北京旭辉年末猛冲业绩破百亿,外拓进展不顺「销售业绩差自我总结」

旭辉集团业绩创新高，北京公司却遭遇两连降。

过去的一年，旭辉控股（00884.HK）的销售规模继续呈现较快增长，稳居行业前二十。但与集团增幅形成鲜明对比的是，曾作为旭辉销售重心的北京公司，年度销售额却再次出现下降。

1月14日，旭辉控股发布的公告显示，2018年全年累计合同销售额1520亿元，较2017年的1040亿元销售额，呈现46.15%的增幅。

虽然在公告中旭辉并没有公布各城市和区域的销售情况，但据克而瑞年初发布的《2018年北京房企权益&流量榜》，北京旭辉年度流量销售额为46.33亿元，位居第18位。而在权益榜单中，北京旭辉则排出了30名之外。

这已是北京旭辉连续第二年出现销售下降。2016年，北京旭辉以年度复合增长率64%的速度，首次冲进百亿，而在当年，旭辉集团销售额为530亿元，北京单城就贡献了近19%的销售量。

进入高光时刻的北京旭辉，却在2017年遭遇最强调控，销售额腰斩，年度销售仅为50.48亿元。进入2018年，在北京严控并无放松迹象，以及产品类型受限的双重阻力下，销售额再次出现下挫，从目前公布的数据来看，降幅至少8%。

尽管如此，相较于上半年仅3.49亿元的销售额，下半年卖出40多亿的北京旭辉已经使出“洪荒之力”了。按照去年半年报中的计划，2018年下半年北京仅有旭辉城一个新住宅项目入市。有消息称，北京旭辉在去年最后一个月，冲刺了20亿元的销量。

除了业绩再度下滑，北京旭辉去年还遭遇了重大人事变动。11月中旬，北京区域事业部总裁孔鹏宣布离职，并由集团投资中心副总经理董毅接棒。彼时正是各家房企年底业绩冲刺关键期，临阵换将引发了不少猜想。

孔鹏2013年加入旭辉后，依靠在市场低谷期逆势拿地，以及当时因限制较少而颇受青睐的商办住宅类产品，将进入北京市场已经10多年但未能打开局面的旭辉，业绩拔升至百亿规模。

然而“成也萧何败也萧何”，随着2017年北京“3·26”新政的出台，商办类产品不得出售给个人，使得北京商办类房屋交易受到冰封，在这类产品上重仓的北京旭辉也由此受到重创。

这也成为旭辉目前在北京市场上最大的困境之一。按照旭辉2018年半年报显示，到去年6月底，旭辉在北京已竣工可销售的项目有10个，除去1个投资型物业外，仅有旭辉御锦和当代旭辉墅2个纯住宅项目，可售面积约为2.4万平方米，剩余6个项目均为商业办公楼，天恒旭辉7号院也有不小比例的商业产品，可变现货源受到极大限制。

布局踏空的旭辉试图调整方向，2017年起通过联合其他房企发力宅地，先后在朝阳西甸和东坝拿下住宅地块。但进入2018年以来，受到北京土地市场出让量的减少和房企资金量收紧，房企在北京土地市场的新增储备变得颇为艰难，旭辉仅在去年年初以25%的持股比例，和中粮共同拿下朝阳孙河地块。但上述项目均在2019年—2020年才会陆续竣工，因此旭辉在北京市场出现了断档期。

值得一提的是，由于在北京市场上的大部分住宅项目都是联合拿地，因此旭辉的权益占比较低。除在旭辉御锦上权益占比80%外，其余项目占比均未超过50%。上述近年新增项目中，除房山项目占比50%外，其余地块权益均在25%左右，这也是北京旭辉在行业权益排名较低的因素之一。

意识到北京市场局限性，旭辉一度希望通过走出北京向外拓展改变颓势。2018年年初孔鹏透露，要把河北大部、山东、山西和内蒙古都纳入北京市场范围，并希望能将北京市场拼到300亿规模。

旭辉北京公司也在去年重点参与到山西太原“三给地块”旧改项目中去，这个仅拆迁投入就超百亿的地块，被认为是旭辉“最大的旧改项目”。

然而这一耗资巨大的项目，在去年11月临出让前夕，因涉及土地纠纷而遭到中止，项目遭遇搁浅的旭辉陷入进退两难的境地。而在环京、河北两地，直到去年中报公布时，也未有新的土地入账，内蒙古市场至今也并未拿下地块，北京公司的外拓计划显得并不顺利。

旭辉集团在去年还调整了策略，将“减一线，稳二线，增强三线”作为战略新方向。接棒北京公司总裁职务的董毅，早前在旭辉集团投资中心，出任战略合作部负责人，并主导了旭辉进入成都、西安、银川和石家庄等地的战略布局，而西部市场也是近年旭辉开拓的重点。接任后，董毅除了负责北京市场，同时还覆盖环京、内蒙古等地区市场。

从这一调动来看，持续进行外拓，加强土地储备，依旧是北京旭辉现阶段的重点。董毅的接任，是否能够改变北京旭辉过去两年的颓势，还需要时间的检验。