北京西城区学区房涨价「西城展览路学区」

文|AI财经社 田晏林

编| 宋函

截止到7月4日下午五点，为期两天的北京市西城区2021年小学入学意向填报结束。然而对于在2020年7月31日后购买了西城德胜片区、月坛片区学区房的适龄儿童家长来说，这两天却是百感交集。

从7月2日开始，不少北京西城幼升小的学生家长，陆续接到了调剂电话。特别是为了孩子入学，在去年7月31日后斥资买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长们，他们按照要求登录西城区教育考试中心官网，在登记意向学校时，却意外发现原本可以进的“牛小”（优质小学），基本都没有了学位，只能选择其他片区的普通小学。

这其实源于去年西城区公布的一条新政策，规定自2020年7月31日后法定监护人在西城区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学；此外，自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的个人居民户籍适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

但是，跟此政策相关的家长们没有想到，竟然德胜和月坛片区，无论好的还是差的小学一个都不能选。

AI财经社了解到，西城区一共有11个学区，此次受波及的三个片区中，金融街片区影响较小，今年片区内还有两个一般的小学可做调剂选项。但学区房最热门的德胜和月坛片区就没这么幸运了，调剂志愿只能填报相邻片区。

就德胜片区而言，这里的第二实验德胜校区、三帆中学附属小学、五路通小学、育翔小学等知名小学，都没有学位了，即便家长购买了该片区的学区房，孩子也要被调剂到相邻的新街口和什刹海学区，这里的每平米学区房的价格比德胜学区房低5至10万元。

在社交平台上，有家长抱怨：“看到前几天东城的录取结果，本以为纯靠随机摇号多校划片已经够厉害了，没想到居然是西城玩得最狠。去年7月31号之后买学区房的，直接被踢出学区，一个剩余的学位都没了。”

市场猜测，此举或许将打乱西城区的学区房价格体系。但曾经让家长奉为学区房之神的德胜、月坛片区真的彻底凉了吗？

德胜学区业主一天降价40万

AI财经社从西城区中介人员处了解到，从7月2日西城区开始组织小学入学意向填报工作后，有些经纪人陆续接到客户终止购房交易的电话。

在德胜片区负责二手房交易多年的李明，虽然他的客户没有违约，但他听说这两天有别的同事遇到过客户宁可损失百万违约金也要撕毁购房合同的情况。“政策出来之后，我们特地开了会，预料到会有客户放弃交易，但是百八十万的违约金也不是每个客户都能承受的，大家也是宣泄一下，对于大多数孩子马上要上学的家长来说，只能打碎牙往肚子里咽了。“

据李明说，现在德胜、月坛的学区有房源，但价格还没完全下降。“才两天时间，看不出太大变化，只能说现在的业主跟两天前的业主心态大不相同。赶得好，可以碰上着急卖的业主，降价幅度蛮大。”李明接触过一个德胜学区房的业主，一个月前他将房子挂牌出售，标价接近1200万元，业主心气儿极高，几次谈判一分价钱都不讲。”但政策出来后，想必这个业主也听说了，这两天给他又约了个客户，直接降价40万。“不过，也有沉得住气的业主，认为可以再等三至五年，德胜片区‘又是一条好汉’。”

在李明看来，现在只要德胜的学区房稍微降一点价钱，不愁没人接盘，大家还是在赌德胜的未来。“有家长跟我们说，很多买学区房的家庭不是为了图便宜，也不是为了房产能保值升值，归根到底还是为了孩子的教育。如果买新街口，上德胜片区小学的概率肯定是0，如果买德胜的学区房，以后可能还有50%的几率，为什么还要买最差的学区房呢？中间差的那几万块钱对他们来说没有意义。”

不过，李明坦言，如果孩子在近两年准备上小学，他不建议家长再考虑德胜的房源了，但是孩子现在还小的，或者是二胎家庭可以继续考虑，“德胜的小学最后谁来上？肯定还是从在德胜有房的家庭中来挑。”

在一些家长看来，无论政策怎么变，入学就近的原则错不了。“有二胎的放心买，老大用不上这个学位，老二或许能用上。现在政策是卡着731的落户年限，未来还是卡落户年限，早入手赌赢的几率更大。”李明说。

防范炒作学区学位

据AI财经社了解，造成德胜和月坛片区学位火爆到同片区无学校可调剂的情况有两方面原因。一是在2017年“317”史上最严格的限购政策出台前，德胜片区的房子非常热，当时那批购房者的孩子们已经到了入学年龄，会占据大部分名额。

二是因为去年7月31日西城区公布的新政策，激增了生源数量。据李明回忆，2020年5月份，他们门店单月的成交量相当于之前两个月成交量的总和。“即使后来德胜的小学纷纷扩校扩班，学生数量也还是超出预期。而且猪宝宝和牛宝宝特别受欢迎，未来都是入学大年，可能等到羊宝宝的话，小年入学会好点。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，北京这两年房地产调控频率是少于上海、广州和深圳的，这和北京市场炒作现象相对少有一定的关系。他认为，去年731之后的教育改革，从政策的严厉程度上释放信号，“说明政策没有打折扣，一方面保证政策权威性，另一方面也让大家对学区房的严肃性有所认识。”

去年西城区731政策出来后，他曾表示，过去为了获得较好的入学名额，一些购房者会选择购买小户型的学区房，这也造成了这类学区房出现了价格炒作的乱象。而这次西城区的入学政策也体现了当前学区改革的重要导向，通过限制学位和随机分配学区的方式，客观上为学区房降温。

而今，德胜、月坛片区政策“再加码”，在严跃进看来，短期内热门学区不能入学，某种程度上会导致房价下跌，对二手房市场带来影响，但这对其他省市也有借鉴意义，防范炒作学区学位，促进教育资源均衡，从这个角度看，此举是“值得肯定的”。

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