深圳大面积办公楼租赁成交突出 服装零售业线下拓展复苏高于预期

仲量联行2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望

仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“纵观2021年，深圳经济保持韧性，稳中提质。甲级办公楼市场强劲复苏，TMT与金融双核驱动下全年净吸纳量超130万平方米。优质零售物业净吸纳量突破80万平方米，服装零售业态逆势上扬。房地产投资方面，办公楼成为深圳大宗交易市场的主要类别，占比约7成，以自用型投资为主，工业物业投资也增长明显。

*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

2021年，由于全球疫情反复，世界经济恢复势头有所减缓。尽管如此，得益于科学统筹疫情常态化防控以及有效实施宏观政策调整，我国主要宏观指标处于合理区间内，整体经济延续了稳定恢复的态势，深圳经济保持韧性稳中提质。在房地产和互联网巨头发展受控，高新科技龙头企业国际化发展受阻的情况下，深圳经济增长有所放缓，但整体运行保持平稳。一方面，全市七大战略性新兴产业占比显著，前三季度占GDP比重的39.4%。另一方面，深圳数字经济的规模和质量双双领跑全国，推动经济结构日趋优化，高质量发展特征愈加明显。可以说，深圳正在抢抓新一轮科技革命和产业变革新机遇。

深圳办公楼市场延续了强劲复苏的态势。后疫情时期催生了无接触经济产业，电子商务、游戏、以及线上服务等企业快速扩张，行业巨头需求显著。经济活力的逐步恢复，加速了以法律咨询为代表的专业服务企业迅猛扩张。一季度净吸纳量保持高位，且租金在经历九个季度连续下跌后首度企稳，二、三季度大面积租赁成交瞩目。在需求复苏的同时，全市租金维持低位运行，一定程度上缓解了去化压力。受下半年出台的一系列政策影响，互联网、教育和房地产行业政策调控效果初显，扩张逐渐回归理性。因此，四季度净吸纳量与一季度基本持平，但与三季度相比有较大差距，仅达到三季度的46%。

在发展数字经济的时代背景下，来自高新技术头部企业的搬迁和扩张需求仍为办公楼市场去化的主要动力之一，并于年内贡献了多笔租赁面积超过一万平方米的成交。四季度末，尽管个别互联网头部企业开始进入维稳主业发展和降本增效的新阶段，来自第二梯队的新兴企业以及头部“硬”科技企业的需求仍有效推动办公楼市场的去化。

随着深圳金融改革开放政策的稳步实施，大型金融机构租赁需求活跃。证券、基金等金融机构业务增长强劲，推动创新业务线、IT和后勤部门的组建和扩张，有力地支撑办公楼租赁需求。

纵观深圳办公楼市场，在TMT与金融双核驱动和各行业多层次发展的基础下，2021年净吸纳量超130万平方米，达2020年的两倍以上。

2021年共录得约120万平方米新增供应，其中超八成来自南山区，其它则位于福田区。四季度仅有深圳湾创新科技中心A座和前海君豪中心两个新竣工项目。在供应压力暂缓和需求活跃的情况下，四季度空置率从三季度的高点回落1.0个百分点，至年末录得20.3%，同比降低5.2个百分点。

个别业主面临较大现金回流压力，四季度下调租金积极吸引客户，使得整体租金水平稍有回落，但得益于前三季度净吸纳量快速上升导致空置率下降，全年租金水平基本企稳转正，同比上升0.8%。活跃的市场需求令大部分业主心态趋好，愿意维持全年租金同比不变或是小幅上涨的水平运行。

市场展望

在“双循环”新发展格局下，迎来前海扩容发展新机遇，深圳将进一步提升对外开放水平，彰显对大湾区高质量发展引擎的作用。再则，经历对房地产、互联网、教培以及高耗能等行业的一系列大力度监管后，预计未来这些行业的结构性优化将稳步推进，规模缩减压力减缓，发展转向集约型增长。

年末央行降准的传导机制将延续到2022年上半年，一定程度上帮助房地产行业软着陆。另一方面，降准后的资金资源将主要流向中小微等企业和“专新特高”类企业，或推动多领域的办公新设立和扩张需求。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“个别行业调控的政策效应将延续，并集中影响近年发展过于迅猛或可能存在泡沫的行业。因此，2022年整体办公楼需求较2021年相比会有所下降，需求侧开始迈入调整期，即从金融和TMT的双轮支撑转向产业高质量发展驱动多点齐发的局面，预计来自多领域优质企业的增量需求将进一步助推全市租赁活跃度。”

与此同时，大部分金融类企业总部，如大成基金总部大厦、安信金融大厦以及深创投广场等楼宇纷纷推延至2022年入市，使得总部自用面积一定程度上缓和了去化压力和供需关系，预测2022年净吸纳量将接近百万平方米。

2022年将迎来近180万平方米的大量新增供应入市，主要集中于南山片区，供过于求的市场现象仍将持续。在需求回归理性和平稳的增长趋势下，李文杰预测全市空置率将被推高至25%左右的水平。同时，深圳办公楼租金水平将继续承压，全市整体租金仍有下探可能。受大量新增供应入市和需求主力拉动减弱的影响，预计2022年新增可租赁的楼宇去化难度增加，去化速度较去年放缓。而不同存量楼宇间分化发展走势明显，设施老旧、租户结构失衡的楼宇在空置率和租金表现上波动较大；反之，处于核心区位的优质资产，配备更加专业化的资产管理运营，预期出租率和租金保持平稳。

*指深圳优质购物中心市场

2021年深圳经济运行稳中加固，消费市场的活力持续释放：1-11月深圳社会消费品零售总额同比增长11.8%，两年平均增速达2.5%。受益于此，各个业态的经营状态均实现不同程度的恢复，更多零售商愿意在市场调整阶段审慎拓展其线下渠道，并针对性地对原有店铺进行重新装修以提高平效，而整体租赁需求也始终保持较为活跃的态势。截至2021年第四季度，全年净吸纳量突破80万平方米。

按业态来看，餐饮基本面快速恢复，茶饮咖啡、中式简餐及地方菜系这些具备“万店基因”的细分类别在资本的推动下呈现出迅猛的扩张势头，对整体租赁需求贡献显著。例如，据仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，中式简餐在2021年的租赁成交数量较2019年及2020年分别增长123%及38%。这些搬进购物中心的面馆与茶餐厅正成为众多白领的午餐首选，其相对较高的客单价及翻台率也随着品牌效应的形成而受到更多购物中心的关注。

受潮流时尚与奢侈品双重加持，服装零售相关的租赁成交量逆势上扬。深圳服装产业链完整，部分抗风险能力较强的企业凭借多品牌矩阵持续优化线下零售渠道。更值得关注的是，全球经济增长放缓、疫情封关等多重因素叠加让一众奢侈品牌意识到深耕中国市场的重要性，特别是深圳巨大的消费潜力亟待挖掘。据仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，服装零售业态在2021年的租赁成交数量较2019年及2020年分别增长54%及45%。另外，全市新增奢侈品门店28家，其中包含上十家华南首店或深圳首店。后海成为继蔡屋围后深圳第二个重奢商圈。老佛爷百货则成功落户福田CBD，并将在2022年第四季度开设中国首家精选概念店。

其它业态租赁需求的上升也和消费升级的趋势密不可分。具体而言，化妆品、珠宝及通讯器材等升级类商品的零售额，无论在全国还是深圳都保持较快增速。以美妆/个人护理为例，国际美妆不再局限于在深圳核心商圈的内部扩张，梅林、龙华等非核心商圈也能频繁发现它们的踪影。此外，以健身与瑜伽为代表的体验业态，加上新能源汽车品牌的广泛布局，进一步拉高深圳零售市场的热烈氛围。

2021年全市迎来5个优质零售项目的相继亮相，新增供应共计82万平方米，其中龙华壹方城与万象前海以100%的开业率入市。结合部分存量项目几近完成租户调整和品牌升级，四季度全市空置率同比下降0.2个百分点至2.6%，仍处于四个一线城市中的最低水平。

租金方面，核心商圈的中高端项目深受零售商追捧，业主议价能力普遍增强。同时，租赁市场的活跃氛围也让更多非核心商圈的项目重拾租金增长动力。因此，在品牌承租能力稳步提升的背景下，全年整体首层租金同比上升3.7%。

市场展望

虽然居民收入增速或因经济下行压力而有所放缓，但是整体而言消费升级仍是市场主旋律。

仲量联行华南区研究部曾丽表示：“2022年整体租赁需求将延续稳中向好的态势，特别是潮流集合店、特色餐饮等新兴品牌深谙年轻客群的喜好与需求，可以预见它们将在短期内展现出强劲的后发优势。”

此外，除增添潮流元素之外，更多项目将选取适合自身特点的细分业态作为打造差异化的切入点，室内运动、家居生活馆等零售商的广泛进入同样会为市场带来别样的活力。

2022年全市新增供应将达到70万平方米的高位水平，其中包含多个位于市区的旧改项目。曾丽指出，考虑到现阶段项目在招商方面取得的进展，整体空置率大幅上扬的可能性有限。至于租金，较为旺盛的整体租赁需求将支撑起租金的稳健增长，但需求分布不均衡、租户流动性大等问题将继续困扰部分市郊及非核心商圈项目的运营状况。

在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的基础下，打造制造业高质量发展的深圳样本的精神下，深圳过去一年的房地产大宗交易市场发生了巨大的改变：过往以开发商、投资机构为主导的深圳房地产大宗交易市场，如今已成为以高端金融、高科技为主导成交的自用型市场。过去一年，深圳全市商业物业的资产价格仍然受整体供的供应有所影响，但核心地段的商业物业成交价格依然坚挺，未见有明显的波动。

办公楼逐渐成为深圳大宗交易市场的主要类别，占比约70%；从成交的企业总部注册地来看，接近三分之一为注册地非深圳企业，接近三分之一为注册地在深圳但无自置办公楼宇的企业；从成交的面积方面看，企业多以2,000至10,000平方米的需求为主；从成交的动机分析，提升企业形象和设立大湾区的总部为主要动机；企业成交的区域集中在南山与罗湖。

值得注意的是，深圳工业物业投资市场增长明显，全年录得10宗交易，均为自用型需求，主要集中在宝安区与龙岗区，产业背景以生物医药、新材料、人工智能为主。我们分析企业在深圳购置工业物业有三大主要目的：设立大湾区的研发中心、设立国际对外窗口以及打造硬件中心辐射大湾区。

市场展望

仲量联行深圳投资及资本市场部高级经理蔡子杰表示，“2022年，深圳大宗交易市场将保持稳步增长的态势，成交的产业类型会依然以高端制造业、高端金融为主。除了传统商业地产以外，得益于电商爆发性增长，在深圳的仓储物流项目及有条件改造成仓储物流的工业厂房，将持续备受国内外机构投资者关注。”

蔡子杰补充，各地方招商引资办事处、准上市企业、国有控股产业平台、无自有总部大楼的国内外知名金融机构、独角兽或国家专精特新“小巨人”企业及国际制造业巨头将会是2022年大宗交易市场的主力成交参与者。

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。