北京郊区房子降价「北京郊区房子升值空间」

来源： 2023-11-27 08:16:54

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，新人首问，盼回复，急！刚需首套。想看四环内两居室，首付有一百三，总价330左右。目前最中意是大红门的苗圃东里70平的东南向厨卫带斜角户型。另有两个备选项，石榴庄南顶村五层70平南北通透(不是太想爬楼梯)。农光东里一层5 2平加15平小院子。请从保值角度分析一下这三个房子。 2:如果房东户口迁不走，以后也牵不走，这种情况怎么看待。 3:四环内是否能有这个价位一层带小院或者顶层带露台的推荐一下。感谢

回答：1. 大红门一直涨幅一般，不是最佳选择，苗圃东里房龄有点偏老。农光东里整体更合适。 2. 户口迁不走一般至少要便宜30w才行，对你你以后出手有影响 3. 通州的华业东方玫瑰和DBC加州小镇另外看下大望路的cbd传奇

提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

提问：情况介绍： 1.夫妻共有房产两套，目前售价均为700万，分别是亦庄核心区三居（2004买入）和史家胡同50多平学区（2016年9月高位接盘） 2.孩子今年9月上史家小学，学位将占用6年！ 3.亦庄租金太低，只有8000，怕跑不赢大盘！学区房应该也跌了，租金也只有7000！夫妻原计划——孩子上学头2年在学校附近租房（租金2万2），近阶段卖掉亦庄，加点子弹（最多900万）投资北京其他区域！两年后，学区满五，再卖掉史家学区，在学校附近买房改善自住！想征询房姐的意见， 1.以上想法是否是最优选择？房姐是否还有更佳方案？ 2.现在北京的态势是不是最佳置换时机？如果是，我们想置换其中的一套做投资！是否可行？？ 3.如果置换，哪个区域或是楼盘是质优选择？东方银座怎么样？以上，请赐教，多谢！

回答：思路没问题，今年下半年置换即可。东方银座不太好，办公的多，物业费高，公摊大，这种房子出租还行，涨幅和流通性都比较一般。建议看望京、双井、朝青板块

提问：房姐你好，我是首套首贷刚需上车，考虑总价350～400的房子，最近看房发现三元桥附近霞光里两个小区，35号院和30号院，准备重点考虑，分析起来有以下优势： 1.有新源里在朝阳还不错的学区：新源里四小和清华附中朝阳分校 2.交通方便，地段繁华，附近靠近大量写字楼区域，也靠近亮马桥的使馆区 3.目前单价在6万出头，比三环里的新源里顺序源里便宜 4.老房子是钢混结构，能做20年公积金贷款，节省商贷的利息支出 5.有60平左右南北通透小3居户型，租金8000左右，租金回报高能否帮助分析下这两个小区的劣势，以及未来是否有拆迁的可能性？目前的形势下单价多少比较合适？

回答：你好，三元桥到团结湖一带有不少老公房，基本得150万以上可以撬动。你分析的基本没问题但是老公房尽量挑90年以后的，霞光里位置还不错，不过现在可以淘到单价6万以内的，选筹再重新淘一淘。 5.8左右入手

提问：麻烦咨询一下房姐，300首付子弹，北京stsd，如何能够拿下700的房子呀？您提到的换核如何操作呢？多谢！

回答：sfsd可以贷款贷足拿下700万的房子，二手房可以适当高评换核就是换个人申请，抵押和按揭不要是同一人

提问：7月刚毕业，金融街某总行工作，目前单身。。今年受疫情影响人社部进度也有所影响，但是21年春节前后户口应该能下来，所以最近趁入职前空挡疯狂看房，主要想居住和学区兼顾，2居，有点问题想请教前辈： 1、个人住房首付想控制在600以内，自己还是试用期，收入证明肯定要叠加父母的了，政策没变的话应该可以满贷303，也就是总价900左右。目前主要看了广外片区，朗琴园和红山感觉不错，但就是套内70平左右的（房本85/90平）基本都在950或更高。远见名苑就是有些乱，二期独立成小院似乎可以，优势在于800-850即可拿下。具体户型朝向我会再考虑，但不知关于小区的选择大家有何见解 2、除了广外，在西城，或者东城海淀，这个预算和居住需求还有没有值得我去看的片区呢？个人是江浙三线城市考到中关村那两家学校的本硕，个人经历上对小学重要性不太看重，而且学习和特长可以亲自辅导，工作也不忙。但初中最好能中等或以上学校，广外就蛮符合.. 3、父母五年60岁退休后想从江浙小城搬到北京，北方亲戚多些，而且有我在..自住房卖掉，手留80左右现金，大概还能有400-450左右用于购房，无学区要求，离地铁几百米那种，互相走访也能方便，小区环境靠谱点。我个人想在丰台或者石景山帮他们购置，基本不考虑贷款，80-90左右两居。这个是最摸不到头脑的，因为约束太少，大家对于看房片区有什么建议吗？我比较担心前面900用掉，这里只留400 是不是有些捉襟见肘？字太多，多谢

回答：1.买房先合计首付，你的总价对标范围已经偏了。 2.贷款不受打卡工资限制。 3.朗琴园和红山都是比较溢价的标的 4.先算首付，才能算贷款，算目标标的范围。 5.石景山回避，丰台大多数地区都要回避。

提问：麻烦请教下，武汉、重庆、长沙三个城市投资选择如何看？

回答：武汉中坚城市，价值比较清晰。重庆城市等级高，价格还未体现，受到大量新盘和新区的影响。长沙单价还低，但是限购限贷政策不友好，放松会促进大涨。

提问：集智慧与美貌并存的房姐好！深夜急提问，万望回复！还是之前说过的卖了大望路珠江帝景的三居室换养老房自住加保值投资不考虑学区，看了熙悦安郡、台湖金茂悦、和锦薇棠、中铁华侨城.和园，熙悦城郡，最后剔除限竟房、期房交房时间长、面积小总价高等因素后选择了熙悦诚郡的唯一尾房顶层西边户156平方米大户型加赠送达170平米的房，单价达6.2/平米。由于疫情无法上楼顶去看，但是还是一直担心顶层的烟管会受到影响及其他西晒的影响。销售说是首开保利的开发商没有这些问题，也说小区的公租房及商品房都有隔断，不知道真实性。请姐帮分析评估一下这个小区如何？价格是否高山站岗价吗？算是笋盘吗？值得在这个位置买吗？

回答：熙悦诚郡优点主要是离四环近，自住还可以。缺点就是小区楼比较少，其中一栋是隔离管理的回迁房，不过楼间距离比较近，采光一般不过顶楼不受影响，还有就是高压线距离较近注意避开。笋盘算不上，自住可以考虑

提问：房姐好，星球新人，这两天看精华颠覆思想，我和儿子都是sfsd，我两年退休，另有租金收入每月1.5万（海外房产），儿子月入1万，目前现金400，理财300两年后到期，拟操作：1、我在望京入一套700左右，按中介测算，贷303万，兼顾自住投资，（五年以上不住）望京新城100左右和澳洲康都80左右哪个更合适？，是否2002以后房子7 入就可以？。2、儿子全家凑首付入手tty东区大面积顶复，出租养贷，已在跑盘中，拜谢房姐指点是否可行，风险如何？感谢！

回答：澳洲康都>望京新城， 02年以后范围太大，08年后7 更合适可以的，注意还款压力，月供别超过收入

提问：新人首问，房姐好，认真阅读了前面每一条回答，在人生重大选择将到到来之际希望房姐不吝赐教（问题有点多，海涵）。上车房，首套首贷，集体户口，已婚，媳妇刚查出来怀孕。首付子弹160，国管公积金试算能贷满120。近期重点关注了石佛营，甘露园，潘家园（团结湖，甜水园，双井劲松房龄老，不能满足贷款需求）。需求：跑赢大盘，住5-10年，面积够大。问题一：三套目标辛苦排序：1，石佛营东里塔楼95后，楼层中高，临街，地铁线近，无装修，成交单价预计5.5多一点；2，潘家园小区97后板楼，低楼层，距离未来17号线地铁口很近，有自建，装修9分，有自建，成交预计5.9，砍多少合适；3，华威西里90塔楼，低楼层，也临近17号线地铁口，格局好客厅大，采光不错，成交预计5.4。问题二：对我目前情况来看，是否应该只重点考虑公积金贷满25年的标的；问题三：石佛营和潘家园，长期看，哪块更强，为什么；问题四：石佛营板块内塔楼，参考单价多少性价比较高；问题五：朝向西南与东南价差比例，塔楼临街与不临街价差比例；六，特别重要的一个问题：预算有限，想省中介费，走小中介是否有建议和推荐，对于有抵押的房产能否走小中介，怎样避坑。辛苦解答，不胜感激。ps：图片自上而下是，第一，二，三套目标。

回答：3>1>2 这两个板块属于同一类型硬比较的话，石佛营>潘家园，潘家园周边配套较差，雨夜里，马路上，一些小区里连个路灯都没有，街边商店也少的可怜石佛营5左右会不错折价都在5%以内小中介没问题。小中介很多时候都是店长亲自负责整个流程，没那么多硬性规定更加灵活。主要买卖双方都靠谱最重要，不用过度担心中介风险

提问：房姐您好，我在武汉有2套按揭房，其中一套想今年9月之前卖掉。有150W的首付款，咨询过中介能帮我或者我媳妇办理北京工作居住证而且还能做城首套。我看了两个地方的房子一个是新房在南邵招商都荟湾还有一个是昌平县城龙山华府二手2居房。想问您一下1.南邵招商都荟湾跟县城龙山华府的二手房，哪一个持有更有前景和空间？ 2.我在北京只有2年的社保，本人没有上过大学什么学位也没有，中介跟我说买房按揭可以做成首套，工作居住证也可以操作需要1个月的时间，您觉得如果我要办理北京工作居住证需要注意什么？中介给我做成首套我也需要注意什么？

回答：位置上南邵更好点有工作居住证就不需要社保，建议工作居住证下来以后在看房做成首套要么jlh保证个人名下无房无贷，或者首付贷，变向降低首付风险防控上可以在合同上加上若银行批贷不通过，三方免责

提问：请教房姐：一套广渠门外（市值约550，无贷，出租中，需要留作学区）一套双井（市值约1000，按揭400，自住）家庭月总收入5万，减去房贷养娃，结余有限在考虑是否可以将广渠门外这套抵押贷出300 ，用老人名额全款入一套东四五环的两居老破小。不知以上思路是否可行？是否能抵押出300 的子弹？另外月供压力有些大，是否多抵押出一些用来供血？请房姐指点，多谢！

回答：如果老人还有名额趁早用，可以看团结湖、劲松等地，出租后可以缓解月供压力抵押出300 的子弹差不多，避免风险，一般建议预留1-2年的月供

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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