深圳前海和深圳湾超级总部基地「深圳海洋新城填海」

文 ✎ 深小楼

前 言

上个月28号，CTBUH高层建筑与都市人居发布了关于深圳湾超级总部城市设计方案设计竞赛的获奖者。来自香港的设计团Henning Larsen将与深圳市库博建筑设计事务所等团队一起作为获胜者为深超总规划商业区。

这几年，但凡是关于深超总的一丁点新闻都能屡屡夺得头条，可见其重要程度。作为深圳六大总部基地之一（其余五个分别是：留仙洞总部基地、深圳湾高新区总部基地、后海中心区总部基地、龙华核心区总部基地、福田中心区总部基地），深超总位于深圳最美的深圳湾公园和红树林区域，独特的自然环境使深超总成了大家公认的六大总部基地中最美的、最具有潜力的土地。

今天，我们用了一整天实地走访了深超总基地，和大家来聊聊关于深超总的前世今生。

填海而来的深超总

大家从上图可以看到，深超总位于华侨城南部的一块规划很整齐的土地，周边汇聚了深港西部通道口岸、深圳湾公园、红树林保护区、华侨城内湖湿地大沙河及沙河高尔夫等得天独厚的资源，被视为深圳最具价值的土地。

但你能想象到吗？在2002年以前，包括世界之窗、锦绣中华以及滨海大道在内的部分都是在海里，没错，深超总是在之前深圳市规划局做的填海地块。

但是，18年前深圳并不是就已经有了明确的土地发展的规划，这块从问世至今，其身份从原有单一的“滨海城市住区”到复合的“滨海文化商务中心”，经历了两次变化。

2011年，深圳规土委与中规院深圳分院经过多次讨论，提出了“超级总部基地”的概念。在2013年公示的详细规划中，这片区域的名字改为“深圳湾超级总部基地”

在《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》中，深圳湾超总的发展目标被确定——作为城市在全球经济产业链条中最终极地位的典型代表，是未来深圳实现世界城市梦想的一个重要功能中心。

2018年，深圳市委市政府决策成立了“深圳湾超级总部基地开发建设指挥部”，加快推进深超总基地开发建设。从此，这块诞生了10多年的土地不但有了新的发展发向而且小步快走的发展起来。

崛起的未来之城

深超总的定以各行业门类的产业链最顶端的总部办公为主导功能，辅以服务于总部基地的国际会议、展览、文化传播、信息交互及商业、公寓等功能。

根据规划，深超总部基地包括深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域，总用地面积117.4万平方米，其规划建设要求为有中国特色、辐射世界的高端世界总部基地。

深圳湾超级总部基地建设规模总量为450万～550万平方米，规划就业人口为18～22万人，配套生活以商务公寓及周边生活住区为主，片区内部无常住居住人口。

但是并不是所有企业都能申请入驻，土地都是定向出让的。根据规定，参与深超总土地竞买的企业必须符合3个条件：1应为在深圳注册的企业法人;2必须是根据《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》认定的总部企业;3应当为经市政府按相关规定遴选的企业。

所谓的政府认定的总部企业是指申请入驻深超总的企业必须是世界500强的总部或者是中国500强的前200名总部。从2014年开始，中信证券、招商银行、天音通讯、中兴通讯、神州数码等企业就先后拿下了深超总的地块，超级总部的这个名字的确是实至名归。

上面这张图能更详细的看出深超总的地块分布，每一家企业名字都耳熟能详，值得注意的是，万科和恒大两家房企巨头居然也在深超总做了邻居。（2017年年中恒大已经正式将总部从广州市搬迁至深圳）

目前，除了此前在建的中信证券、深铁万科瑧湾汇外，听说万科、恒大、中兴、碳云、恒力、中国电子、神州数码等总部大楼均已奠基开工，我们决定前往深超总看看最新的进展。

直击深超总目前近况

u自然环境优美

因为紧邻滨海大道和红树林湿地等自然景观，所以深超总内的自然环境十分优美到处绿树成荫，尤其是沙河高尔夫球场一带，全是高耸茂盛的老树，里面鸟叫蝉鸣十分热闹。

深超总内部的马路宽阔笔直，车流不是很多，整体非常干净。我到的时候发现目前滨海大道目前正在进行交通整改工程，有工人正在对周围绿树进行移植。

总体来说这里还是很适合居住和企业办公，但是我发现，马路上少有荫蔽走廊，我们绕着深超总走了一圈已经大汗淋漓。

u住宅少，品质高

深超总的地块性质基本为商用和综合，并没有规划住宅用地。我们绕着深超总周围走了一圈，发现这里住宅非常少，但是基本都是大户型、且目前二手房均价已经超过10万。

红树西岸

从地铁站深湾出来，红树西岸奇特的造型就吸引了我的注意力，它曾是深圳湾海岸线上最特别也是卖的最贵的房子。

佰仕达2001年以7.8亿总价拿下，楼面价3055元/平方米，创下了当时的全国地王。2006年售价就达2.5万，都是以大户型为主，当时曾被富人抢购一空。

从外立面看，红树西岸户户面海，有超大玻璃幕墙和景观阳台看海，放在现在依然是豪宅典范，目前二手房售价11万以上，单套均价1000万，不过很少有人愿意放出，位置太好了。

中信红树湾

红树西岸对面的一群建筑半圆形露天阳台一字排开，这就是中信红红树湾。

2001年，中信华南接手了泰华的两个地块分三期进行开发建设，总建筑面积高达65万平米的“中信红树湾”项目于2004年发售，当时均价是9200元。

中信红树湾是深超总片区内最大的住宅项目，目前已经超过十年楼龄，但是因为绝佳的地理位置和良好的环境，现在二手房均价已经超过10万。

瑞河耶纳

位于华侨城南部填海中心地段的瑞河耶纳，是深圳红树湾目前唯一的低密度高尚住宅。总建筑面积为111400.9M2，容积率≤1.41。

瑞河耶纳地段北侧内湖为红树林风景保护区，风景优美、内部打造了人工湖和内河，分布了TONWHOUSE、花园洋房、小高层三种建筑形式。

因为紧挨着华侨城和世界之窗，还有红树林、滨海景观，瑞河耶纳也价格不菲，目前二手房售价最低10万。

u总部基地热火朝天

我深入走进深超总，发现街上人少但是工地却十分热闹。时不时的泥头车走过，里面都是机器轰鸣的声音。深湾一路一侧，总部基地都被各大企业围挡起来开始施工，虽然规划中的大楼还没有冒出来，但是热火朝天的景象已经让人憧憬着它的未来。

招商银行全球总部

2016年12月26日，招商银行以59.5亿将深超总T207-0051地块收入囊中，该地块占地面积35576平方米。紧邻中信金融中心和万科臻湾汇项目。

2017年11月，招商银行总部基地开工建设。据悉，公司购买该地块土地使用权的目的是建设招商银行全球总部大厦。上图为招商银行全球总部基地项目规划图。由2座超高层建筑组成，其中北地块主塔建筑高度约345m，南地块副塔建筑高度不超过150m。外形独特，很多人称之为深圳湾新地标。

截至2019年4月9日，该项目设计单位已确定但未开始进行施工图设计，具体出图时间暂未定。我到的时候发现，目前工地已经建起了围挡，里面吊车和泥头车来回走动轰鸣，尚在打地基的阶段。没有看到建筑冒出地面。

深铁万科臻湾汇

万科臻湾汇是由万科集团和深圳地铁集团共同打造首个滨海综合体。一出地铁站，我就看到了这个外立面非常高级的项目。直接地铁上盖，临近地铁2号线、9号线及11号线红树湾站，属于三条地铁线交汇处。位置非常好。

瑧湾汇分为东西两地块，西区由5栋商务公寓及1栋商务办公产品组成，于2017年先后入市，均价11.4万。东区由1栋甲级写字楼、1座国际购物中心，以及2栋商务办公产品组成。

由于政府要求超总内地块企业自持比例7成以上，因此可售部分变得尤为稀缺。目前臻湾汇是完全可售项目。

我注意到，目前臻湾汇项目外立面已经进入收尾阶段，预计2020年交房。该项目的建成势必会补充深超总片区的居住供应，再将深圳湾居住品质提高一个台阶。

中兴通讯总部大厦

2017年6月，中兴通讯股份有限公司以35.42亿元竞得深超总T208-0049宗地的土地使用权,楼面价约为18653元/平米。共占地面积47731平方米，总建筑面积约19万平方米，总投资额约54.8亿元。

中兴的整体设计如图，是一个地面折叠的概念。设计总体呈双“C”城市门户空间，两组建筑，两个中庭，一个公共庭院。绿色植被呈阶梯状在建筑上分布，形成一种立体景观，非常惹人注意。

但是我看到现在虽然已经围挡起来了，但是没有什么动工的迹象，我透过缝隙看，也只是一片荒草。

中信金融中心

2014年初，中信证券股份有限公司与金石泽信投资管理有限公司以35.49亿元的挂牌起始价，联合竞得“深圳湾超级总部基地”，成为第一家进驻的总部型企业

中信金融中心总用地面积31463.77平方米，建筑面积261000平方米，建设内容为超高层高端城市综合体，最大建筑高度为300米。建设内容为办公、商业、酒店、商务公寓及相关配套。

我到的时候发现，目前中信金融中心也是被围挡着起来，里面应隐约能看到很多吊车在进行作业。

深小楼的观点

在深圳目前规划的六大和总部基地，只有深圳湾的总部基地被冠以「超级」二字，足以见其重要性。从深圳城市中心的转移过程来看，最早的罗湖到千禧年初的福田以及现在的南山，深超总的建设规划也符合城市未来的发展趋势。

放眼大湾区看深超总，可以发现一路向北的后海、高新园，再往北是留仙洞总部基地、光明新区、松山湖、增城，一直到广州，这条轴线里有不少国家级的高科技创新基地。深圳湾超总在其中既像起点，又像终点。在整个大湾区的科技战略意义上有重要意义。

2001年从最初的填海荒地变为如今我们看到的“超级总部基地”，我相信这里终究会也留下并称为这座城市的传奇。

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