城市更新不能大拆大建「2020停止大拆大建」

10月16日，天津市“二宫”更新改造工程全面启动，据了解，项目计划于明年“五一”前后建成。

“二宫”是天津市第二工人文化宫的简称，建于1952年，占地面积360亩，位于河东区东兴路、津塘路和光华路三路交口围绕出的三角区域，是集文保建筑和群众文化体育活动场所于一体的综合性公园。

此次改造，首要考虑大众的需求，属性更加倾向于服务开展职工和群众活动，同时对于园内建筑将进行适当的修葺。

改造内容有：二宫剧场、公园北部的职工图书馆、公园东部的温泉酒店、园内一湖两岛及景观桥梁等。

二宫改造效果图

二宫更新意味着天津城市更新规划正在加紧脚步实施，未来将会有更多的老旧设施进行改造与重新修缮。

今天，咱们就来聊聊天津的旧改和城市更新。

旧改

今年6月，天津市政府印发了《老旧房屋、老旧小区改造提升和城市更新实施方案》，从三大方面，彻整城市面貌。

旧改和城市更新，可不是一回事。

简单解释下：

老旧房屋改造，是针对建成区内没有独厨和独卫的非成套住房，以及经鉴定的危房，进行成套化改造，分为保护、改建、重建三种方式。

老旧社区改造，是指增加民生配套，更新改善老旧小区的市政配套设施，比如加装电梯、新建公园、教育、卫生、服务设施，包括基础类、完善类、提升类三类。

城市更新，是指针对城市重点区域进行空间结构调整、生态修复、历史文化保护和城市风貌塑造、城市基础设施建设、新产业新业态融合发展等规划建设活动。

对老旧房屋、老旧小区改造，我们更喜欢统称为：旧改。

对于天津来说，老旧小区改造可谓迫在眉睫。

数以千万计的老旧建筑和老旧社区存量巨大，多年风霜洗礼以及市场交易使得房屋年久失修、建筑结构陈旧，价值也随之消散，更不用提居住属性了。

而“拆迁难、拆迁贵”的问题更是无法走出的死循环。

老旧小区的改造如果完成，对于天津房产市场来说，新的机遇即将来临。

如果能填上硬伤、补齐短板，称它为二手房的春天也不为过。

在老旧小区改造的道路上，天津已有多个项目开工。

和平路文兴里，地块位于恒隆广场与天河城之间。此次旧改是在原有住宅用地的基础上进行重建，包含不大于4700平米的商业面积，据了解，城投正在跟进。

项目将会以保护与发展并重为主，拟修改用地性质、规划指标及道路红线等。

首个工程项目和平区嫩江路片区项目开工，拆除重建 修缮，预计明年5月交付。

截至目前，和平区解放北路103-107号落地翻修、和平区一二标段老旧小区改造、河西区粤江里管网改造、津南区海天馨苑旧楼改造、西青区中北镇老旧住房改造等项目，均已公示施工中标结果，大部分都开始施工。

天津的改造方案，各个区的改造计划已经陆续曝光，之前我们也报道过，在此不过多赘述。（速来查看！天津老旧小区改造计划添新！）

如果说老旧社区改造，目前更多是利民行为，那城市更新，主要是政企结合，让城市焕发新生机。

而目前，天津在老旧小区改造有条不紊地进行的同时，多个城市重点区域也在更新。

接下来，咱们就来看看天津城市更新的情况吧。

津城

和平路滨江道地区将迎来城市更新，规自局已经发布规划草案，拟采用主街 后街的规划结构，打造中心商业区和休闲体验区两种模式，提升该地区整体品质。

据了解，更新后的滨江道主街为和平路、滨江道两条主要商业步行街。后街为山东路、河北路、河南路、山西路、陕西路、四平东道、哈密道、沈阳道、锦州道、长春道等十条道路，定位为休闲体验区。

这十条道路所涉及的住宅，也都将面临更新，或改造、或重建。

和平路的北部端头商业，也将启动城市更新，已正式更名为和平印象城，并启动招商，预计2022年开业。

说完和平，咱们来看看南开。

咸阳路片区，是南开可建设的最大城市更新区。亮相于南开区第三批次的土地推介招商会上。

它也是目前南开区唯一可以大面积建设的地方，据了解，将打造为“南开启航科技城”。

此次最先启动的是位于南开1911附近的1号地和6号地，更新方案涉及四大更新工作，包括民生改善、产业转型升级、公共配套补足、海绵城市及基础设施完善。现已投资10个亿，先做智慧园区新基建项目，正在施工招标。这一片区一旦更新成功，城市界面和房价都将大逆袭。

河东区的冷批发交易市场于7月22日举行城市更新启动仪式，将改造为天津信创产业应用示范基地。据了解，项目建筑规模5万平米，总投资1.77亿。

意式风情街也将迎来更新，改造后，马可波罗广场、但丁广场定位为门户区和城市会客厅，周边小区将作为高活力新型社区亮相。

滨城

如果说津城的更新以改善为主，那滨城的更新更像是推动城市建设新面貌，此次更新，滨海新区共有13个项目进入试点，首个城市更新项目是洋货市场。

洋货市场更新单元位于津塘公路以南，中西北路以东、京山铁路以北、河北路以西区域，主要是轻轨塘沽站南部区域。

单元更新面积超过50万平米，以老旧居民区、小商品市场、商业街为主。

更新后的洋货市场片区，将对片区的基础设施进行脱胎换骨的改造。重塑新设施、新方向、新规划，并引入华润万象城知名商业品牌。

未来将规划包括大型商业MALL、特色商业街等商业综合体，和高品质生态住宅，实现片区商业业态的跨越式升级。

并将根据规划居住人口，配建九年一贯制学校，致力于打造学商住新版块。

滨海新区五车地也将启动城市更新。据了解，项目位于船厂北侧，整个片区有空地22万平米，有潜力能整理出来的地块8.8万平米。

滨海新区外滩建设也将成为城市更新的重点，计划由华润来做。

规划重建外滩公园、沿河商业，交通依托B1线，与天碱片区形成“共同体”。

华北陶瓷也将更新，该地块位于津塘公路新胡路以南、贻成新河船厂项目以西、海河以北、黑猪河以西区域，占地超过400公顷，是典型的城乡结合部片区。

片区内道路交通、能源、医疗、教育等民生配套程度低，不仅严重制约了产业发展，也影响了现有居民的生活环境，连西中环快速路跨河大桥在此也止步多时。

更新后的未来华北陶瓷片区，将改善交通作为切入点，以津塘公路、西中环为中心，带动片区产业发展，环环相扣，产民结合，重新塑造全新的城市面貌。

以上例子并不是天津城市更新的全部，只是作为城市更新的起点。多个区域才刚起步，还有不少地块正与开发商沟通。

未来目标

总而言之，本次政策提出了基础-完善-提升三部策略，旧改-提升-更新三管齐下。

也是天津对自己的城市大手术。

这为天津带来什么好处呢？

先说旧改。

4万亿重建费用投入天津旧改，各区都在积极制定老旧小区改造计划，城市发展路径已经起了新的化学反应。

看得出来，此次旧改不只是给老房子简单粗暴重新粉刷外立面，而是由内到外、由配套到脸面的全面改造。

直指城区痛点，重在解决老旧社区的“中年危机”，未来的社区将在旧改的影响下更整齐，环境更好，卖相更好，房价自然也上去了。

想想看，如果市区老旧二手房逐步改造，全部旧貌换新颜，会不会撬动房价、租金？

天津的老旧二手房，真的要迎来曙光了。

再说城市更新。

天津此次城市更新方向明确，未来将大规模推进，无论是中心城区的旧时记忆还是滨城的更新完善，天津都将出现无限改造的可能。

可以预知的是，城市更新后，天津房产市场机遇会增加，大量的服务型配套、民生类配套、公共服务设施规划也会更加合理，人口密度也得到合理的调整。

天津的城市更新，已确定城投集团和泰达集团为实施主体，后期还有住宅集团等国企参与进来。

这是一个有赖多方合作的庞大工程，也希望蓝图兑现的那一天，能快点到来。