增城旧村改造暂停「增城廖村旧改」

增城旧改要全面暂停？

最近，我们收到业内消息：

目前，一份关于广州旧改核查名单的目录，确实在悄悄落地。

比如，增城已经开会，暂缓名单里的项目，开发商需要自行寻找退出路径；

若选择不暂停、不退出，审批过会的几率也微乎其微。

这意味着，业内盛传增城旧改按下暂停键的消息被进一步“实锤”，之前进展不太顺利的项目，在短期内将无法继续推进。

首先，通过此前圈内流传的一份表格，了解一下目前增城主要旧改项目进度：

从图表可以看出，增城暂缓实施项目共18个，可继续研究前期项目14个，可继续稳妥推进项目3个，需重新报批项目1个。

值得一提的是，在增城旧改“暂停”的消息落实后，表格中的项目进度或许还会有变动。

这两年来，广州旧改市场可谓是起起落落，自2021年住建部“63号文”防止大拆大建之后，广州城市更新处在不断调整阶段。

前几天，广州住建局印发《关于在深化城市更新工作推进高质量发展中加强年度实施计划管理的指导意见》，再次说明了广州旧改要稳定、要降速。

而这次轮到增城。

其实，在不少业内看来，增城旧改的“降速”也在情理之中。对于增城旧改轮异动，我们梳理了三个主要因素。

｜图源：视觉中国

供应端：避免楼市供需失衡

作为近年来快速崛起的区域，增城的房地产市场一直保持着较高的增速，特别是供应端，目前还有海量供应等待消耗。

为了避免天量供应涌入市场导致供需失衡，旧改降速正好能对市场的平稳发展起到关键性作用之一。

广州住建局数据显示，截至3月24日，增城可售住宅套数为30207，可售住宅面积为3007090平方米；未售住宅套数为60014套，未售住宅面积为6186939平方米。

而同样截至3月24日，增城网签套数仅223套，网签面积26948平方米。另外，广州统计局数据显示，2020年，增城区商品房销售面积为340.22万平方米，比2019年下降14.6%。

从这组数据可以看出，若市场继续平稳发展，根据2020年的消化速度，增城的商品房还需接近两年才能消耗完。

与此同时，上述未售数据，指市场中尚未售出的新建商品房，包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元，不包括回迁房、直管房、自用房、公建配套单元等。

这意味着，能够起到居住功能的建筑如回迁房，还将分流走一部分购买力，使商品房的去化速度进一步降低。

除此之外，作为旧改大区之一，增城还有一大批旧改项目未达到商品房销售统计标准，市场还存在大量潜在供应。若是不为旧改降速，增城商品房的库存压力会不断增加，从而应影响市场供需平衡。

行业端：房地产行业承压

房地产行业最近的情况大家都有目共睹了，“暴雷”、“债务风波”、“躺平”……等词句频频登上头条，许多企业自身难保，包括一些头部房企和明星房企例如恒大、融创、富力、佳兆业等等。

这些企业深陷债务风波，重点自然放到已开工的楼盘，通过积极销售回款自救。

而众所周知，旧改是一项高投入、周期长的工作，对企业的自救收效甚微，甚至在一定程度上成为“累赘”，许多企业无力继续推进，因此近期旧改项目停工、转手传闻不断传出。

而在整个行业承压的背景下，虽然国企、央企具备一定资金和资源优势，但不少企业都公开表示，对楼市资产要“积极接触、谨慎出手”。

因此，行业大背景也成为增城旧改降速的重要原因之一。毕竟，旧改要是“烂尾”，影响的不仅仅是房地产市场，村民的民生问题也需要得到保障。

需求端：市场观望情绪较浓

楼市短期看政策，长期看人口。

从短期看，受春节假、疫情和整体市场环境影响，今年近两个月全市场一手房成交量同比去年均呈下跌态势。

中原地产数据显示，2月广州新房网签4517宗，环比下跌51%，同比去年同期下跌47%。3月广州新房网签6343宗，环比增加42%，但比去年同期成交下跌35%。

可以看出，尽管政策方面近期不断释放系列向好预期，但目前市场观望情绪较浓。中原方面也指出，受疫情与调控影响，市场仍处在买家信心恢复阶段。

从长期看，人口的持续流入才是楼市的核心齿轮。对比广州统计局数据可以看出，增城的常住人口流入趋势并未拥有太大优势。

原因在于，人口跟着产业走，目前增城的产业、商业与公共配套仍未足够完善；此外，增城处于广州城市更新第三圈层，城市更新职住比例没有明显的限制，“睡城”趋势渐显。

在楼市相对缓和的市场环境下，增城的供应若进一步增速，明显会影响市场供需平衡，这也是旧改降速的原因之一。

总的来说，凡事都要两面看，旧改降速也是如此。

弊端在于，推进中的项目按下暂停键，对部分企业和村民都带来一定负面影响，而一些债务承压的、觉得做旧改算不过账的企业来说，也许会中途退出。

从长远看，市场的避免了楼市供需失衡，让整个市场更健康、更可持续。同时也为“暴雷”企业、无力做旧改的企业提供了一个退出的契机，避免日后旧改项目烂尾。