青岛西海岸灵山湾的发展「空港新区」

青岛是山东经济发展最好的城市，青岛是一个美丽的滨海城市，青岛也是中国北方公认的两座宜居城市之一，因为青岛环境优美，气候宜居，经济发展较快所以吸引了全国各地人士来青岛发展、务工、置业以及养老度假。

青岛西海岸新区位于山东省青岛市，是青岛市西岸主城区，是国务院批准的第9个国家级新区，灵山湾片区位于原黄岛区和原胶南的中间核心位置，所以给予了未来发展美好的空间想象。

西海岸新区有国家级经济新区的政策支持，有得天独厚的地理位置优势，有金沙滩银沙滩，啤酒节主会场大珠山小珠山等旅游景点，随着青岛市主城区发展的土地限制，很多人眼光投入了西海岸新区，很多人都把西海岸比作浦东。

灵山湾片区近几年的楼市变化，2017/2018年房价大幅的上涨，导致曾经一度有大量房价维持两万左右两万多，开发商对房价的预期也水涨船高，随着18年下半年楼市降温在2019和2020年新开发楼盘预冷，销售严重不及预期。

比如某光岛，某山湾壹号，某玺等等楼盘曾出现大幅降价的行为，轰动整个青岛楼市。

某光岛在青岛楼市最好时期最高房价到两万二三，曾在21年下半年时传出要一万二三起销售，后迫于某些压力销售压力在一万五左右，现在听说价格一万二起，相比来说目前这个价格对看好这个位置的购房者个人认为还是比较合适的，毕竟价格回落那么多，再降下去的可能性不太大了，毕竟位置在这里。

可能因为当年的购房者大多都是以外地人为主所以交付以后的入住率不是太好，而且当年买入比较早的业主在符合销售条件后销售二手房时的价格不高好像还有卖一万的所以也都影响到了售楼处的正常销售，再加上如今楼市不景气，又面临公司业绩销售压力之下才有了现在的价格。

之前灵山湾周边楼盘是面临销售压力为了冲业绩不得不大幅降价来冲量，效果是显著的，比如某山湾壹号曾经洋房价格降到一万三四就能买到，位置楼层在小区肯定不是好位置，但毕竟它是洋房而且大位置在哪里，还是比较实惠的。消费者享受实惠了带来的恶果就是价格便宜的房子卖完以后又卖不动了，没有销售量了，这也就导致恶性循环，继续出特价房。

楼盘降价了销量也高了，有了带头的楼盘以后周边没降价的还卖的比较惨，那我也降价吧！然后今年周边楼盘感觉好像进入了价格战的状态，这样既有了区域炒作效应也有了销量。

这个区域降价比较明显，而且幅度比较大，降下来以后的价格感觉还是比较合理，对于有买房需求又看好片区的购房者来说也许是一个不错的入手时期，但你如果想要房价回到两万多恐怕短期内太困难了。

目前房产的主旋律是房住不炒，国家基本上过段时间就拿出来强调一下，再就是购房贷款审核严格，经营贷不准入市严查首付来源，贷款利率提高，二手房放贷款时间特别长，新房贷款额度紧张放贷时间延长，卖房买房困难导致今年下半年楼市预冷，各种利空挤压下房价下跌的空间也就有可能是极限。

买涨不买跌是人的通病，目前市场观望情绪浓厚，也有可能是一个不错的买入点，不过买了自住或度假等的真可以，投资不一定是否划算，因为你如果买了房价没涨也没跌相当于你是赔钱的，你如果全款放银行还有利息，如果贷款你还要给银行利息。

对于灵山湾片区长远的发展来说应该会是比较好的，但十年以内恐怕变化不会太大，需要时间可能会比较久，通过青岛楼市降温以后能看出来，青岛市区的房价不仅有降下来反而在西海岸降价的时候青岛市区房价还在涨，这就说明市区的需求还是比较集中，有钱人还是在往市区走。

东方影都如果当年还是万达绝对要比现在好，对周边的辐射能力以及带动性也绝对比现在好，现在的东方影都规模没有当年的大，当年规划的很多影视基地现在都变成了住宅了。

灵山湾的优势是政策位置产业和大面积的土地可规划一座新城，现在随着房住不炒房地产不再是国家经济支柱城市化进程的变慢的影响，灵山湾的发展也必将变慢。目前的就业工资水平产业还支撑不了一个个大的楼盘。

目前青岛的中心还是在青岛市区，我感觉什么时候把青岛的经济金融产业中心转移了西海岸新区才有可能成为下一个浦东新区。

不过西海岸现在的居住环境居住品质要比青岛市区好的多，在市南市北就是车多人多房子多，比较拥挤环境也没有西海岸好。