YOU 退败北京背后：“二房东”模式盈利艰难

无论是二房东模式还是轻托管模式，长租公寓运营本质是资产管理，找到更便宜的底层资产才是成功要素之一。

城大，居不易。

因与新冠确诊病例同时空交集，尚在隔离的杨园突然收到消息，现在所住的YOU 国际青年公寓北京苏州桥社区可能住不了了，“不得已，这几天都在找新住所”。

6月18日，YOU 国际青年北京苏州桥社区项目产权方北京三浦教育投资有限公司（以下简称“三浦教育”）发布了一张租户告知书，称优家开天客（北京）企业管理咨询有限责任公司（以下简称“北京优家”）欠缴租金、物业费、滞纳金等相关费用共计1340.14万元，导致原有租赁合同终止。

这封告知书引发外界关注，其中不乏“YOU 公寓出现暴雷”声音。杨园看到这封告知书后的第一反应就是，这家公寓大概因为疫情亏损要跑路了。

YOU 联合创始人刘洋确认了上述告知书真实性，但他回应称，绝对不是暴雷概念，新冠疫情发生以来，北京苏州桥项目一直亏损，也曾多次与产权方交涉，请求减免租金，但始终无果，只是做了“割肉”准备。

对此，景晖智库首席经济学家胡景晖认为，减免租金更多集中在国有体系，如商业办公、厂房、物流等制造业。YOU 属于住宅公寓，且产权方不属于国有体系，往往很难答应减租要求。

对于如何解决租客去留问题，北京优家方面表示，选择搬离的，或选择转去由产权方提供长租公寓服务的，北京优家配合退还租赁押金并办理退房手续。

在这里居住了4年的柯瑞选择继续住在这里，但还不确定之后是否会长期居住。他告诉记者，这些天，租客们除了讨论是否找新住所外，也担心后续押金问题。“北京优家承诺后续会退押金，如果没有退我们可能就真的要遭遇暴雷了。”

━━━━

亏损的苏州桥项目

雷军有句经典名言：如果站在风口，连猪都能飞上天。

长租公寓是他曾看中的风口。最近，曾获雷军投资的YOU 公寓因传出亏损将撤店的消息，被推上了风口。

6月18日，住在YOU 国际青年北京苏州桥社区的租户们注意到公寓里贴出《致三义庙2号院全体优家租户告知书》（以下简称“告知书”），告知书显示，截至6月18日，北京优家欠付产权方共计1340.14万元，其中租金及物业费792万元，欠付滞纳金537万元，欠付水电费10.82万元。

该告知书还称，北京优家一直收取各租户房租，每月房租收入约为140万元，产权方此前曾在今年2月、3月、4月多次向北京优加发函要求支付租金，但北京优加均未向其支付任何房租。

鉴于北京优加违约行为，产权方为避免导致租户损失，同时维护公司合法权益，现解除与北京优家签订的《房屋租赁合同》，并要求北京优家立即腾房。产权方还表示，考虑到租户的实际困难，核实登记租户信息后，将建立过渡安排。

该项目全部房屋产权人是三浦教育，2014年11月1日将该项目承租给北京优加，同时委托北京U家创业投资管理有限公司管理运营该物业，租赁期限自2014年11月1日至2024年10月31日止。

一时间，“YOU 公寓暴雷”消息四起。对此，刘洋回应，新冠疫情以来，苏州桥项目一直亏损，也曾多次与产权方交涉，请求减免租金，始终无果，这也是决定退出撤店的原因之一。并称，目前公司东、华南地区部分项目均取得了相关方租赁减免。

该说法在北京优加发出的《致YOU 国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》中也有体现。

信中提到，新冠疫情暴发以来，优家苏州桥社区经营举步维艰。公寓物业租金本过高，租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入70％以上，日积月累最终导致社区经营入不敷出。

信中还提到，在常年亏损情况下，公司并未选择放弃该社区，并多次致函请求产权方三浦教育根据相关政策，在疫情期间减免租金及降低租金，但遭到对方拒绝。

同时，北京优加承诺会解决租户租赁居住及退押金问题，会与产权方协调争取给予1~2个月时间，让租户抉择去留及过渡，选择搬离或转去由产权方提供长租公寓服务的，均会配合退还租赁押金并办理退房手续。

该公寓运营人员告诉记者，后续门店运营将由产权方接手，租客可以选择继续租住，月租金以及住房租赁合同内容等并不会改变。

对于YOU 公寓是否有权利以疫情之名单方面要求产权方减免租金问题，金诉律师事务所创始合伙人王佳红认为，法律上，疫情属于不可抗力，如果YOU 确实有证据证明疫情对自己经营有影响，可以要求产权方变更合同部分条款或者解除合同。“产权方虽然不是国资背景，但法院可以根据影响情况来判决。”

━━━━

租户担心暴雷

YOU 国际青年北京苏州桥社区所在的海淀中关村是国内创投企业最早聚集地之一，区域内不仅有中国人民大学、北京理工大学、北京外国语大学等数十所高校，还聚集了大量互联网科技企业。

2018年，柯瑞入住YOU 国际青年北京苏州桥社区，他告诉记者，中关村附近长租公寓较少，大多是居民住宅，整租私密性好但价格高，合租成本低但便利性也差，综合算下来，长租公寓性价比较高。“另外我是创业者，这里可以提供比较浓厚的分享氛围。”

据柯瑞介绍，有很大一部分租户都是创业者。公寓一楼是共享办公区域，疫情暴发前，下楼就能看到不少创业团队在这里工作、交流，公寓也时常会举办创业活动、小论坛、观影等活动，既能解决居住问题又能提供办公场所，是众多创业者选择在这里住的原因之一。

这也是YOU 区别于其他长租公寓的核心竞争力。此前，刘洋在接受媒体采访时表示，YOU 的几大标签中，“社群”是YOU 的立身之本和看家本领，YOU 率先从安全、温饱的底层需求提升到了社交需求和被人尊重，将租房、社交两个概念融合到一个空间。

刘洋认为，YOU 最大的差异化是它关注人与人之间的连接，让住在这里的人成为好朋友，这是他们的核心定位。

但这两年，受疫情管控等原因，YOU 国际青年北京苏州桥社区活动减少。柯瑞也很少能在公共空间看到其他创业者，“今年公共空间已经被改造成健身房。”柯瑞说，2018年、2019年公寓几乎都是满客状态，很少有空置房源，疫情暴发后空置房源明显增多。

除去创业者外，还有三分之一左右的租户是学生。“附近有很多高校，部分学校和YOU 合作签了一批房源作为校外公寓，但因为疫情，学校要求必须住在校内，这些房源长期空置。”柯瑞表示。

杨园是刚从附近一所大学毕业的学生，没想到入住不久就遭遇了要重新找房子的事情，“YOU 在我们学校有点名气，听说疫情前也经常举办活动，年轻人也多，就租了一年。”

“这两年长租公寓暴雷跑路的事情太多，我也有些害怕，听到消息后就赶紧去登记办理退房手续，希望能尽快拿回押金和剩余房租。”杨园告诉记者，他这几天都在着急找房子。

除了考虑是否找新住所外，后续押金能否如约退还也是租户们关心的问题。柯瑞告诉记者，“北京优家这边承诺后续会退押金。”

━━━━

“二房东”盈利难

成立于2011年的YOU 国际青年社区，是集中式长租公寓运营商代表，创业之初曾受到投资机构青睐。

最让外界瞩目的是来自雷军的一笔投资。公开资料显示，2014年8月，雷军作为创始合伙人成立的顺为资本领投YOU 的A轮融资，融资金额1亿元。彼时，雷军还发了一条微博：二手房租赁及相关产业链投资是顺为资本核心方向。

由于YOU 是全球首创办公与居住一体化模式，拿到A轮融资后，YOU 进入快速发展期，开始在广州以外的城市布局。此次撤店的YOU 北京苏州桥社区便是在这期间开业，受自带的创业和社群基因影响，开业后吸引不少人慕名前来入住。

公开资料显示，YOU 北京苏州桥社区拥有接近400个房间和1000平方米的公共空间，是YOU 体量最大的社区。雷军、罗振宇等人应邀参与开业仪式。

2015年5月，YOU 获得由时代地产与创始人团队联合领投的A 轮融资，融资金额3000万美元，雷军旗下的顺为资本也再次参投。

2016年1月，美国著名商业杂志《快公司FASTCOMPANY》评选“中国最佳创新公司50强”，YOU 连续两年上榜。一时风光无二。

这些年来，YOU 国际青年社区陆续在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京等城市布局，共经营21个租赁项目。但目前在北京仅有苏州桥社区1个项目，如果撤店，意味着YOU 国际青年社区将暂时撤离北京地区。

另值得注意的是，几年过去，顺为资本官网中展示的被投资公司中已经没有YOU ，其重点关注方向为移动互联网、互联网 、智能硬件、智能制造、深科技、农村互联网等。

从经营模式上看，YOU 的经营实质仍离不开靠赚差价获利的“二房东”模式。

租下一整栋楼或者一栋楼几层，包租后对房屋公共区域、配套区域、居住区域进行装修改造，再配备相应的物业服务后出租给租户，产权方与租户各自与YOU 国际青年社区相关合同，收益主要来自租金差价。

2021年12月，刘洋也曾在在接受媒体采访时介绍，目前YOU 最大收入来源依旧是房租差，这是稳定收入，大概占总体营收的70％~80％；其次为基础服务，收入占比为10％~20％。

近年来，受疫情冲击，长租公寓遭遇了房屋出租率下降、租金上涨困难等一系列实际问题。当房屋空置成本集中放大后，长租公寓盈利能力不足问题变得越发明显，此外，过高的房屋成本也是“二房东”亏损的直接原因。

据北京优加透露，自2020年以来，新冠疫情暴发叠加奥运管控、两会管控等因素，优家苏州桥社区经营举步维艰，累计亏损已达3500多万元，在该社区经营上遭遇重创。公寓物业租金本过高，租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入70％以上，日积月累最终导致社区经营入不敷出。

胡景辉表示，无论是二房东模式还是轻托管模式，长租公寓运营本质是资产管理，那么找到更便宜的底层资产才是成功要素之一。

实际上，前几年在长租公寓跑马圈地扩规模时，“高收低租”屡见不鲜，长租公寓品牌以高于市场行情价格从业主手里获得房源，再以低于市场行情价格租出去。市场份额被抢占的同时，盈利空间也被压缩。

胡景辉表示，目前住房租赁市场主要政策优惠集中体现在保障性租赁住房，对于市场化租赁住房这方面支持力度有限。“光靠保障性租赁住房满足不了市场需求，所以既要发展保障性租赁住房解决新青年、新市民住房问题，同样也要发展市场化租赁住房。”

本文源自中国房地产报