龙子湖新开楼盘「溧阳华宇置业有限公司」

#头条创作挑战赛#

如果把全国各大城市的本专科在校生规模做个榜单，广州排行第一，排名第二的不是武汉、西安、南京，而是郑州。

比学生数量，郑州没输过；比大学质量，郑州没赢过。

自产自销的特色招生计划，让每年六月成为河南学子的伤心季。

伤心完毕，带着行李分道扬镳，奔向郑州东西南北四个大学城。

1.

好风凭借力。

当郑州东进的号角被吹响，龙子湖顺势迎来热火朝天的建设。

有没有违规占地已经不重要，至少给了像二宽一样的“乡村做题家”参与社会内卷的机会。

二十年后，12所大学临湖而建、超23万在校师生汇聚于此，顶着各方压力的龙子湖，成长为国内知名的大学城。

占据东区位置，自然环境绝佳、教育氛围浓郁、生活成本低廉、居住人群纯粹。

然而，如果你想在龙子湖买套房，真的太难了。

1237亩的湖心岛，无住宅供应，全部是商业性质，写字楼、公寓、创业园、商场，比如永和龙子湖中央广场、国家知识产权局专利局、郑州一建、正商四大铭筑、星联。

以龙子湖为中心环顾四周：

东三环以西，是祭城安置区、天赋路老洋房和北龙湖住宅，最低门槛龙之梦东苑的毛坯120三房，总价300w起；

金水路以南，代表楼盘正商铂钻、新芒果和郡、安和文苑，春华学区加持，因为是纪委和检察院定向开发，多是140平以上大面积，均价2.1w-2.4w；

东四环以东，宇宙中心的白沙象湖，三个CEO盘紫藤公馆、瀚海观象、碧桂园象府抛开不谈，上东城、天一建苑、恒一雅居、中建翰林苑、雅居乐国际花园，均价1.1w-1.7w，

北三环以北，是磨李、姚桥、夏庄等龙子湖原住民的安置社区，混杂着少量商品房。二手房市场关注度高的小区如广电天韵、永威五月花城、正商书香华府，均价2.3w。

对于普通置业群体，这些房子不是破就是贵，要不面积大，二手房可选空间极小，如果是重度新房癌，更没有机会。

2.

好消息是，东区有两块住宅用地已经做了出让预申请：

北岸的云鼎湖居东，龙子湖北的书香华府东

中原科技城的控规修改，缩减了北岸住宅供应，但挤牙膏式的土地出让，注定永远是下一个更好。

反观龙子湖北，买家近年来被小开发商项目反复折磨，长期无优质住宅供应。

△新地块位置

占地50亩，限容3.0，限高80米。

比较明显的不利因素是北三环高架的噪音，目前北三环还没有与京港澳高速形成互通立交，待建成后车流量将进一步增大。

教育配套与永威、正商共享，同属九年一贯制的河大附中，因为生源不满，学校在过去划片了部分回迁房生源。随着去年秋季河南大学郑州校区的正式启用，河大教职工子女也被统一安排到此校，另外据说新地块东侧，临近东四环位置未来将建设河大附中高中部，从小学到大学，实现河大全家桶。

附近目前依然比较荒凉，日常的生活严重依赖底商，湖心岛有局外太格茂，业态和消费水平主要针对大学生，想逛街只能就近去新田360东区店以及未来开业的郑东万象城。

地块最大的优势当属自然资源，在缺水的郑州，南有魏河北有贾鲁河，背靠河大，远离都市喧嚣。

3.

新地块的楼盘会卖多少钱？

在龙子湖北这个板块里，有鼎天东尚、阳光和苑、广电天韵、双湖花园、水之郡、永威五月花城、正商书香华府7个商品房小区，而且他们的共同特点是沿着北三环一字排开。

鼎天东尚和水之郡是小开发商产品，不具备价格参考性。

广电天韵、双湖花园、阳光和苑，分别是省委、省府和统战部内购房，片区没有地铁，居住环境一般，但配备九年一贯制省实验二中东校区，均价2.4w。

最佳的参考对象是永威和正商，同处明理路东的小环境，相同的容积率、限高，永威是26层纯高层，正商设计的高低配，容积率都为2.99。

永威五月花城主打品质和物业，户型多样，以88两房、89三房、145三房、175四房居多，部分楼体已经有外立面脱落现象，凭借物业服务、小区环境、近地铁，价格一直坚挺，临高架的楼栋受噪音影响单价略低。

△永威五月花城

正商书香华府主打产品，在没有北龙湖五境之前，书香华府是和铂钻并列的正商改善之作，很多正商的老员工居住于此，小区没有底商，东北处有单独的公租房，主力户型是89两房、118-138三房、180洋房，房龄较新。

△正商书香华府

在龙子湖置业的人群主要分为4种：

1，入校不久的大学教职工；

2，有先天地缘倾向的留郑工作毕业生；

3，湖心岛工作的就业人群，比如专利局；

4，想在东区新房改善置业人群；

虽然客群稳定，但仍属于小众市场，缺少强商务聚集区的拉动、曝光度不足，使得龙子湖北的小片区经常被人忽视。

摆在龙子湖面前最大的竞争对手就是高铁站，这就注定了他的上限在短期内将一直是西广场。

我们暂且按照新地块是26层纯高层，从土拍到交房，最快要到25年底，新房的长周期交付在当下的市场是折价的重要因素，综合地块位置、高架影响，市场先天客群的约束等多因素，项目单价应该在2w-2.2w。

4.

谁会拍下这块地？

如今的楼市从买家到开发商，信心一片溃散，爱马仕.许告诉我们世界500强并不可靠，汤圆富豪李伟用行动证明了有实业也不安全，本土房企自顾不暇，外来房企早已猥琐过冬。

群众只能信任红色力量支撑的国央企，而这份信任也仅局限在顺利交房上。

确实，在当下的土拍市场，只有国央企能坚持3分钟。巧的是在我踩盘时，偶遇坐着gl8来看地的保利团队。

龙子湖的这份曙光，可能还真是保利送来的。