对于低积分者 二手品质房该如何选择

大家可以清楚地感受到，2020年以来，上海市中心的豪宅升幅最明显。在非核心区域，近五年的次新房，表现也比普通商品房要好。

那么，站在当下的时间点，该如何买房？最新一代产品，未来涨幅还会继续领先吗？

高积分选手，要做的事情就是打新。对于各预算段的低积分选手来讲，选择很有限。

随着无分神盘的天汇世纪玺一发清盘，最后一扇大门也向低积分选手关上了，二手房是当下仅有的选择。

根据自己的预算，二手房该选择哪类产品？这也是一门大学问。本篇将为大家理清思路。

各代商品房概览

从1997年商品房问世至今，上海大概出现了4个世代的商品房。

接下来，我们就以产品线丰富的大宁板块为例，加以说明。

第一代产品，是2000年以前建造的商品房。高层以塔楼为主，2梯6户、3梯8户是常态，低层没有电梯。小区没有地下车库。

大宁板块的大宁公寓高层、八方小区就属于这个范畴。

图：东方明珠大宁公寓

图：八方小区

第二代产品，是2000年前后建造的商品房。升级到了板式结构，6层的多层没有电梯，外立面是面砖或者涂料，低楼层的住户会装防盗窗。

部分小区有地下车库，但车位依然严重不足，车位比一般不到1:0.4。在大宁地区，代表性的小区有：歌林春天、新梅共和城、佳宁花园、嘉茵苑等。

图：歌林春天

第三代产品，是2005-2010年左右造的次新商品房。地下车库、电梯齐全，品牌开发商出现的频率高了起来。

大部分小区外立面是面砖，有一定装饰和设计感。2010年以后的一些小区用上了真石漆。小区绿化整齐，大型小区有水景，楼道由大理石和瓷砖铺设，低层住户装防盗窗的少。

车位比一般在1:0.6-0.8之间，大部分车位都在地下，地面停车较少。

到了第三代产品，自住体验是比较好的了。大宁地区这类楼盘较多，如宝华现代城、慧芝湖花园、新弘国际公寓、和源祥邸都是属于第三代产品。

图：慧芝湖花园

图：宝华现代城

本以为大宁瑞仕花园能成为地区里的首个第四代产品，无奈其真石漆墙皮已烂，到目前都没有修整，单价已经和第三代的慧芝湖花园没什么差距。

第四代产品出现在2015年以后，各方面的标准都很高，公共区域看齐豪宅。

首先，外立面得是干挂石材、铝板、玻璃幕墙其中之一。

其次，小区人车分流，车位配比在1:1以上。品牌物业公司管理，最好有泳池会所。

大宁地区的第四代产品，有大宁金茂府、海珀星晖、静安慕舍、仁恒静安世纪这5个小区。

图：大宁金茂府

静安府是第三到第四代之间的夹层产品，又可以说是一个偏远版本的大宁瑞仕花园。

第四代产品的定价：很贵！

上海第四代商品房，外立面、停车、公共区域各方面都比第三代产品有了比较大的升级，居住体验是最棒的。

2020年以来的这轮上海楼市行情，是专门为第四代产品而生。我们可以看一下，第四代产品现在都是什么价格。

古北壹号、云锦东方这类顶豪的翻倍行情就不多赘述了，我们主要聚焦一些户型在100多㎡的小区。

如绿地黄浦滨江，178㎡总价4000万，单价已经达到22万。

图：绿地黄浦滨江

海珀黄浦，139㎡2800万，单价也超过了20万。

图：海珀黄浦

仁恒公园世纪，155㎡3150万，单价20 。

图：仁恒公园世纪

其实，传统意义上，世博滨江、蓬莱公园、杨东都不算好地段，后两者更是与顶级地段有本质区别。

在真正的顶流地段，如建国西路、淮海中路、静安寺、陆家嘴，第四代产品的单价要达到25万。

再来看内环外的第四代产品，定价与其他楼盘也拉开了相当大的差距。

光新路宝华城市之星，被称为普陀品质标杆，目前100㎡出头的两房1700万，147㎡三房2400万，单价超过16万/㎡。

图：宝华城市之星

大宁这边，刚才举例提到金茂府，95㎡小三房稳稳在1600万以上，单价也超过16万/㎡。甚至，连位置在中环外，刚交房的仁恒静安世纪，挂牌价也达到了15万/㎡。

蟠龙天地、仁恒东郊花园这些城市边缘地带的第四代产品，更是有着10万 的单价。

当下的购房策略

第四代产品价格跃迁后，各大房产自媒体平台群魔乱舞，仿佛今后只有第四代产品叫房子，有增值空间，其他都是乐色，不值一提。

但我非常负责任地告诉大家，第四代产品在整个上海占的比重还不到2%，剩下的98%才是楼市的基本盘。

研究好剩下的98%，依然有相当大的价值。

关于当下二手房怎么买，我有两点建议：

①购买定价不充分的第四代产品

从内环内到外环外，大部分的第四代商品房，都经历了较大幅度的上涨。但难免也会有被遗漏的小区。这类第四代产品，自住体验佳，也具有相当的投资价值。

比如干挂大理石外墙的古北御庭，有套133㎡的高楼层三房挂牌1630万，单价在12万/㎡，仅比隔壁的万邦都市花园高了20%。

图：古北御庭

要知道，万邦都市花园连第三代产品都算不上，是介于2-3代产品之间的普通小区。

②精选第三代产品

与古北御庭情况类似的房源，数量很少，可遇而不可求。更多的机会，在于广大的第三代商品房小区之中。

第三和第四代产品的主要差距在于外立面、人车分流和会所。

房子是用来住的，不是用来看的。我们在小区的95%以上时间都呆在室内。第三代商品房的梯户比至少是比较舒适的，车位也足够停，功能性上与第四代小区没有什么太大的区别。

另外，第四代小区为了追求公共区域的豪华程度，得房率都比较低，会在75%以下。第三代小区基本还是能保证在78%以上，和源祥邸这种小高层楼盘甚至在84%以上。

图：和源祥邸88㎡户型图

在同一个地段，第四代产品相比第三代产品要贵50%，第四代楼盘的2房，与第三代的3房总价一样。

例如，在普陀光新，宝华城市之星两房1700万，三房2400万，而第三代产品的香溢花城三房也不过1500-1600万。

第三代和第二代产品之间，差价则只有10-20%，如宝华现代城/慧芝湖花园与歌林春天的对比。

我们认为，第二代产品停车位不足的硬伤没办法改变，在二、三世代差价不大的背景下，买房最好选第三世代的楼盘。

我们不与富豪们拼钱袋子深度买第四代产品，退而求其次，买次优的第三代产品，或许是最好的选择。

第三代产品中，内环普通地段、内中环好地段的1000万两房、1500万左右的三房，是比较值得推介的。

比如天山板块2009年建造的天山怡景苑、2011年次新高端楼盘的新天地河滨花园，黄金2号线沿线，国际社区配套设施高大上。

普陀武宁也是很不错的选择，地铁/开车到市中心非常方便，静安寺近在咫尺。代表小区有高品质的新湖明珠城一期、泰欣嘉园。

还有我们之前提到过的大宁慧芝湖花园，普陀光新的香溢花城、品尊国际也是很不错的选项。

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