国资商业冰与火⑨ | 金融街控股：赛道可变 基因难换

国企控股、大举扩张，项目定位不清晰……显然让金融街控股的转型之路异常艰难。

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在寸土寸金的北京西二环有一段落差感强烈的街区，白天车水马龙，晚上人烟稀少。这里有中国受关注度最高的政府机构之一，也有一家购物中心，靠着“蹭热点”被韭菜们评为年度“最佳分析师”。

这里就是金融街，而这家购物中心就是北京金融街购物中心。它对面就是中国证监会，也许是吸收了金融界地段的金融气息，这个商业项目，做股市预测仿佛有点“拿手”。

3年前，从6.1儿童节开始，金融街项目先后推出熊大、熊二、黑天鹅、光屁股的小孩、垃圾熊等艺术展览，先不说这些展览和项目的调性是否契合，但是金融街正对着证监会，所以这些展览在股民眼中有着“不能说的含义”，一度引来疯狂吐槽。

金融街此举，不仅让韭菜们十分不满，证监会也觉得瘆得慌，曾一度致电。但是这不能阻挡它要当年度最佳分析师的心。在当年年末，光屁股小孩出展期间，中国金融市场迎来股债汇三杀的惨烈场景。

此事后，金融街“学乖”了，从门口摆了七头牛，但已经不能挽救韭菜们敏感受伤的心。因为摆出的是七彩牛，却单单没有绿色的牛！这能被韭菜们解读为：大盘差不多要短线见底了；因为牛拿着圈圈，被韭菜们理解为，要被套牢……

没办法，后来又换了一头大金牛，但是这头金牛，被围在围挡中，肋骨清晰可见，韭菜们又不干了，再一次引来网友疯狂解读，这次金融街也生气了，我不换了还不行吗？

这家备受瞩目的金融街购物中心，母公司金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”）（000402，sz）闻名于商业地产领域，但在大批企业涌入商业地产的浪潮下，金融街控股表现日渐式微，2018年公司营收下滑，负债积累到1113.28亿元，种种改革措施，也未能使之重新焕发生机。

中国“华尔街”20年沉浮

南起复兴门北至阜成门这段不足3公里长的街道，自元代以来就名流商贾聚集，金坊银号林立，中国金融业的变迁总能在这条街上觅寻到影踪。

1993年这条街被规划兴建国家级金融管理中心，早一年成立的金融街控股的任务就是在西城区圈地盖楼、引入金融机构，打造中国的“华尔街”。

20多年来，中国人民银行和中国银监会、中国银保监会等金融监管部门，以及多家国内外大型金融机构和国企总部先后落户。几乎所有有关中国金融的重大决策都在这里酝酿、讨论和最终形成。这1平方多公里的金融中心资产集中度稳居国内第一，每天资金流量在11位数区间。

然而开发建设这条街的金融街集团能规划好这条街大大小小的金融机构，却难以让这条街的商业中心——金融街购物中心（以下简称“金购”）同样亮眼。

2004年，已经借壳上市四年的金融街控股越来越市场化，迎来黄金十年。期间，自持高端商业/写字楼，高端酒店品牌，也就是北京金融街购物中心、金融街中心和丽兹卡尔顿酒店。

齐全的高端商务项目让金融街控股的业绩不断攀升，2013年金融街营业收入约198.83 亿元，同比增长 15.37%；扣非后净利润为26.25亿元，同比增长100.93%，签约销售业绩达到225亿元。

转年，金融街进行大刀阔斧的改革，但随之带来的，是业绩下滑，人事地震、“野蛮人”入侵等多重危机。

2014年金融街集团营业收入约220.36亿元，同比增长10.83%；扣非净利润约20.68亿元，同比下跌21.23%；现金流量净额连续8年为负数，公司连年通过借款和发债造血。

据奇点君统计2014年-2018年金融街控股借款和发债金额约913.85亿元，2018年公司负债总额约1113.28亿元，是2014年的2倍之多。负债产生的利息约43.09亿元，而归母净利润约为32.7亿元。2018年营业收入为221,13亿元，同比下降13.35%。

这一年，1名总经理和8名副总经理在换届选举中成为新一届董事会成员，但这场换届选举，远不及2015年公司灵魂人物以另一种方式离开带来的震动大。

还是这一年，“野蛮人”安邦觊觎金融街股份的序曲拉开，直到2016年才结束。

目前，金融街控股为公司的第一大股东持股比例为31.14%；而第二大股东和谐健康保险股份有限公司持股15.88%；第三大股东安邦人寿保险有限公司持股14.10%，后两者为一致行动人。

“轻奢”定位之下的尴尬

随着中国人民银行，证监会、知名投资银行、金融集团相继进入金融街，金融街控股基本上完成建设中国“华尔街”的任务。大批金融分析师、会计师、律师穿梭在这条街上，为完善金融街的建设，满足更多人群的多样化需求，2007年主打高端消费的金购应运而生，而后公司还开发了金树街、老佛爷百货等6处商业项目，主要及中在金融街沿线。

几处商业项目中最为著名的是与证监会隔街相望的金购。金购被全国人熟知不是因为它的业绩和商品，而是它在2016年几次被股民过度联想的宣传摆设品。

热度有了，但人气却一直欠佳。

图/金融街 来源/网络

近日，奇点君走访金购。“第一次来、等人、随便看一看……”是奇点君听到进店顾客来这里最多的理由，而这些理由也值得项目去深思。

“基本不会在这里买东西，还是去国外买比较合适。”一位消费者向奇点君表示。另一位消费的顾客表示来这里是因为人少，不拥挤，商品同质化低也是优点之一。

金购位于整条街南部，被证监会、北京银行，交通银行等金融机构包围，周边没有大型购物中心与之相连，与最近的地铁站和的百盛购物中心相距约1公里，与繁华的西单商业街相距1.3公里左右。

尴尬的地理位置，没有价格优势的商品，让金购双休日客流比多数购物中心显得冷清。

某工作日中午当奇点君再次探访金购，客流明显呈现分化，用餐区几乎每家餐厅都会有等待用餐的顾客，购物区则客流稀少。

“附近吃饭的地方太少！”一位在金融街上班的白领告诉奇点君。的确，奇点君发现在金购中用餐最多的是地下一层的超市。

虽然仅金融企业，金融街就聚集了约2000家，但金购客流量稀少的问题也是众人皆知的。北京商业经济学会常务副会长赖阳对奇点君分析道：许多企业在这里是行政办公场所，不对外开放，外来到访人群较少，而上班族工作时间较为固定，影响了金购的客流量和客流高峰时间段，加之部分企业有食堂，造成金购的餐饮业态也不是很发达。

其实，这已经是金融街在2014年整改，引入轻奢品牌，扩张餐饮品牌后的情景。调整后除LV、Dior、Gucci外，Lane Crawford，孔乙己、莆田等品牌商家也进入金融街购物中心，走轻奢路线。

在国内从事零售业多年的某位业内人士向奇点君表示，“轻奢”是一个伪命题。他认为，在商业品牌中，要不是奢侈品，要不就是普罗大众的品牌，区别主要在价格。又想保证品牌的高端，又想价格能迎合消费者，提出轻奢路线，是很难做好，因为其所对应的客群不是轻奢客群，而是小众客群。

虽然金购出租率一直维持在高位，但是奇点君注意到，金购日租金不高，且2018年出现下滑，为4.88元/平方米。2016-2017年金融街购物中心的日租金分别为7.12元/平方米、7.4元/平方米。这与同等定位的东方新天地、国贸，银泰中心有不小的差距。而由金融街控股公司部分控股的西单老佛爷2016-2018年的日租金一直在2元/平方米徘徊。

异地复制与扩张之难

金融街在北京、上海、天津地区共有12座写字楼，建筑面积合计约 76.4 万平方米。曾经，拥有北京金融街稀缺资源是金融街控股的骄傲，也成就金融街控股在国内商务地产领域佼佼者的地位。

在改革前一年2013年，金融街控股实现225亿元地产销售业绩，其中来自商务地产的贡献高达60%，为135亿元，此后一路下滑， 2018年已经不足20%。

图/金融街业绩 来源/奇点君整理自网络

12处写字楼中，北京的9处写字楼发展已经进入平稳期，出租率多维持在90%以上。2018年，金融街写字楼以95%的出租率赚得6.25亿元的租金收入，日租金约12.27元/平方米。

但金融街控股在异地的写字楼复制之路并不顺。

金融街控股在天津、上海的核心地段拥有3座写字楼，多处于培育期，对收入贡献有限。到2018年，出租率最高的写字楼是天津环球金融中心，出租率达到80%，租金收入最高的是上海海伦中心，为2.31元/平方米。

北京金融街的成功，让金融街控股在引入金融机构上积累丰富的经验，赖阳认为金融街在异地开展写字楼项目优势在于此；此外金融街控股建设金融街带有部分政治任务属性，而日后的天津、上海写字楼建设都不同于此，加之国企的身份也限制金融街控股的发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，商务地产发展也会带来楼宇经济方面的考核，尤其是带来税收和产业集群等方面的考核，若是类似能力不强，那么直接以做办公楼宇的形式拿地，其实也是不到位的。

商务地产表现疲软，会体影响公司未来一段时间的利润结算。

受此影响之际，金融街控股在房地产业务急速扩张，现金流吃紧，负债问题越来突显，便有了开篇债台高筑的问题。

于人而言，某种人格特质一旦稳定下来是较难改变的，于企业而言亦是如此。

具备写字楼开发特质的金融街控股，敢于南下布局，并逐渐放弃成名的商务地产，转型发展 “住宅 商务”两条腿走路的模式，金融街控股勇气可嘉，但国企控股、大举扩张，项目定位不清晰……显然让金融街控股的转型之路异常艰难。