房屋已过户到买房人名下 但是未支付购房款的 卖房人可解除合同

【原告郦某】诉称：2010年12月23日，原、被告双方签署《上海市房地产买卖合同》，约定原告将涉讼房屋转让给被告，被告应支付全部的房屋转让款。协议签署后，原告与被告先行办理了房屋过户手续，但是，被告始终未向原告支付全部款项。经原、被告多次协商，被告确认不再履行买卖合同，但也始终未配合原告办理涉讼房屋的房产登记手续。涉讼房屋一直由原告实际使用。

原告认为，原、被告双方的《上海市房地产买卖合同》已经解除，被告不配合原告办理过户登记手续的行为已侵犯了原告的合法权利，为保护原告自身的合法权益，故诉至法院，请求：1.请求法院判令解除原、被告双方就涉讼房屋所签署的《上海市房地产买卖合同》；2.请求法院判令被告将涉讼房屋恢复登记至原告名下。望支持原告的诉讼请求。

【被告蒋某】辩称：被告因希望在上海购置房屋，故与原告签订涉讼房屋买卖合同。根据买卖合同第九条约定，原告在向被告书面催告，被告仍拒不付款的情况下，原告才有权解除合同。如果被告逾期付款，原告可以向被告主张逾期付款违约金。原、被告签订买卖合同至今，原告从未向被告催讨过房款。当时双方约定，在被告房款未付清前，原告有权不交付涉讼房屋，因此，原告实际未交付涉讼房屋给被告。被告购买涉讼房屋颇有诚意，为办理过户登记手续支付税费555,000元。综上，不同意原告的诉讼请求。

第三人上海某物业管理发展有限公司述称，第三人已于2001年将涉讼房屋出售给原告，故涉讼房屋与第三人无关。对原告的诉讼请求无异议。

【人民法院查明】：1、2010年12月23日，原告作为卖房人甲方、被告作为买受人乙方，就涉讼房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定：涉讼房屋转让价款共计为18,500,000元；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（未选择第二款）（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行。（二）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的_日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的_日内乙方未提出异议，合同即行解除。

2、该买卖合同附件三付款协议就具体付款方式作出约定：1.乙方应于双方签订本合同当日内，直接支付甲方首期房价款计5,600,000元。同时，甲方应向乙方出具收款凭证。2.在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后五个工作日内，甲、乙双方共同赴长宁区XX中心办理该房屋产权过户手续（送件）。送件当日，乙方向甲方支付第二笔房款计12,900,000元。同时，甲方应向乙方出具收款凭证。

3、2011年1月7日，涉讼房屋被核准登记至被告名下。被告为办理过户登记手续支付税费555,000元。

4、后被告未向原告支付房款，原告起诉来院。

5、另查明，2001年8月18日，第三人上海某物业管理发展有限公司与原告签订《上海市商品房出售合同》，约定第三人将涉讼房屋以4,000,000元的价款出售给原告。

因原告无意调解，致本案调解不能。

【法院认为】：原、被告就涉讼房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告应在签订买卖合同当日向原告支付首期房款5,600,000元，应在办理过户登记手续当日向原告支付第二期房款12,900,000元，以上全部房款共计18,500,000元，但是，被告并未按约履行。被告辩称，根据买卖合同第九条约定，原告应向被告书面催告，原告在被告拒不付款的情况下，才有权解除合同。对此，本院认为，尽管买卖合同第九条第二款有相关内容表述，但是，双方并未选择适用该条款，故该条款对双方并无约束力。双方签订买卖合同至今已逾十年，涉讼房屋整体价值亦应有较大提升，但是，被告就本应在十余年前支付的房款，至今仍分文未付，原告出售涉讼房屋获取价款的合同目的不能实现，故原告在此情况下有权解除买卖合同，并要求被告协助将涉讼房屋恢复登记至原告名下。鉴于本案诉状副本于2021年12月2日送达被告，故买卖合同应于该日解除。

【判决结果】：一、原告郦某与被告蒋某就涉诉房屋房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2021年12月2日解除；

二、被告蒋某应于本判决生效之日起十日内协助原告郦某将上海市涉诉房屋号房屋过户登记至原告郦某名下。

保全费5,000元，由被告蒋某负担。