深圳700万能买多大房「月薪4000能按揭买房吗」

【粉丝提问】表哥，你好，我在龙华观澜金洪观荟有一套118平的毛坯，另外赠送了20平，2022年初搬到红岭北招商中环办公，7、9两条地铁。户口在北京，无学区要求，想上班交通方便、有公园锻炼、两房，总价700以下，有合适小区推荐吗？谢谢！

回答：

如果无学区要求，不建议在红岭圆岭百花片区选筹，尽管工作也近，因为这些地方的房子存在严重的学位溢价。而学校的教学质量、生源质量、教育政策划分等都直接的影响学票价值。

学票是有天花板，目前部分学校的学票虚高，主要是由于深圳整体教育不均衡造成的，一旦公共教育整体倾向“劫富济贫”，长期来看，学票具有断崖式下跌的风险。不考虑学位的情况下，尽可能把学票面值降低。有公园、能够锻炼，700以内两房、上班通行方便，合适的如莲花彩田景田香蜜湖片区。

依托莲花山公园周边1-2公里，比较适合居住，去任何地方都很方便，地铁去红岭5-6站的距离，比如彩田村、景田的金色家园，香蜜湖的缇香名苑、中心区的黄埔雅苑都是可以满足你的2房需求。​

提问 |你好！请教你一问题，我40岁，俩小孩，现月收入除开支后，月剩约5万，这种收入大概还有不到5年时间，深户，有房贷记录，伴偶非深户，无房贷记录，有200万现金，想在西乡购置一套550万的自住，提供假离婚证，首付3成，再到公明买个250-300万的，做为投资，5年后若没有收入就卖掉第2套，还1套的余下贷款，请问你有何高见，望分享，谢谢！2套是不是要7成？

回复：

1.按照你目前的想法，总共贷款600-650万，月供3.3-3.6万。目前负债过高，没有月供防火墙，你的这种玩法，需要装修贷信用贷以贷养贷配合，因为投资公明至少周期5年才会有成效，第一杠杆过大、第二所选标的周期较长、第三安全垫资金过少。新手不建议这样钢丝操作，容易玩火自焚，不能像以前不限售之前了。

​另外一方面，两套之间间隔至少1年以上，好处在于第一可以避开同一限售周期相同的流动性，第二可通过不同时间的增值空间相互“续命”。

2.建议月供降低在2.5万以内，贷款450左右，防火墙资金至少1年，40万，用于购房首付160，总价标的650以内。直接西部碧海翻身西乡一套，不建议两套。

3.二套垫资全款购买抵押，7改3​。

【会员提问】您好，我的房产配置比较混乱，麻烦大表哥帮我看下能否优化，非常感谢！
1.在西乡城市峰尚自住一套三房，是2016年首付五成购买的。还欠银行200万左右。
2.东莞有社区商铺一个，不欠款价值120万。
3.东莞万达有两个公寓价值150万。欠款20万左右。
4.龙华龙光久钻有一个公寓350万。欠款150万左右。
5.沙井有一个统建楼140平三房260万左右。不欠款。
目前自己开公司，手上可用现金500万以内。请教您如何资金合理配置？想再入手一套房，虽然只有一套商品住房，但名额只能七成，烦请给予建议。谢谢。

回复：

1.目前总欠款490，房子空有量没有质，公寓、商铺、小产权这些都是投资属性非常差的房产类型。对你来说，有融资金融属性的房产，只有西乡的城市峰尚。

2.资产优化建议：a.西乡碧海片区的城市峰尚继续保留，今年西部的这波红利正好被你吃到了，未来的大铲湾和腾讯Buff，还会有上行利好空间加持。

b.东莞的商铺，如果返租回报在8%以上的，可以保留"现金奶牛"，没有就出掉。

c.东莞的公寓建议能出就出掉，二三线城市的公寓只能买全市地标级的，其它的几乎都是九死一生，因为这些城市可用住宅多，第二购买力低下。

d.龙光久钻算得上深圳北片区品质高的公寓，目前尚不算在高位，可保留持有。

e.沙井的统建楼，属于大红本小产权房，正常情况下是不能交易。只能私下转让，没有融资属性，资金利用率很低。不建议留

3.你只用了一个住宅名额，正常未结清是7成。但是可以通过垫资全款购买后抵押的方式7改3，做成三成首付，扩大可选标的空间。

4.如果上面建议的公寓或者商铺出掉后，加上目前的现金，将房产向住宅类优化和简化，留一部分做企业运营，可选择1200左右的投资标的，比如西部的蛇口太子湾、前海妈湾桂湾前湾、新宝中、碧海，南山后海，科技南，华侨城、香蜜湖这些“硬通货片区”地段​。​

咨询 |大表哥，你好，你们专业的房产玩家的投资共识可以分享一下吗？

回复：

赚不赚钱，不取决于资金量的大小，而是看判断的对错。普通人可以因判断正确，而变的富有，富人也可以因判断错误而的变穷。富者愈富，往往是因为富人一再判断正确。贫者愈贫，更是因为穷人持续的判断错误，加上没有及时纠错的能力。

贫富差距就是投资对错的结果。这里包括投资自己和投资他物。判断自己努力的方向对错，主要是看自己能否产生结果赚到钱。以结果为导向而不是以方法为导向。想在房产投资领域有些成就，必须跳出工作收入与月供挂钩的想法。

当你成长以后，会发现，工资多少与投资额大小无关。用负债的方式向未来拿钱抵抗通胀，加速现在的资产积累，富裕只是时间问题。如果只在工资收入里想办法，好比你是一个努力奔跑的人，永远追不上乘坐高铁和飞机，财富积累必然会慢了太多。

一般情况下，非专业的投资者，第一套房产与收入有关系，收入多少，决定了首次房贷的月供能力。

投资第二套房产，及以后，与工资收入不应该有关联，一定要逃出工资决定月供的思维方式，要么永远做不大。再投资的月供量大小，只要考虑房价上涨的量和速度就好。房产投资不是赌博，要计算清楚未来月供和房租收益的精算分配。​

恐惧自我受苦的人，已经正因自我的恐惧在受苦。