烂尾别墅区「北京烂尾楼」

原标题：沉睡的烂尾楼，还能苏醒吗？

南山区邦达花园围墙被打开，一楼商户装修一新。

晶报2019年8月15日讯 20多年过去了，位于深圳宝安西乡街道共乐社区、占地两万多平方米的84栋烂尾别墅，就像一个顽固的死结静止在这片土地上，任凭四周如何日新月异，它们却“一动未动”，逐渐被人所遗忘。

在深圳，像这84栋烂尾别墅区一样荒废多年的楼盘不止一处，它们命运多舛，停滞不前，看似在等待“咸鱼翻生”的时机，却也不知那一刻还需要多久才能到来。但是，也有一些搁置多年的烂尾楼，正悄悄地发生着改变——

西乡共乐社区：

烂尾别墅区里设停车场和充电站

从碧海湾地铁站E口出发，沿着双锦街一路向东北方向行走，途经西湾小学和海湾中学，步行不足500米便来到新湖路上。马路对面，是那84栋烂尾别墅的所在地。放眼望去，一栋栋三层楼高的别墅建筑整齐排列，它们外形相似，红砖裸露，窗户和大门位置是一个个没有任何遮挡物的黑色窟窿。不过，也有个别几栋看似经过一番装修，不仅在外墙铺上了灰白相间的瓷砖，屋顶覆盖着青灰色的瓦砾，窗台也在白色油漆粉刷过后焕然一新。这群别墅身后，矗立着几座参差不齐的楼宇——有长租公寓、高层住宅和人来人往的城中村小区，使得这些矮小陈旧的别墅，与周遭环境格格不入。

晶报记者走进烂尾别墅区发现，这片搁置已久的土地已经变成一个收费停车场。每栋别墅楼之间的过道上停放了不少私家车辆。它们根据屋子外墙悬挂的停车指引，停靠在过道的一侧或别墅区内空旷的地方。除了有停车指引，一些别墅楼上还安装了摄像头，监控车辆停放的区域。

“我是2013年来的，那时候就已经有停车场了。”在共乐社区居委会工作的毛晓玲（化名）说。一位居住在别墅区旁的共乐华庭小区10年有余的王先生称，“在这里放车要给200块钱一个月。”

晶报记者在停车场出入口处的收费标价牌看到，烂尾别墅区的停车场已被用作共乐华庭停车场。停车场根据市场调节价定价，小车临时停放24小时以内收费不超过10元，月卡停放200元/月。收费单位是深圳市新宏顺物业管理有限公司共乐华庭停车场。

“不是设为停车场，因为本身地面停车位就比较少，没办法，所以给大家一个方便。”在共乐华庭物业服务中心办公的一名工作人员称，不清楚从什么时候开始提供停车。当被问及收费情况时，该管理人员不作回答，“对别墅区这块停车场我们没办法说，因为具体情况不是很了解。”晶报记者留意到，该物业管理处设在别墅区内其中一栋距离共乐华庭住宅楼较近的烂尾别墅里，一楼作为办公室用途，二楼的阳台晾着衣服，外墙上还挂着一部空调外机。

除了被用为小汽车停车场，别墅区临近银田支一路的几栋别墅楼下还停放了许多电单车，别墅楼之间还安装了电单车的充电设施，不少车辆停放在这儿进行充电。记者从社区居委会了解到，考虑到没有公共交通途经社区，许多人选择骑电单车来上班，所以就跟股份公司和物业管理处沟通，在社区居委会旁边的别墅区内设置了电单车的停放和充电区域。

宝安区西乡共乐社区烂尾别墅区过道上，停放了不少私家车辆和电动车。

村里知情人士：

“历届都有处理，但历届都处理不下来”

“也不是说作为停车场使用，因为统建楼有一部分单元出租出去了，有临时停车需要，不能全部放在路边，否则会抄车牌罚款。”对于别墅区的停车现状，共乐股份合作公司董事长冯秀石解释称。虽然上任时间不长，但冯秀石对别墅区有深入的了解，“这块地是怎么来的，为什么这样，我都知道，因为我是那条村的人。”

冯秀石介绍称，这片烂尾别墅群总共有84栋别墅，占地面积两万多平方米。1993年，生活在这片土地上的共乐村民开始建设这片别墅。“当时村委（现称股份公司）很穷，这些别墅都是每个股东自己掏钱来建的，是统一规划、统一样式，每栋一个工程队自己找。”冯秀石说，有些股东比较富裕，建设房子的时候就投入更多了一些，但90%以上的别墅都没有经过装修，“大家当时都那么穷，没钱装修，没钱做设施，就搁置了。”冯秀石称，因为一些历史特别情况，1994年建好别墅后就开始搁置直到现在。

在共乐社区居委会工作了约6年时间的毛晓玲对这片别墅群多少有一些了解。一方面是因为她的办公地点与这片别墅群仅有几步路之遥；另一方面，她的父亲就是当年共乐村的村民，也就是这片别墅群房子的户主之一。

“我老爸年纪大了，现在已经80多岁。他争了也是这样，不争对他也没影响，但他还是想让别墅区发展起来，老人家希望在他有生之年看到自己的村子有变化，而且是变好。”毛晓玲说，父亲很早就在同意旧改的文件上签了字，据她了解也有一些村民签了同意书，“但老实说，不是老百姓想就行了。”

毛晓玲坦言，由于家里有传男不传女的风俗习惯，父亲早已把这套别墅房子传给了哥哥，所以作为女儿的她也不好多过问什么。她只听说，早期因为经济条件不支持，所以房子就成了这样子；后来加上（村委会）换届，就慢慢变成历史遗留问题。

“千千万万人说这里烂尾的原因，每一个人说的都是不同的版本，不知道相信谁的。”毛晓玲说，烂尾别墅拖了那么多年，很多村民都早已买了商品房搬到外面住，“这么多年心都淡了，也都不想回来这里居住，但是这块地那么值钱，不建的话实在是太浪费。”

虽然不是别墅区房子的主人，但毛晓玲也希望这片土地能够发展起来。在她看来，不管是从经济效益的角度来看，还是从市容整洁的方面来说，这片别墅烂尾这么多年，实在是不合理，“如果能通过旧改或者其他什么方式发展起来，建设起来，建成商品房也不错啊，起码看上去也整洁一些，不会觉得在这个繁荣的地方有一片烂尾楼。”

“历届都有针对这片别墅区做处理，但历届都处理不下来。具体困难要向相关部门了解，我说的不全，又怕有说漏的，所以不想再说这方面的事。”冯秀石表示，别墅区烂尾这些年有一些变化，是否会有新的进展也要看相关部门，“我们也是无能为力”。他坦言，这么多年来股份公司和共乐村民都一直想改变别墅区的烂尾情况，一直想更新那里，毕竟这块地这么好，就这样搁置太可惜了。

“望着这些楼20年有多了。”共乐华庭居民王先生说，别墅烂尾几十年了，空置在那里损失不少钱，“共乐华庭现在都要两三万元一平米了。最初买的时候才几千块钱一平米，现在都升到几万了。”

据链家网成交系统统计，深圳宝安区7月二手房参考价格在59303元/平米；另据安居客网站显示，2019年7月深圳宝安区的新房价格约65578元/平米。这片烂尾别墅区现在临近地铁，周边有中小学校，在许多居民眼里都应是一块身价不菲的宝地。但截至目前，这块“宝地”烂尾20多年仍然不见起色。晶报记者就此致函深圳市规划和自然资源局了解情况，截至发稿时仍未收到官方回复。

南山邦达花园：

围墙被打开，19年问题楼盘突然开始盘活

不同于那84栋烂尾别墅，位于南山区的邦达花园最近却有了“复活”的迹象——一位居住在该楼盘附近的市民何女士告诉晶报记者，从前把该楼盘围得严严实实的围墙被打开了，一楼商户装修一新，旁边的商业园区也开始了久违的招商。

根据何女士的指引，晶报记者来到邦达花园。邦达花园地处南山区繁华地段，附近房价已在近6万元/平米，但该楼盘从2000年起就搁置在此。邦达花园一共有3栋楼，每栋7层，每栋一梯每梯2-3户，主体结构都已经建设完成，只剩下窗户玻璃均没有安装。年代的痕迹已经留在了外立面墙砖上，显得灰暗没有生气。

但晶报记者看到，位于一楼的一间房屋被装修成了办公室，门口挂上了“邦达花园盘活领导小组办公室”的招牌，里面有人员有条不紊地办公。2015年12月，南山区城改办（旧村）改造办公室曾在一份答复邦达花园业主询问楼盘何时能盘活的函件中表示，南山区政府已于2011年成立邦达花园盘活工作领导小组。领导小组及相关单位一直在积极协调推进楼盘盘活工作，并清理债权债务。由于该楼盘涉及到项目相关权益争议，2015年，区政府已就推进盘活方案两次上报市政府研究，领导小组近年也在协调有关单位大力推进该项目的盘活工作。

近日，一位不愿透露姓名的知情人士透露，该楼盘盘活工作已在街道办的支持下，由大业主出面主持启动，目前正在楼盘现场设点登记当年真实业主的信息，并收集业主真实材料。这只“咸鱼”开始有了“翻生”的迹象。

争取业主权益：

有的当年购房者子女“接棒”

据中国房地产报报道，邦达花园是1998年9月由开发商和耀房地产开发有限公司取得的用地，2000年8月建成，同年9月取得预售许可证开始预售。但当年和耀公司董事长兼销售主管韩巍因一房多卖、诈骗几十位小业主购房款被法院判刑，项目被法院查封，楼盘建设停滞。

一位不愿透露姓名的知情人向记者透露，“小区一共几十套住房，被开发商卖了上百次，因此涉及到上百名业主的利益。当初土地是某企业的产权，几千平米，企业出地，包工头出资建设这3栋楼，计划建好后开发商赠给企业一部分房屋，作为员工福利。九十年代房价很低，两三千块一平米，买下来也就二三十万，来购房的基本都是外地人，期望投资的也有，计划养老的也有。购房者从银行贷款2/3，自己只要再出几万块，后续可以慢慢按揭，所以买房人的热情很高。”

但当“一房多卖”事发之后，虽然政府有关部门及时逮捕了开发商法人代表并判刑，但其非法所得早已散尽，实际购房业主的损失无法偿还。同时，该事件还涉嫌诈骗、国有资产流失等牵涉多方利益的问题，因此，楼盘的盘活工作迟迟未能落实。

而现在，盘活消息传出后，已经有部分业主闻讯前来提交资料，其中不乏当年购房者的子女，为现已去世的父母办理好这一烂尾楼盘剩下的手续。不论是房子产权还是资金赔偿，对于这些业主来说，尽快争取到本该属于自己的权益是这19年来的最大期望。

带动周边人气：

附近居民称环境好了

邦达花园盘活工作的启动带动了小区周边的人气——用于围挡的旧围墙被彻底拆除；一楼外立面印上了“1956数字文化创意园”的牌匾，之前被楼盘遮挡住的配套商业区、“创意园”露出了真容；“创意园”内的停车场修葺一新，有关园区招商的广告条幅比比皆是：“一甲片区消防内循环正式启用”“××教育强势入驻”“2019年5月28日盛大开业，咨询热线×××”“××烧烤烤羊腿强势进驻”“××酒店强势入驻”“××招人帖”……

据了解，商业园区的招商工作虽然不属于盘活领导小组的工作，但与盘活工作几乎同时开启。“前一阵园区为了宣传启动招商，还举办了一次美食嘉年华活动，好热闹！”一位居住在邦达花园附近的居民说，现在政府部门把楼外的垃圾清走了，安全隐患消除了，外立面也刷得干净漂亮了，环境好了很多。他希望，政府尽快推进落实邦达花园小区的盘活工作，提升小区与南头街的环境和谐水平。

晶报记者查阅媒体资料了解到，2004年，深圳市政府曾出台《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》，认定包括邦达花园在内的全市52个楼盘为问题楼盘，并制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策推进盘活。该文件规定，在开发商自行妥善处理好债权债务关系的前提下，允许问题楼盘项目合作建房，或者直接置换土地使用权给受让方。截至2016年底，52个楼盘基本消化殆尽，仅剩下7个尚未盘活，而邦达花园是南山区现如今仅存的一个尚未盘活的“问题楼盘”。

但在今年，这一“问题楼盘”也终于等来了属于自己的“翻身”机会。

专家说法

地产研究专家宋丁：针对不同情况解决问题 盘活烂尾楼应对症下药

“烂尾楼问题虽然不是特别普遍的现象，但也是一个值得关注的问题。”在中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，特别是在一些重要地段，楼盘占用了多种城市资源，迟迟不开发将会对整个片区发展和整个城市的基础设施开发计划带来影响。

宋丁表示，政府近年一直在抓烂尾楼问题，但也面临着不同程度的困难和挑战。从表面上看，开发商资金断裂使得资金没法跟上是其中一项比较主要的因素，同时，不排除开发中有纠纷矛盾产生的障碍；政府和企业的沟通走向也有可能对开发造成影响，“因此要针对不同情况去解决问题。”

如何才能让更多的深圳楼盘像邦达花园一样逐渐打开沉寂已久的死结，迎来“春天”？宋丁认为，现在深圳仍有烂尾楼没法启动盘活工作，原因主要在于未能根据楼盘的具体问题去具体解决。“单靠企业内部激活的难度很大，因为涉及到城市规划的项目，政府也有责任。”宋丁表示，政府有权对烂尾楼进行关注和处置。

至于处置方式，宋丁认为，政府部门应首先对既有的烂尾楼做一个全面的摸底，有必要尽快了解和分析楼盘烂尾的原因，并总结遗留问题，尽可能去协调和化解。如果开发商涉及到法律方面的问题和纠纷，有可能不得不启动强制征收等办法。他建议，在抓紧处理烂尾楼的问题上，应针对不同楼盘的具体烂尾情况制定相应的处理政策和措施。“原有政策如果不够，要追加新的政策来处理既有烂尾楼。”宋丁说。

此外，宋丁建议，开发商要认真对待烂尾楼问题，用心解决融资等问题，“资金链断掉那是开发商自己的责任，别人不能替你承担。所以，还是要通过股权融资等办法解决融资障碍，尽可能快地启动烂尾楼的盘活工作。”

晶报记者 陈雯莉 李婷菊/文、图来源：晶报