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苏州新区浒墅关「苏州浒墅关最新消息」

来源:   2023-09-16 18:16:51

最近在整理二手房成交数据,以贝壳和我爱我家为主,新区继前两篇狮山、科技城后,本篇讲一下浒关。



想看前面几期的,可以点击文章开篇的收录于话题《#成交数据》




以下是正文:



浒关



浒关新房量太多了,浒关经开区、浒墅关老镇、城铁新城等等,天量新房供应,尤其浒关老镇跟经开区,去年一波大降价,直接带崩了市场情绪。



20年4月,写的这篇《苏州楼市新房系列2——浒关新房怎么选?》,如果当时看了这篇文章,根据文章建议做的购房选择,要比乱买新房好很多。


其中文末提到了,不是很建议买新房,如果从自住角度,城铁新城、或者大润发附近的二手房,明显更有性价比。





当时预估浒关新房要卖3年以上,现在来看一点问题没有。浒关目前新房,不打折的话,仍然不建议买。







接下来看下浒关过去几年二手房行情。









浒关二手房拆迁小区体量非常大,从整个浒关的二手成交看,21年户均面积是88㎡,户均总价177W,均价20114元/㎡。





浒关的二手房成交热度非常不错,比科技城高许多,跟狮山相比也不落下风,主要成交集中在长江花园、新浒花园、新创理想城等三个小区。







注意这三个小区的成交均价,基本可以认为,浒关的二手房,越刚需,越好卖。









再按户均成交总价给浒关各小区排序,前排的商品房基本在180-230W,跟浒关新房差不多价位,但位置实在好太多。



浒关整体板块内没有任何改善的氛围,除了地缘客户。



稍微有300W预算的,一部分去了科技城,一部分找了狮山的老破小,但凡有500W预算的,基本都逃离了这个区域,所以在浒关想要溢价卖改善房的,都非常难,区域内根本不认可。


在麦子统计的成交数据里面,去年浒关成交统计了721套,300W以上成交价的房源一共14套。



300W以上成交占比:1.94%



另外200-300W占比:28.99%;100-200W占比:69.07%







不只是普通改善住宅成交量极低,浒关的别墅价格也起不来,相信上河郡、金榈湾别墅业主深有体会,大白荡公园边上的精装独栋,755W,在狮山差不多只购买套120-140㎡的次新学区房。





从上面这些数据可以看出,浒关的刚需属性,极强。



事实上,浒关也十分适合刚需自住,配套非常齐全。



3/6号线地铁,中环、开车到新区核心狮山,15分钟,地铁3号线直达;附二医院浒关院区(比科技城那个医院强太多);永旺,宜家,开市客,迪卡侬四大商业体,从配套来讲,浒关非常齐全,要优于全苏州绝大多数板块。


自住来讲,浒关真的太适合了,这两年,浒关慢慢的一些置换客户,来自隔壁金阊新城。



几年前,浒关经常跟科技城比,如今浒关从房价角度,明显低于同期的科技城,学区上的差异,是决定两者房价的决定性因素。




另外,浒关自身体量大,没有一个特别突出的核心区,这两年城铁新城在造浒关自身的“核”,目前来看效果一般。




学区的差异,很难留住往上的置换客群,当年文昌中学从科技城迁回浒关,决定了两个板块未来房价的差距。







总结:




1.浒关偏刚需,老镇、经开区新房不打折不考虑,性价比太低,打折了也要跟城铁新城二手商品房考虑,同价位、差不多户型,考虑城铁二手。




2.浒关二手成交均价是177W,其中130-150W拆迁房成交量远大于180-230W的商品房,130-150W,考虑浒关的拆迁房,非常非常不错的选择。(惠丰花园很ok)




3.浒关改善很难,300W以上改善非常难卖,300W ,科技城选择>浒关。




4.浒关的二手热度高于科技城,过去两年二手跌幅也低于科技城,流动性和抗跌属性,浒关还算不错

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