宁波\\「什么是档口店」

NO.1 | 壹

楼市的火爆，体现在这个产业的各个维度。

比如宁波这座城市，新房库存告急，二手房价跳涨，公寓悄然起势，就连相对小众的商业领域也爆出不少段子。

前阵子，东部新城核心区的某一栋写字楼，开盘当天就100%售罄，7亿的总销让人惊叹不已。

另一个段子来自鄞州公园某盘的车位。开发商举行了“第二个半价”的活动，瞬间售出数以百计的车位。有业主还在朋友圈调侃：能多买几个就好了......

流动的资本，简直是无孔不入。只要是有潜力、能赚钱的物业类型，全都是这些猎手的目标。

但写字楼毕竟是企业主的玩法，公寓、车位赚得只是小钱，住宅更不用多说，单从出租角度来说，回报率基本上是最低的。

真正让这些资产布局者向往的，还是那些潜力地段的商铺。

当然，买商铺需要足够的技巧，一旦买中好铺子，那就真是“一铺养三代”，就像下金蛋的母鸡一样，根本舍不得转让。

龙湖•滟澜星街效果图

举个例子，去年开盘的龙湖•滟澜星街，位于北仑春晓滨海新城的核心板块，一共165套铺子卖得只剩下8套，目前已经进入清盘阶段。

这就是一本非常好的“商铺投资教科书”，值得所有人去分析。这些商铺为什么如此畅销呢？

因为这些买家，早已解决了自住改善的需求，在住宅投资方面也已经“买到手软”，手上的闲钱根本没地方去。

在天量货币超发下，股市、理财依然一蹶不振，P2P频繁跑路，大家在“不断的伤痛”中想明白了，不动产才是真正的“硬通货”。

NO.2 | 贰

在这些专业商铺买家的眼里，一间这样的好铺子，具备多重的回报空间。

首先，商铺的回报率远超住宅。天一、开明街的一带的烘培店，年租金超过50万，江东、鄞州的不少铺子，回报率也超过15%。

商铺一旦位于区域的中心，就变得完全不可复制，稀缺性远远高于住宅。

无论市场多火爆，你总能找到城市中心的二手顶级豪宅在售，但你花更多的钱，或许也买不到一间绝版的铺子。

其次，商铺与住宅一样，享受着大致上同步的涨幅。按照新盘的定价规律，商铺约等于住宅价的1.5倍，在二手房市场，这个倍数或许会更大。

不少投资者有个误区，认为住宅涨幅高，商铺、公寓等物业涨幅小，这完全只是错觉。

事实上，不同类型的不动产，只有先涨与后涨的顺序问题，住宅的猛涨，必然会带动其他物业的跟涨，历史上向来如此。

只不过，商铺并没有住宅那样的限购、摇号，还有火红销控表带来的刺激，更多的是在暗流涌动中，悄然被专业买家扫到清盘......

除了回报率与物业增值之外，商铺还有一项被许多人忽略的收益，那就是租金增值收益。

与住宅相比，这个收益增长就可观多了。随着城市、板块、人气的增长，所有附加值都会在商铺的租金中体现。运气好的铺子，租金呈“几何式”增长。

尤其是在一些新兴潜力板块，手握5套住宅与手握5套商铺的两个投资者，几年后能收到的年租，几乎是天壤之别。

这是为什么呢？一来是因为商铺才是真正的投资品，可出租也可自营；二来商铺受到的政策干扰较小，什么限价、限售、房产税，基本上不会产生什么负面影响。

NO.3 | 叁

明白了商铺的选购逻辑后，就不难解释龙湖•滟澜星街的超高去化率了。

就像天一、万达、东部新城的天价铺都很抢手一样，在滨海新城这样的独立板块内，区域性的商业体，一定会成为未来的人气核心。

最典型的案例，如鄞州南部的环球银泰城，由于南部商务区缺少商场，整个板块甚至南部所有乡镇的居民，都会前往银泰城消费。

两栋停车楼、几层地下室，经常停满车子，各式各样的餐饮铺门口，摆满排队的小椅子。但谁又能想到，就在几年前，这片土地曾是破败的陈婆渡工业区呢？

龙湖•滟澜星街也一样，位于滨海新城的核心区，与这些铺子毗邻的，是建面约7万㎡的Shopping Mall——龙湖星悦荟。若加上滟澜星街，商业总体量达到约11万㎡。

滨海新城辐射范围很大，覆盖整个春晓、梅山，而龙湖星悦荟是方圆数公里内唯一的大商业，仅周边的几个大盘，预计居住人口就将超过5万。

因为没有竞争对手，这个Mall还将吸引不少目的性客群前往消费，买星悦荟边上的铺子，相当于享受了整个商圈的客流。

不得不说，目前的滨海新城，购物、吃饭、娱乐都是缺失的，吃个自助还要开车去希尔顿酒店。有了星悦荟与滟澜星街之后，基本上能满足整个板块的消费需求。

根据统计，购买龙湖•滟澜星街的客户，多数为北仑买家，其中不乏龙湖及周边项目的业主。

在他们当中，不少人经历过北仑银泰城商铺“从2万到5万”的价值剧变，有的痛失良机，有的尝到过甜头，深知新商业中心的潜力。

还有一部分，则来自宁波主城区的海曙、鄞州、高新区，他们多为高净值的买家，以资产布局为目的。

在他们眼里，除了对滨海新城的看好，还本着降低风险的投资法则，习惯于将“鸡蛋放在不同的篮子里”，因为拥有了足够的住宅，所以目前只挑优质的商铺买。

NO.4 | 肆

在商铺的回报公式中，还有一点绝对不能忽略，那就是板块的升值。

与仰仗地价升值的住宅投资不同，商铺的逻辑在于板块的人气与消费力的提升。

天一广场开业前，没人能预料到开明街的寸土寸金；鄞州万达开业前，王健林也预料不到它能成为全国最赚钱的万达之一。

众多购买龙湖•滟澜星街的买家们，心里就挂念着最大的一个红利点，那就是预计今年7月份开放的万人沙滩，还有1个月时间，这里就会变成家门口的“海南”。

万人沙滩效果图

毫无疑问，这项配套对板块的意义重大，在这个亲子时代里，沙滩、蓝海与海鲜大餐，将吸引无数的家庭到这里度假消费。

更加重要的是，背靠万人沙滩的滟澜星街，还是不可多得的餐饮铺，与旅游度假的人群完全匹配。

未来，以滨海新城的交通便捷度，万人沙滩对宁波主城及浙江其他城市造成的辐射，完全可以超过朱家尖。

再加上整个板块其他大配套，如国际赛车场、东海湿地公园、希尔顿酒店、国际帆船、游艇基地等，未来的增值空间，或许更加颠覆想象......

龙湖•滟澜星街效果图

当然，除了万人沙滩即将开放，龙湖星悦荟也即将开业，率先亮相的主力店，是整座新城第一个大超市——世纪华联。

沙滩、超市、餐饮街，还有大片的滨海住宅、度假酒店，没有什么搭配，比这更加诱人了。

赶在一切红利纷至沓来前，龙湖•滟澜星街的商铺预计将于7月份交付，是真正的“准现铺”。不久后，所有业主就能一起共同见证奇迹。

而压轴的8间铺子，也是整个商圈最后的入场券，在万人沙滩“下饺子”之前，谁能放弃这样的机会？