郑州的网红楼盘「郑州二手房不好卖」

撰文：佩奇 美编：丽君 校对：紫藤

人们为什么要买房子，不管是地市来到郑州还是北上广深“归巢式”买入郑州的房产，首先要解决的救赎“居住的问题”。而医疗、教育、配套、工作等各方面具备的越全面，价格自然越高。所以对于郑州无房家庭而言，房子仅仅是刚需的存在，是晚上有地方睡、下雨下雪不受侵害的保障，仅此而已，与所谓“金融属性”的关联并不大。

但是，人都是有欲望的。我开了奥拓还想开奥迪，开了奥迪还想开宾利，这就是有人问道：为什么李嘉诚、王健林腰缠万贯还要比平常人起床更早努力赚钱的原因。

谁嫌弃钱多啊，你嫌弃吗？

所以，在当我们拥有落脚之地的时候，我们会再想去改善居所，想去买刚改的小区，等到孩子再大一些，会想去买更加改善的，直到在郑州的终极改善。

今天我们就来整体梳理一下郑州已经交房的优质二手房小区，到底何为改善？

这是一个极简的统计表，只是一个郑州相较改善的楼盘的统计。

而什么是改善？一千个人眼中就有一千个哈姆雷特。有人觉得北龙湖才叫改善。

但是我的观点是：自己青睐的区域的优质房产，就是改善。

【一】主城区靠西区域

这里属于广义的郑州西郊，地缘情节严重，大部分人不愿意跨过京广铁路以东的区域生活。

锦艺城

我们先说一下西郊最明星的楼盘之一的锦艺国际华都，不过我更愿意用商业的名称来称呼这个楼盘，也就是锦艺城。

锦艺城于09年左右开始销售，在整个西郊可以说引起了巨大轰动，彻夜排队，从1期到3期，从房子到车位，都是极其火爆的一番场景。最低的1期价格开到过不到4000元/㎡，而业主主要就是生活在建设路及棉纺路周边棉纺厂的西郊土著们，都说棉纺厂没落了，消费能力直线下降，可是买起房子来丝毫不含糊。

锦艺城现在是什么价格？

小户型均价1.9W-2.1W左右，大户型均价2.1W-2.4W左右，整体二手房市场处于小户型市场一般，大户型供不应求的局面。

这表现出一种片区内改善需求极其旺盛的状况。有人会疑惑为什么这些人不去郑州东或者郑州北买一些容积率更低、户型更优质的产品。最直接的答案就是属于西郊土著的地缘情节，人脉、亲情、生活圈等一切有关生活的内容都集中在这周边，不愿意离开。

当然，虽然地缘情节在这个楼盘以及周边表现得淋漓极致，但是我们并不能忽视区位价值，2环、邻双地铁、商业发达等都是项目得以产生巨幅增值的必要条件。

这里的房子“投资属性”很低，多是用来居住的，所以其实整体上泡沫也很少。

龙源世纪家园

相较于锦艺城的星光熠熠，似乎龙源世纪家园就比较低调了。

龙源是直属于省电力的地产开发公司，在西郊同时开发的还有陇海路华山路交会处的龙源世纪花园小区，桐柏路淮河路交会处的龙源新城小区。

不过目前省电力已经搬到了金水东路办公，最新的福利房是更为优质的鲁能集团开发的，也就是现在的鲁能公馆，也叫鲁能花园。

这几个小区都是在自己小范围的区域内可以数得着的优质小区。

而就龙源世纪家园小区而言，占据的资源在整个郑州市都是屈指可数的。

▲龙源世纪家园周边示意图

学校资源：中原路小学（如今的二七区外国语小学）、五十七中，郑大老校区、工大老校区。

商圈资源：大商、碧沙岗商圈等。

环境资源：绿城广场、碧沙岗公园、金水河滨河公园。

交通资源：毗邻市政府所在的中原路、嵩山路，绿城广场地铁口（短期内郑州仅有的2个地铁三站换乘站其中之一，另一个是郑州东站）。

这些资源都是在小区周围2公里的范围之内。

如果项目地块交给永威等品质开发商开发，保守估计如今二手房应该会在3万以上。

【二】主城区靠南区域

康桥溪山御府

康桥溪山御府地块属于耿河村改造地块，容积率4.7。但是整个小区的二手房市场价位居高不下，类似于锦艺城的市场状况，这个小区小户型整体比大户型便宜3000元/㎡。

康桥地产郑州转型期的扛鼎之作，人车分流，地面无机动车和电动车停靠，物业为康桥物业，东门就是金水河滨河公园。

这个是2012年左右的次新房小区，只是整体的学区水平较弱，同时期开盘的英地天骄华庭1期，已经坐上了3W的单价，那是因为有文一和省实验的双学区。

康桥金域上郡

这个小区属于大学路路寨城改地块。整个大盘分为5个院。在2010年前后，1号院和2号院进行过一次性的内购，均价不到5000元/㎡。现在二手房两房2.1W—2.2W左右，三房会比两房单价贵1000元/平米左右，和西郊其他几个明星楼盘类似，都是自住居多，投资的居少。

而通过正规途径购买的，在12年前后，均价大概在6000左右，现在也是2W以上，如果当时有眼光投资了这里，涨幅十分喜人。

这点上不得不提及一下康桥的物业，金域上郡1号院，容积率6.91，在不到30亩的地块上盖了6栋楼共1700多户，现在的二手房2W ，这点上绝对是物业带来的溢价，康桥品牌在郑州，我们不得不服。这点，我发自内心的很佩服康桥集团。

【三】主城区靠东区域

正弘蓝堡湾

这是金水CBD的明星楼盘之一，来郑工作的外地人，一般都会落脚在金水区靠北的区域，很多的第一落脚点一开始都是陈寨、徐寨、庙李、白庙、大铺小铺等城中村，实力强或者说是家庭实力强的都会首先在这个片区置业，如今蓝堡湾1期和3期学区划到农科路小学，2期文化路三小。

苦逼了2期的家长，眼望着农科路小学越来越牛逼，但是自己的孩子只能去文化路三小，不过买房的合同中就是写的文三，只能自求多福或者找人托关系了。

还有，要结婚的朋友蓝堡湾走一走，全套服务。

东润泰和

这是笔者郑州最喜欢的小区之一，所以溢美之词毫不吝啬。

新东润原本是一家名不见经传的开发商，开发了东润泰和之后业界名气大增，黑白的石材钢琴键外立面，让人看起来十分舒服。

曾经在2015年底左右去东润泰和探过盘，被89㎡两房的样板间装修所吸引，如果目光回到15年，我一定会砸锅卖铁购入泰和，如今泰和89㎡的两房市场价在2.8W左右，而且是极少出货，大户型稍便宜一些。270㎡的大平层应该还有几套，我是买不起，土豪赶紧去买吧。

购入泰和也多为地缘性客户，如圣菲城的老业主、周边大专学校家属院的老师群体、省中医院的医生群体，你让这些人去南区西区买房会去吗，也不会去，也是典型的地缘情节。

【四】主城区靠东区域

永威东棠

这个项目在东区是神话一般的存在。

楼王位置甚至有人卖出过4万/㎡的单价。如果在东区同等选择，我更愿意趁高点卖出，买入北龙湖正商珑湖上镜140㎡或188㎡的户型或者加钱购入朝阳路其他的房子，整体的居住体验会更好。

在2012年前后，永威东棠以均价10500元/㎡左右的价格开盘，到如今6年间，就增值而言，也是翻了2倍有余了。

同等维度之下，我们对比东西。前文中已经提及，康桥金域上郡12年前后大概在6000元/㎡左右，而东棠开盘就比金域上郡贵了快1倍，只是像东棠这种涨幅的项目，真是可遇而不可求。

海马公园

高铁站西广场刨除建业天筑以外的二哥，比天筑更接地气。据说1期是为了做中央景观，海马老板景柱少盖了一栋楼，海马的园林景观做得一流，大门的迎宾树阵以及喷泉景观都是溢价之所在。在基本成熟但又缺乏住宅的高铁片区，海马有普惠路小学的学区，而且普惠路第二幼儿园就在整个大社区的中间位置，很方便。地铁3号线5号线就在项目门口。有学区有地铁，又在商务办公云集的高铁站西广场附近，自然是普通白领中产的首选，当然也是高铁站普通住宅游戏规则的制定者。

但是只能给海马打99分，扣1分是因为怕你骄傲。

【五】深思

1、在郑州买房自住，甚至是投资，每个人都有自己的“地缘性”。

数年之前大多来郑的外地人第一落脚点都是金水区的城中村，条件好一点的会是一些住宅小区。他们对金水区或者说郑州的东北区域更有感情，在置业或者投资商可能会更倾向于那些片区，而西区更像是郑州人的西区，似乎不被市场重视也不被投资者青睐。不管是西区人民的买房不过京广路，还是金水区的买房绝不去西郊，都是自己的地缘情节，立场不同，讨论到底哪好哪不好没有意义。

2、在房产投资中，我们一直遵循“低价买入，高价卖出”的准则。

但是如果同时遇到了品牌省级以及品牌建设期的开发商，那我们获取的收益可能会更大，如12年左右买入康桥金域上郡，12年左右买入永威东棠，如今的康桥永威已经用品质制霸了郑州市场。都是以低价撬动大额财富的例子。而至于哪家开发商有潜力成为下一家永威或者康桥，需要的不仅仅是投资者的眼光，可能还有一些运气成分。

3、买人口密集城区的大户型改善房子。

不管是锦艺城的例子、还是两个康桥的例子，都是大户型要高于小户型2000元/㎡左右的的现状，以自住为目的的人口密集老城区，地缘性的大户型改善需求旺盛，再遇见个品牌开发商、优质物业等，就算容积率高于3.5，甚至更高，未来依旧是租不愁租，卖不愁卖。

4、选择好标的物是极其重要的。

其实和锦艺城同时期开盘的还有金水路大石桥的城中央小区，城中央是7中和优胜路小学的双学区、英地天骄华庭1期是文一和省实验的双学区，虽然锦艺城的涨幅可人，但是只有一所互助路小学锦艺分校，况且学校还不是像优胜路小学和文一这样的优质，由此我们要明白学区对楼盘的增值有多大。

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