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人民币贬值 海外投资兴起

近期人民币贬值，资金出海，海外投资热潮暗涌，近年海外房产市场处于投资风口，今天我们来梳理一下美国、英国、日本和马来西亚的房地产市场。

美国房产投资

你要知道的概况：

1963年至今年，美国房价上涨近18倍，平均每年涨幅接近6%水平，发生了四次房产危机，挤掉泡沫。（分别在1969、1981、1991、2006）

最近的次贷危机，美国房价平均下跌20%，部分地区40-50%，房价相对安全。

你要知道的美国房地产规律：

平均12年一次大调整，3年一轮小调整，从1960年以来，房地产价格增速明显上升，在6%左右。目前离新一轮周期结束还远，投资处于安全期。

你要知道的收益与成本：

租金：各洲不同，以加州为例，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间。

税费：各洲不同，房产税一年1-3%

你要知道的前景：

美国千禧一代（包括上世界80-90年代出生）将迎来第一套房子。

川普上台后，对利率提升的态度，隐含风险，如果急于提高利率，对房市利空

英国房产投资

你要知道的概况：

英国房产长期处于供不应求，人口增长快，但土地审批繁琐，在售房源量达到历史同期最低水平，新增房源环比下滑15%。

你要知道的收益及成本：

英国平均房屋租金率在5-10%，居全球平均水平之上；同时房屋升值水平也相对较高；

英国不对海外买家征收房产税，这也降低了持有物业的成本；

英国买房者，不需要交中介费；卖房需要中介费

近期：

英国房价，在今年3月房价上升同比达10%。在6、7、8三个月下跌后，开始出现上涨，9月同比涨5.8%，10月较前一月上涨1.4%，均超于预期。

你要知道的前景：

从欧洲前景看，英国、德国、法国，相当于中国的北上广，人才涌入比较集中，德国因为近年移民政策，相比较而言，英国社会稳定，治安上佳。

英镑由于退欧，大幅度贬值，反而增加了海外购置英国房产兴趣，因为海外投资者的购置成本降低。

（上图：英国房价涨幅）

（上图：伦敦房价涨势好于全国水平）

日本房产投资

你要知道的概况：

在2016年亚太区房地产市场报告中，东京连续三年被评为最佳投资城市。

日本成为投资者首选，特别是东京已连续 3年被评比为最佳投资城市，其次依序为悉尼、大阪及墨尔本，韩国首尔名列第7，新加坡则排名第11；

优势：

日本在经历房产市场泡沫后，楼市并没有多少涨幅，相对于全球其它国家，其房价处于低位。

下图为1980年至今的五个国家房价比较：

你要知道的收益及成本：

日本房产的租金回报在10%，远高于中国2%水平，甚至高于西方发达国家的水平。

有机会办理一年至三年投资签证，一定时期后可以办永久居民证；

你要知道的前景：

日本游客人数越来越多，对租赁市场有利。

奥运效应仍将起作用，2020年日本举办奥运会，对楼市有直接推动作用

（上图：日本房价上涨趋势最明显）

马来西亚房产投资

你要知道的概况：

马来西亚的多元的文化，使其经济发展迅速。大马被誉为亚州利润中心，现在是中等发达国家，计划2020年进入发达国家行列。大马华人众多语言顺畅，治安良好。

你要知道的收益与成本：

相对于亚洲其它国家，房价水平仍较低，平均 1-3万人民币每平米。

在过去的两年每年的租金收益率给予的4％至5％的平稳回报率。平均而言，马来西亚的租金回报率只需要20-25年回本。

你要知道的前景：

马来西亚政府在经济转型计划中推出“马来西亚大吉隆坡计划”，即近1800亿令吉打造“大吉隆坡”。规划将在2020年使马来西亚首都吉隆坡跻身世界最适合人类居住生活的20大城市之一，也会成为世界经济增长最快的20个城市之一。

高铁计划： 是马来西亚政府为了使发展国家新加坡和本国人民方便快捷地进出吉隆坡，所建立的高铁，待建成后，只需90分钟就可以从新加坡到吉隆坡。

马来西亚房产劣势：

1、城市、房价均同于中国二线城市，会有不少炒房者以及开发商垄断。

2、随着城市、楼市的发展，政府不断会修改相关政策。

结 尾

海外投资，特别是房产投资，需要个案研究，城市、地段、人口、发展等综合考虑，即使一个国家，不同城市，房价涨幅可能天地之别，就算一个城市，不同街区，可能结果迥异。

所以实践中的海外投资，除了做好上述的书面了解工作，实地堪察，翻阅当地经济发展年鉴等，均是保证投资成功的要素。

除此之外，货币汇率也是重要的考虑因素，汇率稳定甚至上升，都是加分的。

抛砖引玉，想了妥更多，可以翻阅本号另外一篇海外投资文章《许戈｜资金海外布局 海外购房全解析》