不能承受之重 房企求存“新选择”...

2022年是房地产市场大换血的一年，在去年硬挺一年之后，今年市场终于进入求变求存新阶段！

2022年上半年，各房企披露半年报，利润普遍下滑。从净利润同比来看，20家重点上市房企中，仅有5家房企上半年净利润同比正增长，13家房企上半年净利润同比负增长，2家房企由盈转亏。

2022年上半年，拿地金额前20房企以大型国央企、区域头部稳健型民企为主。国央企拿地金额累计达到TOP20房企拿地总额的72.1％，占比超七成，混合所有制企业占比14.7％，民营企业仅占比13.2％。

民企不再摘地，经营利润猛降，急踩刹车，但惯性还在，千亿级房企究竟如何缓步降速？这已经变成了一个行业难题。相比之下，包含轻资产模式的房企，就显得比较轻松，头部房企如绿城中国、万科、金地、保利等都已开展代建业务，因此，在市场表现中还是非常强韧。

代建模式，似乎成为现在房地产遭遇寒冬之际，最后能够选择的方案，通过轻资产模式，实现房企平稳降速！

代建，作为房企轻资产模式的一种重要运作典范，并不是一个新话题，在十余年前，房企已经进入这个领域，但真正构成市场影响力还是近几年。

2020年7月，绿城管理在港交所主板上市，“中国代建第一股”诞生，绿城管理是国内首家轻资产模式的房地产开发管理型公司，这也是开发代建第一次被头部房企所带动，进入人们的视野。

开发代建，通常是由拥有土地的委托方发起，由拥有项目开发建设管理经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利。根据委托方的不同，代建大致可分为政府代建、商业代建、资本代建。

不同的代建模式，给了不同房企不同的盈利空间，品牌赋能、产品设计、运营管理、代理销售、物业顾问或者管理等等环节，“代建”都可以参与，以代建行业领头羊绿城管理为例，根据代建内容的不同，收费没有固定标准。

目前，西安代建项目之中，服务管理费差异不小，基本在总销额3-7%之间，各家房企的要求不同，参与深度也不同，因此管理费用也有差异。当然，随着“代建”在西安市场越来越醇熟，参与的品牌越来越多，竞争压力越来越大，一些代建公司的话语权也在变低。

但我们一定要注意，西安的代建行业才刚刚起步，经典案例屈指可数，西安大量的国企城投摘地、城改安置项目、共有产权房、老盘储备用地、公共建筑等，都有可能成为“代建”的市场份额。

举一个例子，2021年三次集中摘地，其中，41%的摘地都是安置商品房用地，这些都是摆在眼前的机会，此前万科在港务区代建安置小区——新合新苑，通过品牌房企代建，也取得了不错的效果。

虽然，代建并不是一种新的地产模式，但是在西安市场，也才刚刚引起大家的注意！

以绿城为例，2017年，绿城桂语江南诞生，是西安市场第一个品牌代建项目，随后，绿城代建项目逐渐变多，例如绿城新兴玉园、咸阳绿城桂语江南、咸阳绿城春江花月、泾河新城绿城泾河桂语听澜等等，这些项目都成为片区标杆。

虽然，部分代建项目所展现出来的建造水准，远比一般市场项目要高明不少，但我们也要注意到一点，因为“代建”是技术输出，真正负责成本的还是开发商，因此，相似的价格、相似品牌、相似的产品线，有些社区就规划游泳池，有些项目只有旱地喷淋，还是有一些差别。

▲绿城代建典型项目案例—绿城新兴玉园

此外，近一年还有金地代建金地玖峯悦项目、旭辉代建浐灞旭辉国宸府项目、蓝城代建环球西安中心项目、富力代建交控富力尚悦居项目、雅居乐代建雅居乐宏府翰林山项目、中南代建春风天境项目等。

我们发现，在过去一年中，西安市场代建项目变得越来越多，越来越多的房企开始参与代建业务，好像代建突然火了起来，但其实这也是一种必然，在供地难、拿地难的市场之下，代建行业优势正在显现。

因此，进入2022年，民营房企生存压力很大，相比之下，代建业务让房企利用自己的品牌、技术和操盘能力等来盈利，是一个非常适合当下的选择，尤其是民营房企，但是，房企开发做得好不代表也可以代建得好，开发和代建是两码事。

最后，在当下环境之中，轻资产运营是房企存活的最佳选择，既可以赚钱，又能做到避险，还有一些好的品牌输出，最终受益的还是购房者！

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