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农村建房的法律问题「农村建房什么条件下才能合法」

来源： 2023-08-10 18:16:56

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需要知道农村建房讲究多

建房时发生人员伤亡，房主一定要赔偿吗？

城镇户口子女可以继承农村自建房吗？

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问题1

农村宅基地上建房有“六不准”

✍ 【法官解读】

按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定，农村建房有“六不准”：

一、不准随意多层修建。新建或翻建房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》，可建设层数由各地规定，一般不允许建三层以上房屋。在农村建造或翻修超过三层以上的农房时，需要专业的施工团队施工，同时还需要向乡镇政府递交相关的申请，经过审批后才可以动工。

二、不准超面积标准建造。农村建房实行“一户一宅”原则，各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。非法的“一户多宅”应按照《土地管理法》的规定予以拆除，但通过合法继承等方式获得的宅基地，是被允许的。

三、不准随意翻修农房。按照《城乡规划法》的规定，在农村翻修旧房、危房时，必须要取得《乡村建设规划许可证》，需要向村委会递交申请，审批通过并获得许可证后才可以动工。未取得《乡村建设规划许可证》翻修房屋，违反《城乡规划法》的规定，将面临被拆除的风险。

四、不准建在规划区域外。《土地管理法》第62条第3款规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《城乡规划法》第41条第3款规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发《乡村建设规划许可证》。

五、不准擅自改变用途。宅基地设置的目的是保障农村村民居住需要，不允许擅自改变土地用途，比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售。

六、不准未批先建。建房前，应申请批准使用宅基地，获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》，取得《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利等部门的，还应经过相关部门批准。

✍ 【法条链接】

《中华人民共和国土地管理法》

第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

《中华人民共和国城乡规划法》

第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

第四十二条城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。

第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

问题2

城镇居民在宅基地上建房，遇拆迁能得安置补偿吗？

✍ 【案情简介】

余姚某村村民李某向村委会申请了一块宅基地，并通过建房审批。李某与城镇居民王某签订合同，由王某在该宅基地上自建房屋，王某向李某支付宅基地使用费。后因旧村改造，该房屋被拆迁并赔偿了一套拆迁安置房。李某诉至法院，要求确认合同无效，并要求王某返还拆迁后所得安置房。李某请求可否成立？

✍ 【法官解读】

我国禁止城镇居民到农村购买宅基地。李某和王某签订的协议因违反法律强制性规定而无效，宅基地使用权仍归村民李某。根据“房地不分离”原则，房屋和宅基地使用权只能归一个主体所有，故李某是宅基地使用权人，也是房屋的所有权人。法院判决，李某可以获得拆迁安置房，而王某仅是房屋出资者，并非房屋所有权人，无权获得拆迁补偿利益。

✍ 【法条链接】

《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条第一款农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

问题3

因读书就业迁出户籍，城镇户籍子女还能继承宅基地吗？

✍ 【案情简介】

王某早年因读书和工作，户口迁出农村并取得了城镇户籍。王某父母为农村户口，在村里有一处宅基地并盖有房屋。多年后，经相关部门审批，王某与父母一同出资将家中的老房子重新修葺。王某父母去世后，王某可否继承老家的宅基地使用权？

✍ 【法官解读】

城镇户籍子女继承宅基地使用权的前提是“地上有房”。根据我国的土地管理制度，农村宅基地是不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承，但是地上的房屋可依据《民法典》继承编和物权编的相关规定予以合法继承。

本案中，王某父母的宅基地上仍有房屋，故王某可根据相关法律规定继承该房屋的所有权和宅基地使用权，但如果宅基地上的房屋灭失，王某就不能单独就宅基地予以继承。

需特别指出，宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌，支撑此房屋的宅基地将不能继续使用，而是由集体经济组织收回处置，继承人亦丧失对宅基地相关权利的承继。如果遇到房屋拆迁，宅基地的拆迁补偿分为两种：一种是对地上房屋的补偿，房屋作为父母的遗产，无论子女户口在哪里，都有权继承；另一种是对宅基地使用权的补偿，因宅基地不属于遗产部分，无法继承。

✍ 【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第三百六十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

第一千一百二十二条遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

《中华人民共和国土地管理法》

第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

问题4

自建房施工造成人身损害，房主一定要担责吗？

✍ 【案情简介】

房主甲与个体工匠乙签订施工协议，约定房东甲将其位于某村的三层楼房发包给个体工匠乙建造，个体工匠乙雇佣丙为其施工。丙在施工作业时不慎坠落，将路过的丁砸伤。丁将甲、乙、丙三人诉至法院，要求三被告赔偿损失。

另查明，个体工匠乙无村镇建筑施工资质。丙施工过程中，施工场地未搭建安全防护网，未系安全绳。

✍ 【法官解读】

农村建造房屋，房主要谨慎履行选任义务。

自建三层(含三层)以上房屋需要施工方具有建筑资质，受《中华人民共和国建筑法》调整，房屋建造关系一般认定为农村建房施工合同。该种情况下，若房主未按规定办理建房手续，将工程发包给无建筑资质的承包人施工，则房主存在选任过失，需要承担过错责任。

自建两层(含两层)以下低层住宅且包工包料的，由承包方承担房屋建造的全部事项，工期届满后房主向承包方支付报酬，一般认定为承揽合同。这种情况下，虽不需要建筑资质，但也有资质要求，一般情况下，具有农村建筑工匠资格的人员或具有当地一般工匠水平的人员可认定为具有承揽资质，如房主在没有定作、指示或者选任过失的情况下，一般不承担赔偿责任。

自建两层(含两层)以下低层住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用，对施工人起实际控制和支配的作用，一般认定为劳务合同。施工者因提供劳务造成他人损害的，由接受劳务一方即房主承担侵权责任；提供劳务一方因劳务自己受到损害的，则根据双方各自的过错承担相应责任。

本案中，房主甲将三层楼房发包给个体工匠乙修建，双方的关系是建设工程发（承）包关系，施工过程中造成丁人身损害，应当承担侵权责任并赔偿损失。个体工匠乙作为工程的承包人，是施工现场的组织指挥、监督协调者，也是安全风险的管控者，事故的发生主要是因其管控不到位，存在较大过错，应承担主要责任。其次，行为人丙虽然是个体工匠乙的雇员，但其在施工中缺乏安全防范意识，在未搭建安全防护网、未系安全绳的情况下不规范操作从而坠落造成他人损害，也有一定过错，亦应承担一定的责任。房主甲将涉案工程发包给不具备施工资质的个体工匠乙修建，存在选任过错，应当承担一定比例的责任。

✍ 【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第七百七十条承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付报酬的合同。

承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。

第七百八十八条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

第一千一百九十二条个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务造成他人损害的，由接受劳务一方承担侵权责任。接受劳务一方承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的提供劳务一方追偿。提供劳务一方因劳务受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任。

提供劳务期间，因第三人的行为造成提供劳务一方损害的，提供劳务一方有权请求第三人承担侵权责任，也有权请求接受劳务一方给予补偿。接受劳务一方补偿后，可以向第三人追偿。

《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》以及《中华人民共和国建筑法》的规定，“自建低层住宅”是指两层（含两层）以下住宅，农民自建两层（含两层）以下的住宅承建方是不需要建筑从业资质的，而三层（含三层）以上则受《中华人民共和国建筑法》的调整，承建方须具备相应建筑从业资质。

《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》

对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑（以下称限额以上工程），应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。

对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。

问题5

邻居建房造成自家房屋

墙面开裂、地面沉降等，该如何赔偿？

✍ 【案情简介】

李某对其房屋进行改造，将原有房屋全部予以拆除重新建造，开挖基坑深达4米。在改建房屋过程中，隔壁邻居王某家中出现房屋墙面开裂、地面不均匀沉降等问题，故向法院起诉，要求判令李某赔偿因其建房造成自己房屋破坏产生的修复损失等费用。李某则认为，王某房屋出现问题系年久失修所致。

✍ 【法官解读】

建造房屋过程中，禁止进行危及相邻不动产安全的活动。本案中，对于王某家中发生房屋墙面、地面开裂，瓷砖裂缝、地面不均匀沉降等损坏的原因，双方存在争议。司法鉴定意见认为，李某坑基施工是造成王某房屋内外装修损坏、不均匀下沉的直接原因。结合修复方案和费用的鉴定报告，法院最终确认由李某赔偿王某修复损失9.8万余元。

✍ 【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第二百九十五条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

问题6

二十年前邻居紧挨着宅基地建房，

如今自建房却被指责妨碍通风采光，

责任到底在谁？

✍ 【案情简介】

1996年，李某在自家宅基地上盖了两间三层楼房，东墙建在其土地使用范围内东边沿，此处紧挨着邻居王某后院西侧。

2020年初，王某在后院新建钢构房，因二十年前李某建房时未预留通风采光空间，现王某所建墙体与李某的东墙体距离过近，导致李某家的窗户打不开，严重影响通风、采光。李某将王某起诉至法院，要求王某将堵塞李某房屋二楼、三楼窗户的房屋部分予以拆除。

✍ 【法官解读】

相邻房屋的所有权人和使用权人，在构筑房屋时均应当给予相邻人通风、采光、通行等便利。本案中，李某建房在先，紧邻其宅基线建房，未给其通风、采光保留相应的空间；另一方面，王某建房在后，与李某互不相让，明知其建筑会导致李某通风采光受阻而执意为之。两个因素结合，造成李某通风、采光受到影响。