苏州楼市回升「现在苏州房价」

我是乐居君，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球“苏房乐居乐居君”的部分近期问答精选（已隐去提问者关键隐私信息）

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板块选筹

提问：苏州吴中城南的房子值得买吗？最近准备买房 ，之前一直租在石湖东路附近，感觉这个地方比较方便，想问这附近的房子值得入手吗？

乐居君：你好，由于题主的提问，并没有给出预算这个前置条件，那我只能简单聊聊城南这个板块，以及这个板块适合什么样的客群考虑，题主自己对号入座吧。

「关于城南板块」

吴中大家并不陌生，它可以堪称吴中区的腹地，可以说城南是整个吴中区“开发最早”，与姑苏连续最紧密的板块。

也是因为发展较早的原因，近些年来城南备受人们的争议，一说起城南就被人们打上“城中村”的标签，这里不仅新旧（新老房子）交替，此外住宅区和工业区离得还很近，这进一步加剧了城南与其他版块之间差距，如果想发展那么只能做“旧改”。

但要知道，旧改是需要花费大量的“财政预算”的，而吴中区又比较狭长，不可能将资金全部用在“城南的旧改”上。

虽然旧改也在一直进行中，但进度一直比较缓慢，再加上前些年“鲁能”用“地王价”在城南拿地开发楼盘，至今仍被套牢（开盘6年仍未售罄），这大大打击了其他开发商“高价”拿地的积极性，这进一步导致城南的发展进入了“瓶颈期”。

而这一切都在2019年迎来了转机，吴中区的决策层开始转变发展思路，将城南旧改的重心放在“南部片区”（以天灵路为界，以南片区），同时也提出了“退二进三”的城市发展战略，通俗点来说就是将过去“吴中城南”南部片区的工厂迁出，为发展腾挪出空地。

和所有城市的“退二进三”发展策略一样，还是“老配方”，先卖地建住宅，在完善整体的居住配套，现如今我们能看到城南的“南部片区”大拆大建，轨道交通7号线在如火如荼的建设中，工厂在不断的搬迁，腾挪出来的土地被建成了一幢幢商品房。

所以从目前“城南发展"状况来看，尽管”北部片区“新旧交替，显得十分不着调，但随着”旧改“的持续推进以及南部片区”退二进三规划的逐步落地，可以看得到，未来，作为吴中主城的”城南“势必焕然一新。

所以那些曾经对城南的标签也要被重新”定义“了。

「城南板块的受众」

上一节和大家聊了聊城南板块的发展，现在我们回到购房者的视角，看看城南板块到底适合什么样的客群。

说起“客群分析”，许多人认为，自己作为购房者无需关注，但我想说这是一种“认知偏差”，因为对于绝大多数人来说将来都会面临着“卖房置换”，而这就需要我们“以终为始”，买一个市场认可度高的地段＆房子。

简单点就是说，做“客群分析”的目的是让你现在选一个未来有大量"接盘侠"接盘的地段＆楼盘。

回到城南，首先我们看城南的交通架构，整个板块的地铁有3条，2、4、7（在建），此外毗邻南湖快速路和吴东快速路。

这里我们只看地铁（人们上班通勤的主要交通工具），在建的7号线，未来将于2号线交汇，此外已有的4号线及2号线，将城南与姑苏区、园区串联，以“石湖东路”为例，乘坐4号线4站路到姑苏，7站路到园区，再加上姑苏区、园区的高房价，导致购房人群外溢。

而这一切造就了吴中城南是姑苏南部区域和园区独墅湖高教区“外溢客群”的主要承接地。

在这种情况下，我们选房思路就变得明晰。

这些“上班族”一般都是“地铁通勤”，此外园区（高教区）的就业人群以“年轻的白领”居多，他们大多数对“商圈”天然的执念。

那么我们在选择小区时，就要将“近地铁” “近商圈”这两个维度作为重点考虑。

这样你选出的小区大概率是符合“市场诉求”的，那么在未来卖房置换时，你的小区就具备一定的竞争力。

以上就是我的全部建议，希望可以给到题主以及和题主有一样困惑的朋友一些启发，如果觉得有帮助，也希望大家不吝惜点赞、收藏、喜欢

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购房选筹

提问：乐居君你好，本人想在苏州买房，400w首套房刚需有什么建议?工作地点在姑苏区，打算在买一套作为婚房，预算大概400w，不知道买姑苏、高新还是园区。需求是交通方便，环境不错，学区不能太差，二手房和新房都可以，不要老破小，有什么好的盘推荐吗？

乐居君：你好，在具体展开分析前，首先拆解一下您的问题并提出我的建议：

1.400w在苏州姑苏区工作买婚房「建议：新房优先级高于二手房」

2.交通便捷、环境要好、学区不差「建议：不要把每项需求的预期放的太高，毕竟板块＆房子不可能完美无缺」

3.苏州三区(姑苏、园区、新区)内选择「建议：这个预算其他区全部pass，毕竟你关注学区，只有这三个区才能通考」

我们先来分析题主的第一个问题。

「买婚房新二手房如何选？」

从感性层面来说，中国自古以来讲究一个买新不买旧，对新的东西有天然的好感，买新房有利于家庭婚姻的和谐，当然这不是绝对的，具体因家庭而异。

再从理性层面看，像您400万的预算，考虑在苏州三区（姑苏、园区、新区）买房，首先这些区域都是已经发展成熟的片区，新房限价并且非常的稀缺，后期进入二手房流通市场的时候，你会发现次新房的优势十分明显，因为这些片区现在的二手房房龄将变得很老，在舒适度等方面无法与次新房抗衡。

其次，目前国内房地产行业“大盘”下行，各地整体上涨空间比较有限，价格一涨绝对被调控。

而这些区域5年以上的“二手房”基本上过去都是吃过“房产红利”的，如果你买入，在楼市下行周期，同小区同板块内其他的业主议价能力比咱强，也就是人家在未来二手房售卖的时候，他敢降价卖，咱不敢。

但是新房项目，大家都是一个价格买入的，一般不会跌穿成本去销售，除非楼市崩了，当然这是小概率事件，现在国家的调控都是为了稳房价，此外打掉投资的预期 。

所以综合以上，我建议新房的优先级＞二手房，其次才是考虑区域板块选择的问题。

「配套究竟怎么选？」

对于我们购房者来说，谁都希望在有限的预算内，买一个最满意的小区，房子要好、周边配套要齐，但这样完美无缺的小区真的有吗？

所以购房其实是一个逆人性的事情，我们要处于一个完全理性的情况下，才能做出最优选，这就要求我们抓住自己的核心诉求，抛弃一些可有可无的“伪需求”，这样去做选择就不会“纠结”，这是我一以贯之的理念。

之前为大家做过一张购房思维链路图在知识星球，大家可以根据链路图维度结合自己的购房诉求，然后在做决策，希望可以帮助到你。

「苏州园区、新区、姑苏怎么选？」

关于这几个区如何选，因为并不清楚题主在姑苏区的工作地的大致位置，所以没法给到一个确定性的答案。

但我建议首先要pass园区，一方面整个园区基本上没有新房可售，基本都在奥体和青剑湖的次核心板块，在姑苏工作显然不合适。

另一方面，即使你在姑苏东环路附近工作，离园区很近，但园区二手房的单价过高，如果你顾学区就没法兼顾居住面积和房龄，会大大影响你得居住体验。

园区是不适合您这种情况的，接下来看姑苏。

姑苏区的主要问题是堵车，尤其是老城区里，市政道路较为狭窄，地铁出行是比较方便的，所以在姑苏买房，如果关注交通，我建议要把地铁的优先级拔高。

此外古城区基本上只有二手房可供挑选的，并且都是老破小，新房以别墅为主，如果想住商品房那么只有平江新城（新房集中区）和胥江板块（二手房次新房集中区）可以选择。

至于胥江板块，后期我会在知识星球出一期文章来做分析，就不在此赘述。

此外还有一个南门东原的新盘，和题主的契合度比较高，但环境一般，因为小区南侧的南环高架对其有噪音污染和尾气污染，但交通便利，有地铁有高架，虽然新盘交付才划分学区，但从“就近划分”的原则来推测，其小学学区应该是北侧的苏州市实验小学，这是苏州最好的小学学区。

当然一切还需要结合题主自身需求来定，此外就是新区，如果在姑苏上班选新区，那么只能考虑狮山的二手房。

但400万的预算，若要兼顾学区优渥、交通便捷，居住舒适度高，狮山目前没有预算内的新房在售，狮山现在有个新盘览月阁，但是小区体量太大，楼层太高，居住舒适度很差。只能选择狮山小户型、房龄较长的二手房，如果考虑这里，我建议结合自己的需求多踩盘。

这里给一个小技巧，找那些挂牌量高的小区，因为极有可能捡漏。

3

板块选筹

提问：苏州姑苏区平江新城的新房和园区胜浦的新房怎么取舍？麻烦说下大致优缺点!

平江新城：周边配套设施较齐全，医疗3甲，学区草桥中学，平价万达商圈等，地铁覆盖4条（规划中2条），缺点靠近高速，上班比较远（在园区，一小时 ）

胜浦：有稀缺洋房，一梯一户16楼左右房型，户型比较喜欢，规划中马路对面学区星海，缺点：周边交通不便利，地铁两条都是规划中（1号线延伸），教育医疗资源都在建（预计3-5年 ），商圈资源稀缺!

乐居君：有幸看到您的提问，我先给出我的答案：【预算够得话“平江新城”作为首选】

下面我分别从“平江新城”和“胜浦”的板块分析和对比作为切入点，再结合您的需求来展开”论述“。

【平江新城板块分析】：

由于姑苏古城区发展饱和，再加上保护历史文化建筑的原因，姑苏区只能向北部和西北部发展。

但西北侧的“金阊新城”主要的定位以产业园和物流园为主，如白杨湾物流园、传化物流港等，加上这里正在修建的城北路，整个“金阊新城”的城市界面非常的差，再加上其以产业为主的“区域功能”定位，姑苏区就把发展的重心放在了“平江新城”。

也正是在这样的背景下，为了发展“平江新城”，姑苏区的“政务办公机构“都搬迁至此。

这里拥有苏州最好的“三甲级”医疗机构——苏大第一附属人民医院，还有姑苏区传统四大名校“草桥中学”，以及建筑总面积为15.7万平方米，车场规模达7台16线的"苏州站"都坐落于此。

此外联通“苏州南北纵向”的2号线和4号线也平行贯穿整个“平江新城”，在新的商业建设起来之前，老牌的“平江万达商圈”依旧是这里商业配套的中流砥柱。

虽然听起来平江新城的配套“十分成熟”，但实际上，很多配套离目前在售新房的聚集地都有一定的距离，因为目前这个新的居住组团位于“沪宁高速”已北“花南河”以南隶属于“平江新城北部区域”，而刚刚说的那些配套都集中在沪宁高速以南，也就是“平江新城南部片区”。

就拿大家最关心的“轨道交通”来说，“平江新城北部片区”目前在售的“云起平江”是距离现有“地铁口”最近的项目，但它离最近的4号线“平龙路西”地铁口步行距离1.7km，需要用时26min，这已经不能称之为“地铁盘”了，连“近地铁盘”都不算（近地铁盘指：地铁距离楼盘<1km）

而题主说的，未来建成的8号线“虎丘湿地公园站”，离它最近的在售楼盘“浅棠平江”骑行距离也有2.2km，如果走路去地铁站上班通勤，将是十分痛苦的。

所以要明确的是，"平江新城北部片区"在售的楼盘并非是“地铁盘”，连近地铁盘都不算，千万不要被售楼处被缩放比例尺的“区位图”和“置业顾问”的解说给迷惑了。

此外买这里的人，许多是冲着“草桥中学”的噱头来的，当然开发商的宣传“功不可没”，但大家千万不要掉入陷阱，为啥这样说，我们先来看一张“草桥中学”施教区划分图。

2021草桥中学施教区划分公示图

首先，新房是不划分学区的，其次“平江新城”有规划新的“中学用地”，虽然还未交付，但未来一定是满足周边小区的“就学需求”的，此外，草桥中学位于平江新城南部片区，和目前在售的几个楼盘位于的平江新城北部片区八杆子打不着。

当然这么说很没说服力，那我们换个角度看。

先来看看平江新城北部片区的在售楼盘，尾盘销售的浅棠平江、中骏天汇分别有1039、1044户，售罄的海月平江也有624户，在售的星河平江新著、印象平江、云起平江、璀璨平江分别有，837、734、811、1422户。

光这些在售楼盘算下来，也有6500多户了，这还没有算已经入驻很久的安置房小区——锦华星光苑，此外我们看控规图，平江新城宅地大大小小有15块之多，目前还有8块住宅用地还未进行土拍，从这些地块规模来看，未来这里保守估计也有超过12000-15000户。

而就目前来说，草桥中学目前的生源数量已经饱和，所以综上分析，草桥的施教区划分到北部片区居住组团的可能性已经微乎其微，可以说基本不可能。

至于“平江新城北部片区”的其他配套我就不在此过多解读，只跟大家分析最核心也是大家最关注的“交通”和“教育”配套。

【小结】：

“平江新城北部片区”目前所有的在售的楼盘，并非开发商宣传的“地铁盘”，其次草桥中学的噱头，大家听听乐就好，不要被忽悠了，说缺点并非是说这里“一文不值”，“平江新城北部片区”毕竟位于姑苏区，是传统意义及地理位置上的核心区，此外还可以享受相处陆慕和活力岛的现有配套。

如果考虑纯自住这里还是不错的选择，当然在选择时需要注意西侧“广济北路”和南侧“沪宁高速”的噪音及尾气污染。

【胜浦板块分析】：

园区经历了28年的发展，基本格局以及形成，核心区依旧是“双湖板块”，所以无论“胜浦”怎么发展，都不可能取代园区的“核心”，现在你去“胜浦”的真是感受是，仿佛来到了乡下，而不是在苏州。

园区是苏州市的产业聚集地，苏州能发展起来、园区能发展起来，园区的外资“制造业”功不可没，但随着这些年“贸易战”的影响，国内劳动力成本不断抬高、土地成本不断提高，导致“外资企业出逃”，向生产成本更低的区域建厂。

而胜浦，也是在这样的背景下，原来的工业用地被腾挪出来，进行宅地土拍，开发商也会吹牛，把胜浦活生生吹成“高贸区”，而官方压根就没有这样的定义。

当然被开发商当成楼盘卖点的“退二进三”的政策的确存在，这个在“园区管委会网站”是可以看到的，这里解释一下“退二进三”，意思是将“第二产业”清退，引入“第三产业”，而引入第三产业前你得有人口导入啊，所以就得土拍，但您看看官方的文件你就有判断了。

一个新规划的，能容纳下三万人的居住组团，在加上区域内原有的10万人，十来万人的地方就能成为开发商嘴中的“城市副中心”？

这不是一本正经的胡说八道吗？

而且这里因为是工业聚集区，外来人口比较多，其中胜浦70%都是外来人口，流动人口多，人口素质层次不齐，这里的居住体验可想而知，这并不是戴有色眼镜看人，咱们只是理性分析。胜浦70%的人口都是外来人口！

当然开发商还说，胜浦来了一所星海教育集团下的“星浦学校”，说这所学校一定非常好。

我觉得这分明就是把咱们当“原始人”，觉得咱们一点判断力都没有。

第一，学校没有投入使用，没有成绩作为参考依据；第二，学校的好坏是由"师资力量"和"生源质量"构成，而这两个因素都是变量，拍着胸脯说学校好，不是“傻”就是“坏”。

说完了教育，我们再看看交通，在这里上班通勤，目前只能依靠“自驾”出行，至于1号线东沿线，什么时间落地，具体站点在哪里，都是个未知数。

所以大家在考虑买这个板块的楼盘时，一定要把这几点明确了，别被售楼处销售忽悠了！

【小结】：

刚说了胜浦那么多不好，但并非是全盘否定，它的确有“潜力”，比如后期整个产业区都要搬走，重新建设，但我认为除非苏州工业园区的定位不存在了，不过到那个时候，造在多漂亮的房子，也都是华而不实的，因为房价没有支撑，所以我认为这里发展起来的可能性比较小。

此外人都“以小博大”的赌徒心理，这是人性使然，但买房这事就是要克服人性，逆着人性做选择，如果一味的追求未来，很可能后悔不已，当然这个也要看每个人的“风险偏好”。

【总结】：

其实说了那么多，就是想告诉大家，【我们买房子只需要抓住“核心诉求”，舍弃那些“不痛不痒”无关紧要的诉求，要抛弃“既要又要”的观念】，这样你就不会因为“选择”而徒增烦恼。

所以我建议您，把自己的购房诉求罗列出来，然后把两个板块的配套及特点“对号入座”，如果能满足您大多数诉求，并且是“核心诉求”，其实就可以考虑，反之亦然。

最后附张小白购房图：

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