潇然 ‖ 提前还房贷 这届群众需要多思量

最近一段时间，去银行申请提前还房贷的人变得多了，很多人去预约提前还房贷，但需要等很久的时间才能受理，那么为什么提前还房贷的人越来越多？提前还贷到底好不好？要是部分还款利率会不会重新算？别忙，笔者今天给各位做做分析。

为什么提前还房贷的人越来越多？

1、因为提前还房贷，可以实实在在节省利息。

房贷利息少说几万，多则十几万、几十万，不管选择的是等额本息还是等额本金还款方式，越提前还贷，能节省的利息就越多，正所谓省钱就是赚钱，提前还房贷节省的一大笔利息，给人的感觉还是很香的。

2、因为手上闲置的钱，用于投资理财没多少收益。

中风险、高风险的投资理财太过于动荡，别说收益了，还有可能亏钱进去，而低风险的理财产品，年化收益率一般不会超过4%，收益小于房贷利息，这样一对比，还不如提前还贷，省下来的利息比收益赚的多，省心又省力。

3、因为之前买房贷款利率高，现在房贷利率普遍下调，心里不平衡。

很早就贷款买房的人群，很多人的房贷利率相比现在很多都是5.5%-6.3%，2020年转为LPR浮动利率后，LPR下降，新的执行利率大概也就是4.75%，但现在2022年，首套房贷款利率最低可低至4.25%，甚至有进一步下降趋势，这一对比，老房贷客户若觉得划不来、不平衡，就会想要提前还房贷。

4、因为想完全拿回房屋产权，好根据形势自由售卖过户。

很多人可能会有几套房，有些房子是为了投资、保值用的，万一市场上房价跌得厉害，提前售卖出去，就能及时止损，毕竟现在房子很多，但刚需买房的相对偏少，且商业贷款买房的人也越来越谨慎，所以提前还房贷，拿回产权证，才好随时交易售卖。

其实主要看客户本身的经济情况和还贷能力：

1、如果客户资金充裕，那的确可以申请提前还款。因为房贷在提前偿还了一部分之后，后续利息将不再按照贷款总额计算，而是按照剩余未还贷款重新计算，如此一来，利息自然就能够有所减免。

2、如果客户经济收入一般，并没有足够的资金让自己提前还款的话，那还是依照合同约定的还款计划按时逐期偿还房贷。其实只要没有逾期就行，而一旦还款逾期，势必会带来严重不良影响，不仅会产生逾期罚息，个人信用还会因此受损，后续信贷业务的办理也将因此受阻。

而大家需要注意，若是打算提前还款，也最好选择还款中前期操作，因为到了还款后期，利息基本还得差不多了，届时就算提前还款，估计也减免不了多少利息。

房贷在提前部分还款后，利率并不会发生变化。准确来说，房贷利率的变化不受客户还款的影响，主要看的是银行规定和合同条款。

若客户的房贷执行的是固定利率，那无论客户怎样还款，在整个还款期间，房贷利率都是保持不变的;而若房贷执行的是浮动利率政策，像商贷主要是在定价日重新计算后发生变化。

当然，虽说房贷利率变化不受客户提前还款的影响，但房贷在提前还了一部分之后，利息一般就不再按原先的贷款总额来计算了，而是按提前还款后剩余未还本金来计算，所以房贷提前还款后一般都能减免一定的利息。

至于具体能减免多少利息，主要还得看客户操作提前还款的时间，比如若是在还款后期才操作提前还款的话，因为此时利息都还得差不多了，所以基本也减免不了多少利息。

<1>部分还款后重新制定还款计划，具体有这两种可供选择：

1、缩短贷款期限，月还款额不变；2、月还款减少，贷款期限不变

比如贷款本金10万，贷5年，年利率4.75%，按月等额还款，每月月供1875.69元，正常还款1年，提前还款1万。

若保持剩余4年的贷款期限不变，那么每月还款额就为1646.53元，比之前少了约230元/月；若保持月还款1875.69不变，那么房贷剩余本息用不了4年就能还完。

<2>、房贷提前还一部分款的条件

1、不管是商业贷款还是公积金贷款，一般都会要求正常还贷一期以上。

2、提前还一部分款的操作间隔，至少要有12个月，即一年提前部分还款一次，不能这个月提前还部分，下个月又提前还部分，这样重新制定的还款计划就永远赶不上变化。

另外，各行对提前还款的规定各有不同

通常来说，借款人在哪里申请的房贷，就得去哪里办理，并且提前偿还房贷在手机上是无法操作。

2、以国有四大行为例（中农工建）

工商银行，想要提前还款，必须提前一个月申请，提前还款，房贷没有满三年的要罚三个月的利息，满三年的没有罚息。另外工商银行选择部分提前还款的，提前还款的金额必须是月供的6倍以上。

农业银行，房贷不满一年提前还款的，按照提前还款金额的6个月利息进行罚息；房贷满一年不足三年的罚三个月利息；房贷满三年以上罚一个月利息。

中国银行，房贷不满一年提前还款，按照提前还款金额的三个月利息进行罚息，房贷满一年不满两年的罚息两个月；房贷满两年，不满三年的罚息一个月；房贷三年以上无罚息，具体以借款合同为主。

建设银行，规定房贷不满一年提前还款的，按照提前还款金额的三个月利息进行罚息；房贷满一年不足两年的，罚两个月利息；房贷满两年不足三年的，罚一个月利息，房贷满三年以上，提前还款没有罚息。

随着经济形势的日趋萎靡，随着人们收入水平的下降，随着房地产收益被摔得惨不忍睹，提前还贷会是一个大趋势，因为现在理财产品的收益也在不断下降，人们的工资水平也在下跌，所以很多人会把提前还清房贷当做一项理财，总而言之，提前还贷仍然是可以的，但是否真的跟随大流，要考虑清楚。

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