武昌二环内新楼盘「武汉南湖北岸规划」

楼市传统旺季“银十”已经到来。

回顾已经过去的“金九”，显然成色不足。数据显示，9月武汉新房住宅成交7802套，环比8月（9600套）减少18.7%；同比去年同期（14239套）减少45.2%，几乎“腰斩”。

具体来看，9月共计发放住宅预售证50张，同比去年锐减28.6%，其中上半个月受疫情等因素影响，仅有18个楼盘取证；下半个月才迎来供应高峰，其中9月28日~30日三天时间就有26个楼盘获批预售证，一方面是9月底武汉二套房4成首付政策和金融层面的利好，另一方面，9月末迎来十一黄金周，不少楼盘趁国庆假期冲一波销量。

与此同时，从老欢统计的9月武汉新房网签TOP20榜单中可以看出，排名前三甲的分别是武汉城建华发时光、美联藏龙甲第、城投融创国博城，其中武汉城建华发时光属于集中备案，没有太大的参考意义，网签排名靠前的均是性价比高的项目，比如新城桃李郡8000多，城投融创国博城13xxx元/平起等，多是以低价突围抢占业绩。

在刚刚过去的十一黄金周假期，武汉楼市促销力度明显加大，一些楼盘推出特价房、工抵房等优惠房源，带动出现了一波楼市旺季销售高峰。

不少楼盘确实销量大增，比如徐东板块的保利城七期云廷9月28日取得预售证，趁着节假日开盘，备案均价约22000元/㎡，实际成交价约19000元/㎡，仅仅5天时间认购147套；汉阳的城投融创国博城10月1日到10月5日认购64套，尤其是C4高层销量火爆.....

那么假期过后，10月份楼市行情走势如何？

根据克而瑞监测数据，2022年10月，武汉市预计新增供应项目42个，其中新入市项目数有15个。全市总供应量120万方左右，总房源9800套左右。

本月新盘主要集中在三环内区域，全市10月预计供应的项目中有超一半含有功能改善（含有四房）户型，且含有大平层产品供应的项目量已达近2成。预计随着城市品质改善需求释放，改善产品供应占比提升的趋势将日益明显。

老欢还是按区域给大家分析。

大汉口

10月份大汉口板块预计21个项目有供应，其中有6个纯新盘入市，关注度较高的是位于二七滨江板块的豪宅盘新希望D10天元，主推180-270㎡的大平层。

老盘加推中关注度较高的是位于宗关板块的首创天阅一江源，预计10月加推E地块位的E1、E2、E3#，楼栋南面正对汉江，三栋楼均可一线瞰江。

远城区方面，东西湖依然是供应主力军，区域内多项目已拿证数月，因前期库存较大推售计划持续递延，价格上约9成的项目售价同比下降，最大降幅达25%（项目数据口径：已销售周期≥1年），低价竞争已成为东西湖的市场主流。

本月大汉口值得关注的新盘如下：

>>>鼎盛璟城

该项目位于后湖核心，是鼎盛华城的二期。鼎盛华城早在2011年就开盘，2014年交付。首开高层均价7800元/平，小高层均价8000元/平；2012年均价在8200-8600元/平；卖到2017年现房涨至约18600元/平；一直陆陆续续到2019年底才清盘，均价涨到20000元/平。

项目在后湖的位置比较核心，靠近二环，项目楼下就是3号线兴业路站，步行距离仅约80多米，未来12号线建成也能实现换乘；

步行到21号线后湖大道站也仅500多米；此外周边还有在建的21号线二期，步行仅800多米，周边的地铁线多达3条，地铁站多达4个，交通便利。

配套上，项目一期自带底商，二期也有6500㎡的底商配套，周边小区也有成熟底商，生活氛围浓郁；距离汉口城市广场约600多米，日常购物娱乐也很方便。

二期自带一所幼儿园；小学方面，一期鼎盛华城对口的是育才同安小学，距离小区约900米；对口初中是武汉市第十三中学，距离约800多米。项目总建面22.97万㎡，共规划了8栋31-44层的高层、超高层住宅，以及7栋2-3层的别墅，还有1所幼儿园以及底商。其中19-22号楼基本呈正南正北朝向，其余楼栋是南偏东朝向。

项目优势：

1、位于后湖核心位置，地段有一定优势，周边发展成熟，小区众多，居住氛围浓厚；

2、正地铁口，地铁出行方便；

3、有79平的小户型，对于刚需来说，上车总价门槛亲民；

4、户型面积段丰富，从79到179平，两房三房四房五房产品都涵盖了，选择比较多。

劣势不足：

1、项目一期品质综合看算偏刚需，二期的定价和定位目前待定；

2、部分楼栋不是连廊设计，因此全朝南的通透性一般。

>>>能建·长江华府

动态节点：

主推6号楼建面约98、114、126平小高层，毛坯备案均价约34000元/平，成交均价3W

基本情况

位于江岸区二七路与黑泥湖路交汇处，距离二环约130米，距离二七小路地铁站约350米，距二七滨江商务区约720米，属于江岸区二环内，二七滨江商务区旁，位置比较不错。

交通上，距离地铁3号线二七小路站约300多米，距离地铁1号线与地铁10号线（规划）换乘站二七路站约600多米；周边二环线、建设大道、解放大道等主干道密集，交通出行方便；

配套上，既能享受后湖的成熟配套，未来又能享受二七滨江商务区的高端商务配套，优势显著。

总建面约10.5万方，容积率约2.37，共由8栋住宅及1栋办公楼组成，其中住宅包括高层和小高层、洋房，这个容积率和产品在汉口二环内属于罕见的。

项目优势：

1、毛坯小高层，洋房，容积率低，公摊较低，在汉口二环内非常稀缺；

2、户型面积段较小，比起二七滨江的天价门槛，该项目总价门槛较低；

3、开发商为中国能源建设集团有限公司，参与了三峡工程、南水北调等工程建设，国企，实力雄厚。

劣势不足：

1、1号楼几乎为东西朝向，采光可能受影响；

2、项目地块呈狭长状，园林打造可能受局限。

>>>汉口1872

动态节点：

15#景观楼栋加推，建面约113-127㎡三至四房，毛坯交付，折后均价约25500元/平，前期少量建面约80-140平房源在售，均价约24800元/平

基本情况

项目位于硚口区解放大道与汉西一路交汇处，靠近二环线，紧邻解放大道，虽然属于硚口区汉西板块，但地理位置还是不错的。

项目体量较大，处在1号线汉西一路站和宗关站之间，地铁出行非常方便；

周边配套成熟，对面一街之隔就是泛悦mall，有山姆会员店、沃尔玛、星巴克等品牌商业店，是武汉老牌知名商圈之一。

同时项目自身共规划约2.6万方商业街区，附近还有新世界、万科、中建、首创规划的商业，此外该项目距离武广、新世界航空路K11、武胜路凯德商圈距离约4-5公里。

项目周边都是韩家墩小学、硚口实验小学、四初等区域内比较优质的学校，项目西南侧400m左右就是汉江，步行过去较近，可以说项目周边的配套非常齐全且优质、成熟。

项目在售最小户型80平，户型方正，还是双连通阳台最近价格打的比较猛，性价比在汉口来说非常高。

项目优势：

1、汉口二环边，环线位置不错，地铁口，周边交通出行条件成熟；

2、门口就是大商圈，周边有多所优质中小学，步行能到汉江江滩公园。

3、周边有大量商办和高端住宅规划，有一定发展潜力。

4、双央企联合开发，品牌力强大，品质规划还不错。

5、有80平小户型，上车门槛亲民；现阶段特价房折扣力度很大，在汉口来说性价比高。

劣势不足：

1、区域周边面貌一般，汉西地段认可度一般；

2、15号楼紧邻二环线，可能存在噪音营销；

3、部分房源公摊偏大。

>>>武汉城建信达后湖里

动态节点

主推6、9号楼建面约107、122平房源，6号楼备案均价约21855元/平，9号楼备案均价约22455元/平，前期建面约107-122平房源在售，均价约21500元/平

基本情况

项目位于 江汉区绿柳路与秋桂街交汇处，位于汉口二环、三环之间的杨汊湖板块，挨着江岸区，向北1.2公里上三环，向南1.8公里上二环，属于汉口2.5环。

双地铁，项目出门就是6号线杨汊湖站，6号线和在建的12号线双地铁交汇的石桥站步行几分钟就可到达。

配套上，一条马路之隔就是武汉市著名的三甲医院“武汉市中心医院后湖院区”；

自带3.3万方商业，下楼即到；从项目往西走约200多米有一家中百仓储，附近预计还会引进山姆会员店；

步行600多米就是老牌商业泛悦mall，内部有大润发、餐饮、服饰、培训等业态形式，日常生活所需都能满足，1.5公里有新唐万科广场、2.4公里内还有金桥永旺，生活配套成熟。

项目附近有红领巾小学（阳光校区）、大兴第一实验小学（新华家园校区）、长港路小学、武汉市第一中学、新华下路中学等多所学校，其中不乏名校。

项目总建面37万方，自带3.3万方商业和一所9班幼儿园，以及11栋住宅。

项目优势：

1、汉口核心，近二环，双地铁口，生活配套成熟；

2、稀缺小高层，公摊约19%；

3、准现房，目前全部楼栋已经封顶，今年买明年住。

劣势不足：

内部有公租房和还建房。

>>>保利天珺

动态节点：

预计10月首开建面约131、143平三房户型，目前实景示范区已开放。

基本情况：

位于江岸区解放大道与二环线交汇处，属于汉口滨江商务区范围内，位于二环内，紧邻二环线，距离长江江滩约300多米，位置还不错，但在二七滨江板块内位置较为一般。

定位一线豪宅盘，属于保利天字系产品，品质比较高。

配套上，保利天珺周边有长春街三小，项目还代建一所中学，教育资源有优势，离武汉天地、壹方购物中心约3KM，非常方便。

项目建筑面积约167800 ㎡，容积率约4.15，涵盖住宅、甲级写字楼、公寓、商业、学校等，住宅仅2栋共292户，主力面积段为131-143㎡，它应该是瑞府之后，二七滨江又一个小户型了。

项目优势：

1、保利天字系产品，品质值得期待；

2、自带写字楼、商业，项目代建一所中学，教育资源比较有优势。

劣势不足：

1、体量较小，仅2栋住宅，户型建面没有周边滨江豪宅高；

2、紧邻二环线，可能存在一定噪音影响。不是一线看江。

大武昌

10月大武昌板块预计有14个楼盘开盘加推，其中4个纯新盘入市，关注度比较高的是武昌滨江板块的城投融创武汉印，紧邻阿里巴巴华中总部，一共三栋住宅，首推1号楼的190㎡四房大平层产品，含5000精装销售；

青山滨江板块的中交澄园规划有洋房和高层业态产品，项目北面紧邻南干渠留园，打造主城区中低密生态居住空间，首开96-126㎡三房产品。

大光谷板块均为老盘加推，其中位于关山板块的旭辉千山凌云加推最后两栋住宅，产品覆盖面积较广，从109㎡三房到170㎡的大平层；

五里界板块的路劲时代城天悦预计时隔一年再度加推，供应100-119㎡三房高层和135㎡四房的小高层产品。

光谷中心城板块的香港置地元庐和光谷创新天地预计10月也均有加推动作。

>>>保利城七期

动态节点

4、8号楼已开盘，主推建面约75-127平米毛坯房源，备案均价约22000元/平，折后约19000元/㎡

基本情况

项目位于洪山区北洋桥西路与铁机东路交汇处，是180万方城市综合体——保利城项目的七期地块，前面六期已售完。大区位上紧邻徐东板块，环线优势明显。

项目距4号线罗家港站约1.2公里，距地铁12号线团结大道站（在建）约850米。

周边2公里内有徐东销品茂、群星城中商百货，3公里范围内有洪山区广埠屯实验小学、卓刀泉中学和平校区。

保利城七期云廷总建筑面积约20万方。规划8栋住宅，项目共分A、B两个区，其中A区位于社区南部，包含1所幼儿园，更偏向于刚需产品，户型平均面积较小，车位比较低；B区位于社区北侧，更偏改善，户型平均面积较大，车位比充足。

项目优势：

1、位于大武昌二环核心地段，周边配套成熟，交通方便；

2、毛坯，价格相较于板块内新盘有性价比；

3、最小有75平小户型，上车门槛亲民。

劣势不足：

1、离地铁站较远；

2、七期偏离于保利城整体规划，离项目商业区较远。

3、周边界面较差。

>>>深业泰雲府

动态节点：

2#已取证，建面约122-140平，毛坯均价约18000元/平，首开在即

基本情况

位于东湖高新区狮子山路以西，芦湾湖路以南，靠近南湖，属于南湖片区的东部，但在报规上属于东湖高新区，交付后部分功能可能归还洪山区管（隔壁的洪山三小就是洪山区管理的），相当于南湖和光谷的交界插花地带。

环线上看，项目处于2.5环的位置，距离二环线约2.8公里，距离三环线约3公里。

该项目其实是泰然南湖玫瑰湾四期住宅，现案名为深业泰雲府。

总共规划了3栋住宅和一所幼儿园，其中2、3号楼为46层的超高层住宅，1号楼为23层的高层住宅。

项目优势:

1、自带幼儿园，且紧邻洪山三小，上学有优势；

2、近南湖，居住环境不错。

3、毛坯，价格在区域内有优势。

劣势不足：

地块很小，内部园林可能受局限。

大汉阳

大汉阳 10月预计7个项目有供应，整体供应套数1700套左右。其中有5个项目预计在10月首开入市。

有两新盘放风价均为24000元每平，一个为墨水湖板块的电建泷悦长安，央企开发，主力产品为116-143㎡三四房，周围配套成熟。另一个为琴台文化区板块的天创坦达月湖云庄，双国企联合打造，可北面一线瞰汉江，首开房型为108-143㎡三四房。

>>>电建泷悦长安

动态节点：

主推4号楼建面约116、141、142平房源，带装修备案均价约26137元/平，放风价为24000元/平

基本情况

项目位于汉阳区十升路与十升一路交叉口东南角，紧邻王家湾商圈，属于汉阳二环。

周边3地铁环绕，其中距离建设中的12号线丁家咀站较近，与墨水湖之间隔着一个小区，配套和环境都比较不错。

项目是电建地产最高端产品系，也是电建地产打造的首个未来社区，整体规划品质很高，设计有公建化外立面、空中泳池等等，产品上配置较高，带装修三大件全齐，品质值得期待。

项目优势：

环线、交通、配套、环境都很有优势，品质高端，房企实力雄厚。

劣势不足：

1、价格在区域内偏高，又是大户型，门槛较高；

2、不是一线看湖。

>>>天创坦达月湖山庄

动态节点

主推建面约108㎡、112㎡、129㎡、142㎡三房户型，目前诚意登记中

基本情况

项目处在汉阳琴台滨江板块，位于武汉1.5环，项目北面约100米就是汉江，楼下就是汉江江滩，属于一线无遮挡瞰江，尽享江景资源，环境优越。

周边成熟社区较多，配套优质，有较为浓厚的居住氛围，项目自带1.5万方底商，不远处就是规划的3万方的滨水商业街。地铁方面，距离在建的12号线与规划的14号线交汇站——汉钢站步行距离约700-800米。

教育方面，周围有楚才小学、弘桥小学(月湖校区)、铁桥小学和在建的武汉三初张之洞分校，教育资源比较丰富但并不算突出。

项目共规划6栋28-40层高层/超高层住宅，公建化外立面，品质定位高端。

值得一提的是，项目在拿地时要求地块控制内有一处为定级的不可移动文物，即汉阳火药厂碾坊遗址，从项目规划图可以看到汉阳火药厂碾坊遗址，最终还是保留在了小区里，就位于5号楼和7号楼之间，这点算是比较稀缺的。

项目优势：

1、位于武汉1.5环，且一线临汉江，环境和地段位置很好；

2、自带底商商业，距离项目800米处有3万方滨水商业街规划，未来生活很方便；

3、全国第十座云庄系产品，公建化外立面，三大精装系统配置，全屋智能化系统，整体品质很高。

劣势不足：

1、距离地铁不算近；

2、项目所在的琴台滨江板块目前缺乏成型的大型商业。

老欢总结：

9月底开始，楼市又迎来一大波重磅利好，二套房首付4成（不限面积），公积金利率下调，商贷利率再次下调，改善换房还可以退个税，今日起武汉公积金额度首套房由70万提升至90万......

对于自住需求的购房者来说，只要价格到位了，确实是个上车的好时机。

相比9月的低迷状态，10月份楼市行情有所回暖，“银十”变“金十”，众多楼盘集中开盘，一些楼盘推出大力度的特价优惠，给了购房者更多选择！