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买二手房绕过中介后果「二手房可以跳过中介吗」

来源:   2023-09-22 12:16:58

#买卖二手房,如果绕开中介,你会遇到哪些坑?#

我不是中介,也不是买房小白,甚至可以说是身经百战,但是买卖房源的时候,还是会选择中介服务。

因为中介之所以存在于买房卖房之间,这个行业的存在,肯定是有一定道理的。

如果说过去那些年代,中介起到一个买卖双方信息汇总、展示交易机会的信息媒介作用(如今大多通过手机App 或二手房网站挂牌实现),为买房卖房双方提供撮合、交易的机会,是一个弥补信息不对称的作用,那么如今的中介,更多地是在风险管控、流程管理方面,承担一个弥补专业知识不对称的作用。

买卖二手房,涉及到的专业知识,包括但不限于产权审查、资质审查(如购房资质、贷款资质)、资金监管、物业交割等内容,如果买卖二手房,所谓的“绕开中介”,可能面临以下几个方面的风险:

1、卖方产权有瑕疵,买方权益难保障

就拿一个最简单的例子而言,中国的房东,产权证上的所有权人,有(夫妻)共同所有和单独所有的区别,这意味着,如果房源登记在夫妻双方名下的,过户的时候一般都要双方到场的,单方是没有权利处置公共财产的。

这一步,如果卖方夫妻之间起纠纷,女的愿意卖,而男的不愿意卖,就很可能造成买方的首付款已经交了,但是一直过不了户,买卖双方起交易纠纷,甚至是长期搁置,最终买方可能需要走司法程序才能要回来钱,很麻烦。

如果有中介,一般都会按照业已形成的、成熟的业务流水线的流程,审核产权方面的个性,然后根据不同的情况,准备资料,比如提前得到房东夫妻双方签署的一致同意卖房的相关证明文件等,过户的时候直接通知买卖双方办理就行了。

除此之外,还有的房东,房子还有贷款没还清,存在抵押权等权属情况,甚至见过比较复杂棘手的,因为老年人过世后,儿女继承下来的房子,但是房子还没更名为子女,但是子女要卖这套房的情况,这种可能还涉及到做公证等流程,中介其实在这些场合下,就能扮演专业的角色。

2、因为税费承担等问题,引起纠纷,导致买卖停滞

买卖二手房过程中,一般涉及到税费承担的问题,一般的买卖双方,对于不动产交易的税费项目其实并没有那么清楚,更不要说还涉及到多套房的税率不等的问题,比如个人所得税、增值税等,见过太多的案例,买卖双方本身就房价已经谈得很好的,但是在税费承担方面,对“房东净收”方面存在理解上的不同导致误解,引起争议,最后不欢而散的。

如果有中介在场,这些项目清单都会有一个明细,哪一项该由哪一方承担,大家也都提前心知肚明,而且会签署一系列资料文件,约束着双方,比如定金条款等,如果因为一方原因导致另一方损失,还会有违约金、赔偿金等机制,所以交易流程会更加顺畅,成交的概率大得多。

3、房东过了户,但是迟迟收不到尾款

这种情况比较少见,但不是没有,虽然房东在二手房买卖关系中有一定的主动性,但是也扛不过买家三寸不烂之舌,一般而言,都是买房人的款项打到房东账户之后,才开始过户,最起码的是首付款到帐。

但有的房东,由于不熟悉流程,可能提前就把过户给办理了,要么就是要求买房人全款付了才办理过户,这都是两种极端,前者对于房东不利,后者对于买房人不利,甚至有可能因为付款方式导致双方谈崩。

如果有了中介,流程就完全不一样了,可以通过做资金监管,保证买方在支付首付款后,如卖方过不了户,买方的钱还能退得回来,又可以通过对买房人的资质审查、贷款前置等流程,保证卖方房子一过户之后,就通知银行放款直接到房东账上,避免过了户还收不到尾款的情况。

中介在这其中,能够很好的把各个流程衔接起来,均衡分担和降低买卖双方承担的风险,并保障双方共同的利益。

4、“跳单”不仅从道德上、契约精神上说不过去,还可能承担法律责任

有的房东和买房人耍“小聪明”,或者不愿意支付1%~3%的中介费,买房人在通过中介居间和房东接上头之后,就会绕开中介,私下和房东交易,或者换一家中介费率更低的中介来交接,这种在业内常被称为“跳单”。

这其实对于实质促成这单交易的中介人员,是一种不道德、不讲契约精神的做法,同时,还可能引来中介公司随后发起的向买卖双方的司法官司,要求支付中介费、代理费等。


总而言之,中介的存在价值,还是能够极大地推动二手房成交的(可以理解为“撮合交易”价值),而且能够将买卖双方的风险控制在预期范围之内(可以理解为“风险管控”价值),还省去了买卖双方各自跑腿走流程的这些麻烦(代为办理心情舒畅的“代理代办”价值),为这3个基本的价值服务付费,就算明算账,也是划得来的。

对于有人担心中介的职业素养方面,其实,现在的年轻人,很多家里条件虽说不上富裕,但多少也都还过得去,从事中介行业初衷也只是想挣钱快一点多一点,内心其实也没有那么多阴暗角落,何况还有那么多职业规范和流程机制约束,遇到有问题的房源,谁也不太愿意多惹麻烦,毕竟,“想要卖好房子,要先做一个诚实的人”。



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