长春市万科洋浦花园的房价「长春中海净月华庭」

物业费涨价起风波，原业委会到期卸任，新成员选举不成功。业主疑问无人解，我的小区谁做主？

近日，长春市万科洋浦花园业主王伟向本报反映，自打去年小区闹起涨价风波，很多业主都拒交物业费，感觉物业服务质量也受到了影响，原来的业主委员会成员都辞职了，如今小区新的业主委员会又没有选举成功，这种情况下，不知道谁还有替业主们代言的权力。

涨价起风波 业主分两派

据了解，该小区于2010年建成，住户约1800户，占地面积9万平方米。该小区一直由万科物业服务有限公司提供物业服务。涨价风波起于2017年下半年，原本每月每平方米1.8元的物业费，被提高到每平方米2.1元，引起业主们的较大争议。

记者来到万科洋浦花园，对小区的业主们进行了采访。15栋业主刘桂告诉记者：“当时工作人员上门征求意见的时候，只说物业连年亏损，2018年每平米要涨价3毛钱，于是我就同意了，也签了字。可等到我去交2018年的物业费时，又要求我补交2017年下半年的物业费，我觉得非常不满意：一是工作人员入户征求意见时，只说2018年物业费涨价，根本没提2017年物业费的事，也没提过地下车位的管理费涨了60%；二是我有2017年全年的物业费收据，合同里也只字未提多退少补的事，我交过的费用回过头来还要补交，这是明显的霸王条款。”

记者在走访中了解到，洋浦花园物业虽没有对一次性交满一年物业费用做硬性规定，但实际上是鼓励的，每年到缴纳物业费的时候，都会对一次性缴纳一年物业费的业主，赠送米、面、食用油进行回馈。而物业合同里，也并没有关于物业费缴纳后多退少补的条款。

很多业主手里拿着2017年全年物业费的收据，还被告知需缴纳2017年下半年涨价部分的费用，心中十分不解。记者也就此咨询了长春师范大学政法学院许蓓蓓老师，她告诉记者：“严格来讲，物业上门征求业主意见时，是存在漏洞的，而这些漏洞又是一般业主很难注意到的细节。比如征求涨价意见，具体指哪些项目要涨价？新价格从什么具体时间开始实行？这些都是容易被人忽略，在法律上又很难举证反驳的部分。从法律上来讲，新合同一旦生效，从2017年7月份开始履行新的物业合同，执行新的物业费标准后，物业要求业主们补交2017年7月以后的物业费，也就变成合法的了。”

小区里同意涨价的业主，也有自己的考虑。这些业主大多没有跟物业之间产生过什么矛盾。多名业主表示，希望有好的物业公司服务小区，不希望因为不交物业费而面临弃管，从而惹出更多的麻烦，多一事不如少一事。

物业运营亏损 涨价势在必行

涨价的原因何在？就此问题，记者采访了长春万科物业服务有限公司综合管理部负责人卢迪。卢迪告诉记者：“由于人均最低工资标准、社会平均工资、社保缴纳基数等不断上涨，运营成本增加，长春万科物业洋浦花园分公司2014年亏损12万元、2015年亏损60万元、2016年亏损72万元。2017年6月，《物业服务合同》即将到期，根据《长春市物业管理条例》等法律规定，洋浦花园项目召开“关于长春万科洋浦花园小区续签物业服务合同并物业费价格调整的业主大会”。在洋浦花园业主大会的表决票发放与回收后，在洋浦花园业主委员会、花园路社区、部分业主及公证处的见证下，召开业主大会的唱票、计票专项会议，经现场进行开箱、验票、唱票、计票工作，表决结果经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此次业主大会议题符合法定程序通过，续签的《物业服务合同》已在花园路社区、东方广场街道、长春市经开区物业办备案，成立并生效。继而，从2017年7月起，洋浦花园物业费按新的合同收费标准执行。”

就业主们对“补交2017年物业费”不满一事，卢迪解释说：“由于万科的电脑缴费系统，只能按季度依次续交物业费，所以2018年的物业费录入电脑后，也会默认补到2017年的物业费里。业主的心情我们理解，但电脑程序工作人员也无法更改。”

原业委会辞职 新业委会泡汤

业主委员会，由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。这个组织无疑代表的是业主们的权益，是能和物业平等对话的组织。

干了5年的业委会怎么突然都辞职了？带着疑惑，记者采访了万科洋浦花园原业委会主任、原通化市工商局局长、今年65岁的郑玉顺，他讲述了自己在业主委员会任职期间的始末。按照相关规定，第一届业主委员会成员是在物业的协助下选举产生的。2012年，郑玉顺和其他几位业委会成员在邻居的举荐下，经过一系列的规定程序后，成为正式的业委会主任，一干就是5年。业委会成员任职的5年中，感触最深的就是“两面难做人”，邻居们说业委会不作为，物业觉得业委会难沟通。

这次物业费涨价事件，郑玉顺及原业委会成员们的态度很明确：“第一，涨价幅度不能太大；第二，物业费不能超过同档次小区；第三，同意涨价的业主人数必须达到相关法律法规规定的人数。”郑玉顺说：“业委会职责是监督，并没有执行权。小区是物业直接管理，我们业委会的权利非常有限。小区是我们业主自己的，但真正做主的并不是我们自己。”

原业委会任期已满5年，究其辞职原因，是邻居们的不理解和猜测。郑玉顺说：“曾有邻居公开说业委会被收买了，说我们可以不交物业费等等难听的话。我老伴在活动室活动时，经常能听到类似的流言蜚语，她也不赞成我再出任业委会成员了。正好业委会任期到了，我年纪也大了，感觉很多事情力不从心，所以就辞职了。”

原业主委员会成员纷纷辞职，很多业主寄希望于新业主委员会的成立。记者在洋浦花园所属的花园路社区了解到，洋浦花园业主们申请的新一届业委会选举投票日期为2018年2月23日至3月4日。投票期间，社区派专人，在物业办公室等候业主们投票。为了方便大家的时间，投票时间定在每天下午1：00-20：00进行。然而截至3月4日，只接到了100多位业主的投票，达不到人数过半，或面积过半的规定，所以选举以失败告终。负责新业主委员会筹备选举的工作负责人国歌介绍：“社区对物业有着监管作用，对有的业主不理解，我们也是尽力协调解释。此次业委会选举不成功，我们也考虑过和有异议的那部分业主一起去下户征求业主投票，组织新一轮的业务会选举工作。因为下户时间需要业主代表、物业和社区工作人员一起商定，我曾通知业主代表们来社区开会，确定下户时间，但是至今没有等到。因为时间确定不了，下户选举又必须让有异议的业主们在场，所以新一轮的业委会选举工作暂时处于搁置阶段。”

我的物业谁做主 只能“自强”寻出路

现在大多数小区的现况是，小区归物业管理，小区的一切事宜都是物业单方说了算，业主委员会并不能直接参与管理。对物业的制约，也只能靠业主委员会的能力和方法。这不是个别的现象，而是普遍存在的问题。

记者通过微信，联系到洋浦花园的业主微信群，通过跟业主们的聊天，记者了解到很多详情。目前，成立业委会的主要问题不在物业，也不在社区，而是在于业主本身。业主群里本来有500多人，绝大部分业主也表示支持新业委会的成立，大家推举出候选人名单，由业主代表送到社区。业主们都清楚，有了业委会，就有了一个跟物业平等对话的机会。而业委会的成立，最大的难度就在于业主的参与程度，群里大部分人表态特别积极，但真到投票的时候，往往都因为嫌麻烦，而采取事不关己高高挂起的处理方式。而想参选业委会的人，都是义务奉献自己的时间和精力，而大多数业主连起码的支持都做不到，让候选人员也十分失望。现在大家都处于观望状态，新的业委会成立就成了难题。

据了解，很多小区成立了业主大会、业主委员会等组织，且有法定的职责和程序，但由于业主民主意识不强，参与积极性不高，组成人员精力、知识、能力有限，缺乏有效监管等原因，业主组织常常沦为虚设，很难真正发挥应有作用。

针对业主和物业之间的矛盾的普遍性，记者采访了省社会科学院社会学研究所所长付诚：“想要真的实现我的小区我做主，首先，要加强业主委员会建设。积极开展业主委员会成员专业培训，提高履职能力，倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、机关事业单位人员等参与业主委员会，理顺居民委员会、业主委员会、物业公司之间的关系，推进沟通合作，加大监督力度，确保业主委员会真正发挥作用。其次，就是处理好物业和业主们的关系，业主们自发的为自己的权益多出力、多参与，按时交纳物业费，遇事不要冲动偏激，与物业积极沟通。物业和业主的关系也势必需要多方有关部门的共同努力。目前物业管理涉及住建、公安、街道、社区等多个部门，存在多头管理、职能交叉、权责不清的现象，各部门之间应加强沟通协作，开展更为有效的工作合作，完善监督管理机制。督促物业行业更合理化发展，让业主们获得更满意的物业服务模式。”

作者：吉林日报全媒体记者 王忆遥

编辑：刘颖