北京望京的房价「北京望京二手房价格下跌」

来源： 2023-08-22 10:17:03

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好！新人首问，直奔主题了。sfsd，子弹最多300，想买个总价600左右的两居，不考虑学区，自住&投资属性。老婆工作在朝阳门附近，我不固定基本上在北边跑。看了您之前很多回答推荐望京和双井，最近一个月集中看了这两个区域，苹果社区看到了一套朝北的72平小两居报600w，望京新城一套2楼无遮挡全朝南的100平大两居报600w(业主有300w抵押) 。

目前比较纠结，

1，望京新城区位和周边配套好，小区交易活跃不用担心接盘，但是小区环境物业质量确实很一般，人员混杂，老婆甚至担心安全问题。

2，关于业主抵押的问题，需要我先帮业主解抵押，中介介绍有中间第三方平台担保不会有风险，房姐觉得这个解抵押操作过程中会不会有风险？

3，望京的次新盘慧谷阳光、澳洲康都之类的小区环境房子质量都很满意了，但是只能够得上一居室，您觉得值得考虑吗？

4，苹果社区的72平小两居是不是性价比太低了，均价都达到8.5w以上了

5，我俩在北京其实可以一直住单位公租房，现有资金是在北京买房投资&自住合适还是在北京继续住公租房然后在老家(无锡)长三角纯投资买房？

期待您的答复！

回答：1. 望京新城品质确实一般，不过做为上车盘还是没问题的。相比你看的苹果社区性价比还是会高点。如果重视居住环境入慧谷和澳洲的一居也没问题的，涨幅跟得上大盘。优先买北京，其它城市向后放

2. 细说一下抵押的问题：

(1. 房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。

(2. 房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。

(3. 如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。详情见知识星球问答

提问：你好！我今年55岁，有一个女儿，在海淀四季青上班。我在北七家温泉花园A区有一套下叠252平米，去年又给女儿在石景山中海寰宇天下买了一套82平米房子（贷款140万），同时在青岛黄岛保利海上罗兰有一套116的房子（无贷款），我的需求是，既能舒服养老，又能方便女儿上班同时还能方便与我们团聚。我这样的情况，你有什么好好建议吗？谢谢！

回答：建议看下门头沟长安街西沿线，品质不错的盘，大部分主打的是养老型地产

或则牡丹园附近，有元大都遗址公园北医三院，是个不错的养老场所

还有亦庄也是一个休闲养老和上班都可以兼顾的区域，整体规划也较新

提问：谢大师您好！帮朋友提问，他在南山区工作，sfsd，首付200，能承受月供大约3w，请问有大概选筹的方向可以提供吗，板块区域之类的

回答：你好南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾，前海月供三万左右，预计买总价800-1000万左右的标的综合居住属性，学区，总价，一下板块，小区可以关注 1，西丽大学城片区，优势/房龄新，面积大，居住体验好。不足/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势/房龄新，靠太子港，不足/周边配套设施一般，还需要2-3年改善

提问：想投资tty顶复，京籍夫妻年龄62 64，可使用子女名额购房，夫妻各持有一套房产，一套市值1400左右有贷款160，另一套市值600 出租还一部分贷，手头几十个用于还贷和开销，领最低退休金今年起没有流水。是否可以操作？具体操作步骤和注意事项还请给详细规划下，多谢。

回答：天通苑顶复一般500-600之间的总价， 1400的标的抵押掉，然后全款淘一套tty，分割出租租金1W 用来还月供，不过月供应该还有1-2W的缺口需要填补，如果只靠你们二老的现有现金，会有点压力，如果子女能辅助还款，应该没问题

提问：房姐好！我目前自住南五环外宇丰苑100平两居，中介网估价330，感觉最多300成交吧？满五唯一。无北京户口。准备换房，准备出一套老家房子大概有70 ，加上手里现金120再减掉公积金贷款52估算一共450万。换房目的是给父母养老，没嫁人前跟父母一起住，所以需要两居，喜欢老式板楼南北通透的那种，因为养老自住，所以要附近方便生活并且有综合医院最好三甲吧。看了你推荐的朝阳丽水嘉园，望京等房子，看上眼的都要700 ，怎么看都比我预算多100。问题是1.有没有办法能多贷出来一百可以买的到我喜欢的七百多的，或者您有什么推荐我这种比较苛刻但总价只能六百多的小区？2.我这种换房先买还是先卖？怎么操作最好？3.关于银行贷款，我一年工资奖金大概不到30，去年奖金不错所以流水近一年的应该有33吧。怎么养流水？4.老家石家庄除了想出的一套还有两套(老房子无法贷款)，但我不想把家里所有钱都用来买一套房子，你怎么看？如果再卖一套大概可以有70(出租)或者120(父母自住)。怎样配置最佳？

回答：1. 使用消费贷，推荐看下朝青的国美第一城、炫特嘉园、朝阳无限 2. 先卖后买更合适 3. 养流水看下精华帖，有详细说明 4. 石家庄保留一套自住即可，另一套卖掉，投资角度押注北京才是正确方向。

提问：房姐，美联储降息50有什么说道吗？

回答：美联储一次性大规模降息的次数不多。并不是说美联储本身如何，这个情况我更倾向于归因为世界进入经济下行周期的表现。降息是未来进入降息周期的预兆表现。

提问：您好，我在北京买了两套，两套各贷款不到50%，剩下1000w贷款。当时贷款的时候想的是多贷款，手头留现金去做别的，但是现在感觉利息很高，并且手头现金没处用，考虑是否把贷款还清。想问一下，大家都主张贷款要足，但是这个前提是，现金在别处能创造比贷款利息更高的价值对吧。如果没找到更好的投资方式，是不是还了贷款比较好？

回答：选择贷款的前提，是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款；选筹错误，利润是负数，所以贷款越多，亏损越多，在合适的机会卖掉。如果选筹错误，还清贷款是正确的。但是如果有现金，又可以进行正确的选筹和贷款。如果新增的利润，大于亏损的利润，那么就把资产投入到新的利润标的物上，在一个合适的时间，出手亏损标的，也就是卖房。这里的关键，在前后时机的把握，楼市不是稳定的行情，往往是3年不涨给，一涨3年涨幅，涨幅跑输的标的，也要扛到上涨阶段，才是最佳出手机会。在此之前，买入的动作，也要同步进行。支付的利息，换取了新的利润机会。

提问：房姐您好，我现在有亚运新新家园的150多平的房子贷款400万，卖的话在1300万左右，卖完有900万现金，小孩要上学，房子要有学区，北京人，老人有房但没贷过款，算老人的房票现在看上了东城天天家园的房子，一个160多的南北板楼1208万（满五唯一），还有150多的东南角的小高层970万（满五不唯一），按在您这学习到的策略请帮忙指点。 1.用老人票买160多的然后高贷款458万最多。 2.全款入150的，做抵押，大约600万左右，再全款入一套，朝青或望京的二居，再抵押个300万，留一百万还贷，其他的再做些别的投资。那种更好，或还有更优的选择吗？补充一下家里老人有退休金，我一年100万左右的收入。

回答：方案2更好，资金利用率最高。全款的优势一定要发挥，只有足够低于市场价的笋盘才入，从压价到税费每个细节都扣下来价值才能最大化。都能做到再持有5年以上收益会很可观

提问：房姐好，夫妻一人在东直门，一人在金融街上班，现住大兴首邑溪谷，考虑未来四年后孩子上小学及减少上班路途时间的要求，欲换房，主要考虑东城，海淀，朝阳的房子，子弹1000,请给一个关于房子和学校的建议，另房子如果过户给有北京购房资格的父母，是赠予，还是买卖在税务上划算。

回答：建议看下朝阳珠江帝景，自住学区保值比较合适西城：朗琴园、红山世家、清芷园东城：和平新城肯定走买卖划算

提问：房姐好，新人首问：「现状」夫妻京户sfsd 「资金」目前子弹最多170，想入东二到四环之间房子自住投资，希望组合贷。「问题」1）最近看房意向小区有三种选择：靠二环的老破小一居（吉祥里）；三环边央产房家属院一居顶层，三四环附近的开间公寓（公园五号），首付相近情况下哪个比较值得入？ 2）因为五年后，大概率有孩子会换房，对于流通性和投资回报率来讲，这三种类型房源哪一类房源更出手？谢房姐解答。

回答：3>2>1 二环老破小性价比不高，不建议买央产房信息不足无法判断公园五号内部价格差异较大。交通是主要优势，附近小型商业配套也马马虎虎。

提问：房姐你好，sfsd刚需首付260子弹，大兴中海寰宇时代怎么样？在望京上班，想买新房，看上这边88平米户型的性价比。家里新房情结比较重，但是理性上来看是不是还是考虑二手房好一点？想尽快入手，求建议，感谢啊。

回答：中海寰宇时代还是别碰，纯住宅区离产业区也不近，未来发展不明，概率跑输大盘，在北京新房情节一定要避免，性价比来说二手房远超新房，260首付可以看看500 的次新小两居

提问：房姐，巴南中交锦悦三期叠拼200w，紧邻地铁，万达广场，单价10500，是否可以买，以后好出手吗？

回答：巴南区不建议碰1万以上的物业，尤其是叠拼等小众物业，小众户型，小众产品。本身人口有限，多是底层人民，只看实打实的小区硬品质，面积，位置等因素

提问：房姐好，问下，同样是5.8-6万的价位，是选择旧宫地铁旁的万科朗润园，还是马家堡的星河苑，或者是玉泉营板块的万年花城，家庭改善，850-900，已有城中的学区房，谢谢

回答：推荐星河苑，位置更好流动性充足，能兼顾保值自住。万科朗润园的房子品质虽然不错但属于溢价盘，比周边楼盘贵出不少，未来接盘人群有限

提问：我看你说学区房最好的方式说房票投资子住，那是再租房？还是住在这个投资自住里，那是势必有点远吧，一直不太明白这种是怎么弄的。我们22年小学，双胞胎，一直在考虑，确实有西城情结，又确实觉得难。

回答：从资产配置角度，将学区风险降到最低就是只为学票功能付费。因为学区受政策影响大（例如多校划片），价格极易波动，不是好的投资标的，部分学票的价格甚至超过房子本身。考虑就近居住，租房是一个选择。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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