Mr.Liu丨从西宁汇通华联店的遭遇 谈产权分散型商业
来源： 2023-12-08 10:16:52
今天聊聊小商铺的投资。
先讲一个往事。西宁人都知道汇通华联店，现在已经闭店了。这个事情背后还有一些纠纷，也就是北京华联和青海汇通之间的法律纠纷，甚至把官司打到了最高人民法院。
这里面的是非曲直，法律已有定论，就不讨论了，Mr.Liu只想和大家聊聊这里面的一个点。
2004年的时候，汇通地产和北京华联签署了租赁合同，租期20年。
看着很普通，却有一点不同：这些租赁面积里面，一部分是汇通地产自持的，还有一部分是返租的，返租的业主有多少呢？200多人。
这还好，问题是这200多人里面，一部分人签了20年的返租，一部分人只签了10年的返租。
到这里，大家就明白了，如果这些签了10年返租合同的业主不再续约，麻烦就来了。
类似这种模式，因为业主众多，一开始如果合同不够严谨，很难达成一致意见。同时，即使可以实现20年的租期，后面的20年依然会面临这些问题，意见不统一是大概率的。
商铺产权40年，租赁合同最长不超20年，这个时间差是无法解开的疙瘩。
一般说，开发商自持核心商业为主流。以西宁为例，新华联广场、万达广场的购物中心部分都是开发商自持。
开发商通过商业自持，可以全盘考虑商业布局，这种商业运营的都比较好，即使遭遇危机，也可以转型经营。
开发商自持几万甚至十几万㎡的商场，压力也很大。所以商业地产开发商一般都在购物中心旁边建设一条商业街，这条商业街全部出售，用于回笼资金。
因为商业带来了便利性，周边的住宅、写字楼、公寓都会升值。干脆商业地产开发商就自己建一个拥有商业、住宅、写字楼、公寓、酒店等多种业态的楼盘，也就是大家常听说的城市综合体。
再说回产权分散的商业。这类商业的招商压力是蛮大的，商户们都不愿意去面对一群业主，导致很多产权分散的商业都开不了业。
随着这一类商业模式的失败，出现了一种中间形态。
也就是在产权分散的基础上集中经营权。商业分散销售给不同业主，商业运营由运营商统一管理，业主们没有自主经营权。这样，商户们和运营商签署租赁合同，就避免了很多问题，目前这种中间形态还是挺主流的。
但这并非万无一失，Mr.Liu有三个思考建议：
首先，确定出售形式是否违反了有关法律规定，特别是西宁市《关于进一步加强全市商业房地产项目销售管理的通知》中关于售后包租、虚拟分割的规定；其次，考察开发商和运营商的商业运营能力和成功案例；最后，也是最重要的地段、地段、地段。
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