地产这个岗位 已经卷麻了

转自明源地产研究院

我作者虎哥

很多房企的投资部门都被一锅端了，而那些幸存下来的投资人，日子也并不好过，在原本就已经很“内卷”的行业中，继续着更加“内卷”的职业生涯。

作为刚刚被公司优化的地产投资人，今天来跟大家吐槽一下，现在的投资部门，到底有多内卷。

形式主义盛行

严重拉低工作效率

对于地产投资而言，最大的业绩就是拿到地，但很多地产投资的时间不是投入在项目研判，而是花在改报告、开会、走流程，挂地一周内要求形成上会材料，剩下的时间都在修改报告，美化方案，反复修改几十次，只为给自己的领导看。

1、改不完的报告

汇报材料要有PPT版本，word版本，纯文字版本，因为不同的领导喜欢不同的表达形式。

日常报项目，先按照部门负责人的意见写，再跟分管领导汇报，分管领导提意见后修改。然后跟城市总汇报，城市总提意见后修改。然后才是区域投资总、区域总、集团领导，中间还会穿插着数位对接人。每个人都会提出自己的意见和想法，报告改来改去，时不时还会有领导给你来个整盘推翻。

好不容易报告写完了，部门负责人会手把手带着你改报告，教你怎么遣词造句，怎么精炼表达，甚至标点符号和断句都会把关。图片大小、表格间距、色彩搭配、排版布局都要力求完美，内容也要充实，必须写得满满当当。

不汇报就是对领导的不尊重，日后很有可能被穿小鞋。可是只要汇报，不给你提几条意见，显得领导不专业。必须要把你问住，然后一顿输出才可以。

2、开不完的会议

下面人喜欢组会，领导喜欢参会，能一句话说清楚的事情，怎么也得开个专题会。会上你来我往的讨论半天，在领导面前彰显自己的专业能力，像一群争夺配偶权的猴子。天天会议室都不够用，会议结束要有会议纪要，邮件发送各条线，万事要记得留痕迹。

3、走不完的流程

常规的招拍挂项目，到参拍之前需要上的会多到一只手数不过来。流程也是长得吓人，一个保证金的流程审批人数多达30余人，后面审批的领导并不了解项目的前因后果，又怕决策出现问题，等流程到他才开始去了解项目，问一些基础问题，你还要有耐心的给他重新讲解一遍。

也是因为有很多的会要上，有很漫长的流程要走，时间往往都会很紧张，所以要求一线投资人员前置相关项目的研判工作，挂地一周内形成上会材料。

一些项目能够提前打听到挂牌条件还好，打听不到那就惨了，当天出定位，三天出强排方案，一天出成本和工期，最后留一天出测算和报告。这一周城市公司可谓是鸡飞狗跳，人仰马翻，各个条线都是通宵达达。

一周搞完材料剩下的时间干什么？改！改！改！上一次会改一次报告。还有就是催流程，无论你多早发起流程，总是要等到保证金前一天才能把流程批完，还是你一个接一个电话紧赶慢赶的催着才能批完。

有时候不想拿某个项目，并不会直接毙掉，而是给你提出要求，当你找到解决方案，又会提出其他的要求，不直接否定项目，只是不断提出修改意见，最后让你知难而退。

没完没了的复盘、研究

复盘是个好工具，领导大会小会把投资要做好复盘反思这句话挂在嘴上。于是不同阶段（拿地后、开盘前、开盘后）的复盘，不同汇报对象（各个层级的领导）的复盘开始了，项目还没开盘，复盘报告已经写了5版以上了。

当然遣词造句要谨慎，还是领导带着你逐字逐句的斟酌用词，不能写成投资失误，也不能有甩锅嫌疑。要不断地调整、修改，在恰当的时间暴露适宜的问题。同时问题要剖析得深刻，优化举措要可落地，我要是都能把这些整明白了，你不得给我个项目总当啊。

刚结束一阶段的复盘，又因为某个领导一句话，开始了新一轮的复盘。大家都清楚的原因，非要满满当当写个几十页的专题报告。拉着其他部门加班改复盘，我觉得你不配合，你觉得我事多，心累啊。

城市研究也是个好工具，要求投资人员对城市研究透彻，准确的把握住城市轮动周期。尤其是市场不好的时候，那是天天要研究啊。城市基本面研究、市场走势预判、品牌房企对标、板块价值挖掘等等，研究方法论那是一套一套的，比我毕业论文还高级，写个一百多页PPT一点都不夸张。

还有其他乱七八糟的专题研究，出个新政策要研究、好的户型要研究、哪个项目开盘早了要研究、哪个项目开盘卖的好或不好也要研究，且形成完整的专题报告。

一线与集团战略冲突

经常做无用功

目前大多数房企都战略收缩，聚焦一二线核心城市，三四线城市的投资机会极少。

但是集团不会发文官宣明确暂停投资拓展工作，或者暂停某一个城市的投资拓展工作。虽然大家都很清楚，公司这一两年不会在这个城市拿地了。

但是城市总不这么想，他还想发展，他认为只要集团没有把话说死，他就要去争取资源，就会对投资部提出要求，那就是公开市场项目全覆盖。所以挂地了还是要研判、还是要写报告，而且不能敷衍了事，该有的内容还是要有，去争取那渺茫的一丝希望。

其次要求谨慎投资，项目质素要求更高，基本需为纯住宅地块，城市核心区位，板块市场良好，利润率回报12%以上甚至更高。说实话现在市场这么差，这样的优质项目基本不存在。但是不能“躺平”啊，要“想办法”啊。拉着营销论证价格，拉着设计调整方案，拉着合约优化成本，以此提升出价能力，使项目满足投资要求。一顿操作猛如虎，各条线陪着折腾了几个通宵，项目上报之后直接就各种拖沓，来来回回修改，最后无疾而终。

除了上述两个策略，公司还会要求投资多元化，创新投资方式，除公开市场外，还需关注收并购、代管代建等投资机会。随着大批的房企暴雷，以为房地产收并购的春天来了，但是很多项目都是严重得资不抵债了，费了大力气跟进了很久的收并购项目，尽调完才发现收购逻辑不成立。代管代建说白了就是空手套白狼，除非瞎猫碰到死耗子。

虽然大家知道很难，但是动作要有啊，就是要把城市内的老大难项目一遍遍梳理，一次次去拜访意向公司。

每周召开例会汇报进展，奈何资源真心有限，每周只能想着如何变着花样写报告，让领导不要审美疲劳，有点新鲜感。虽然他可能心里也知道这条路很难，但是嘴上还是不忍不住鞭策你，不能坐以待毙啊，要主动走出去，去挖掘一些别人看不到的机会项目。

崇尚加班文化

内耗严重

投资考核很容易量化，就是今年拿了几块地，拿了地就是爷，在公司横着走，哪还管你是不是按时考勤打卡？参加活动是不是积极？见到领导礼不礼貌？年底无论都会拿个好绩效。

但是如果没拿到地，那就是孙子，或者说拿了高价地是孙子，连个高价地都没拿到那就是孙子都不如。其他部门都在加班，投资部必须得加班，其他部门不加班，投资部还是要加班。其他部门加班还都喜欢发朋友圈：又是充实的一天！我爱工作！为公司再奋斗20年！

拿不到地的投资是卑微的，为了不被干掉，为了不被领导看着不爽，只能夹起尾巴做人。无论靠不靠谱的项目都要认真跟一跟，努力往上面报一报，把报告写漂亮一点，不要被领导抓到什么小毛病。

个人的职业生涯全部掌握在领导的手里，部门内部的优胜劣汰也更加的明显。领导不下班我不下班，坚决不能做第一个走的人。有人在工位上看小说，有人先回家遛狗等到八九点再回来，有人假模假样的和女朋友煲电话粥，都是好演员，演给领导看呢，但是谁又知道领导是不是演员呢？

当然你要是提前走了，领导也不会拦着呢，只会经常在部门例会上说：最近小王（最晚走的哥们）事情比较多，比较辛苦啊，我都看在眼里了。

最关键的是，加班就加班吧，走加班流程那是不存在的，调休也不可能，好像大家免费为公司加班能够显示领导的能力，所以倡导义务劳动。

领导提出个问题，必须第一时间在群里秒回。你回了一句话，其他人就整两页PPT，以显得重视、专业。资讯信息力争第一手，互相踩踏，以指出对方的错误证明自己的能力。

管理不抓关键问题

只抓细枝末节

降本提质增效的口号天天喊，打印纸要双面打印，彩色打印要报备，食堂的纸巾都限量供应，连节约用水也算，美其名曰：管理动作要有。

组织纪律很重要，周一到周四必须穿正装没问题，动不动还检查桌面整齐不整齐的，还要拍照晾晒，部门内罚款，好像回到了学生时代。

三天两头的宣贯员工要廉洁自律，我一个清水衙门的小兵想不清廉都难啊。动不动就自查自纠，查啥？查我那几十块钱的打车费啊。对了，为降本增效，领导竟然要我们公务外出时尽量地铁或者自费出行，这神马逻辑？

保密意识很强，开会控制人数，输出报告要脱敏，讲话要严谨。领导在办公室打电话高谈阔论，生怕整个公司的人不知道他和某个领导或合作方关系好，在洽谈一个大项目，转脸要求大家保守项目信息，我们一脸黑脸问号。

结语

现在房地产行业真的越来越卷，这些问题可能在大多数公司和大多数的部门会存在，希望大家能够摆正心态，多点实干，少点内卷，在这个行业寒冬中拥抱彼此，温暖彼此。