楼市供地新渠道：北京集体土地将建可销售共产房 与小产权房有区别

北京将首次在大兴区利用集体建设用地建设共有产权房，且对外销售。

十年前，国务院办公厅曾下发通知，要求农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

业内人士表示，大兴此类地块，无论是从北京市场还是全国市场，都属于重大创新内容。

房地产供地新渠道

12月27日，北京市规划和自然资源委发布消息，大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告，出让宗地将建设共有产权住房，于2019年1月16日开始竞买，预计1月30日完成挂牌出让。

这也是北京第一次利用集体土地建设共有产权房，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。

中原地产首席分析师张大伟表示，这个政策的变化，可以说是集体土地使用改革的一大步，意义非常大。

他认为，虽然一些城市在试点利用集体土地建设租赁房，但因为收益回报时间长，投入成本高，一些城市的推进力度并不大。而集体土地建设共有产权这种试点，对集体而言，短期投入少且收益快，可能更有利于提升集体组织的参与意愿。

此次挂牌的三宗地块分别为：

1、京土集使挂（兴）[2018]003号，起始价为人民币158879万元，出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米（含全装修费用）。

2：京土集使挂（兴）[2018]004号，挂牌出让起始价为人民币162089万元，出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米（含全装修费用）。

3：京土集使挂（兴）[2018]005号，挂牌出让起始价为人民币220862万元出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米（含全装修费用）。

上述三宗地块合计总建筑面积约357802平方米，挂牌总起始价为541830万元，折合楼面价格为约1.5万元/平方米。

挂牌公告显示，根据全国人民代表大会授权及北京市《集体经营性建设用地试点管理办法》相关规定，本次挂牌出让宗地，与国有建设用地同责同权。

北京市规划资源委表示，该项目入市有效改善了住房结构，同时丰富了集体建设用地入市案例，探索改革经验。探索改革同时，同步研究了公共服务配套与共产房建设的供地方式，为集体建设用地建设公共服务配套的方式将更有效的完善了共产房居住区的生活基础配套设施。

何为共有产权住房？

2017年9月底，北京市总结以往各类政策房的经验，推行共有产权房新政。2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，同日，首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园也进行了公开摇号。

按照规定，共有产权住房是指政府提供政策支持，组织建设单位建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

虽然《北京市共有产权住房管理暂行办法》并未明确共产产权住房必须使用国有建设用地，但作为一种“政策性商品住房”，其核心属性仍然是商品房，外界一般理解它应该是建设在国有土地上的住房。

此番北京首次利用集体建设用地建设共有产权房，且对外销售。这与原来的政策规定相比，改变较大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这种土地制度改革和创新，应该说属于全国首例。过去集体建设用地也有各类政策，全国13个试点城市在利用集体土地建租赁房改革，但主要是指租赁住房的集体建设用地。而此前共有产权住房和集体建设用地本身的关联度相对是不大的。

“大兴此类地块，无论是从北京市场还是全国市场，都属于重大创新内容。”严跃进说。

张大伟也认为，这一政策如果全面试点，将会给房地产市场带来大量的土地供应。但还需要明确的是土地使用年限，和使用年期到期后如何续期等问题。

此外，这一类型的共有产权房，未来如何确定购房者的产权比例，购房者能否使用房贷，这些问题也需要后续更多的配套政策。

北京住建委曾表示，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住建委会同市发改委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。销售评估及确定结果在土地上市前面向社会公开，共有份额比例在摇号公告发布前面向社会公开。

与小产权房区别在哪里？

近年来，由于房价屡屡上涨，各界对于增加房地产供地的呼声越来越高，但囿于相关规定，总量庞大的集体土地并不能用于房地产开发。

2008年1月8日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

近几年，北京也在推进利用集体土地上建设租赁住房，但按照规定，这些房子只租不售。集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。农民对这些集体土地的所属权不变，同时也可以推动城镇化建设进程，开辟集体经济组织和农民可持续增收渠道。

2017年8月，原国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

上述两部委发布的方案强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

北京相关部门也曾强调，利用集体土地建设租赁住房，是北京市农村土地制度改革的重要内容。集体土租赁住房只租不售，坚决杜绝变相开发建设小产权房。

此次北京在集体土地上建设共有产权房，这是否是变相认可了小产权房?

严跃进认为，在集体建设用地上建设共有产权房和小产权住房有两个区别。第一、用地性质是合法和不合法之分，集体建设用地入市是政策的新动向，合法合规合情合理，而小产权房的用地是各地私自建造，明显是违法建筑。

第二、集体建设用地入市是有很严格的用地规划，目前是试点阶段，而小产权住房的用地是比较混乱的，可能涉及到经营用地、宅基地和耕地，本身用地来源比较复杂。

12月23日，《土地管理法修正案（草案）》正式提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。

为破解集体经营性建设用地入市的法律障碍，《草案》删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。明确集体经营性建设用地入市条件及管理措施。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

由此可见，可以入市的集体土地被圈定为：土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。

严跃进表示，北京此番推出的三宗集体建设用地用于共有产权住房建设，此类土地本身没有征地环节，其和国有建设用地实现了同权的概念，本身是有助于降低土地成本的。这也和共有产权住房建设的导向比较匹配，即此类土地后续能够获得相对好的发展态势，利好相关住房项目价格的下调。

"（集体建设土地建共产房）是否会形成较大规模，这个也要看试点的情况。大体上说，类似市场格局中还是存在很多不确定性的，短期看会影响集体建设用地，是否会很快影响房地产交易市场，这有待观察。"严跃进说。