五通桥二手房十万以下「万州五桥二手房出售信息38以内」

文/李永琪

最近，坊间有消息称雨山路-科工园板块的二手房单价已经普遍3万/㎡！

可该区域新房才2.8万元/㎡左右，难道二手房要乘着五桥通车的春风顺势上涨一波？

耳听为虚，眼见为实——笔者今天实探雨山路二手房发现，3万 只是个别现象，大多数二手房还是在1.6-2.4万元/㎡左右，莫慌莫慌！

壹

在雨山路地铁站周边的二手房挂牌房源中，笔者发现了一套单价仅1.8万元/㎡的二手房，其建筑面积为168.87㎡，为带露台的顶跃户型，目前总价304万元。

从户型来看，楼上楼下布局基本相似，因此该房源也同时拥有两卫两厨，上下各两间卧室。

还别说，顶跃的户型倒是挺适合一大家子居住，父母、孩子住楼下，楼上主卧 书房，中西两餐厨，互不影响。

客厅

厨房

主卧

从室内布局来看，房子简单装修，橱柜已经打好，厨房和阳台都拥有落地窗户，采光无影响。

单从房子本身来看，实探下来没有发现底层潮湿、产权不明、质量缺陷等问题。不过就价格而言，属于单价低，总价高的类型。

为了尽快脱手，从今年2月挂牌开始，房主先后降价8次，将总价从最开始的320万降到如今的304万元，单价降了近1000元/㎡。

近一个月以来，该房源实地带看次数达到35次，这也表明该房源关注度还是相当大的，除了价格因素外，其实房源所在的位置也是吸引力的关键。

贰

这套房源位于华山山庄，与10号线雨山路地铁站直线距离约1.6公里。

周边的几个小区，如滨江馨园、金盛田锦上、力标赞城、杨柳新村、中海万锦熙岸等，二手房参考价格在1.6-2.4万元/㎡左右。

唯一参考价破3万的小区，只有靠近求雨山文化公园的融创臻园。

而上面那套房源所在的华山山庄，整体参考均价为2万元/㎡。

据资料显示，华山山庄在2015年销售时，毛坯均价在7000-9000元/㎡。2016年前后交付使用，项目内含高层和联排别墅，带有电梯，属于楼龄较新的小区。

其开发商广佳置业母公司——越宁地产为南京本土房企，在南京的另一个项目为浦洲花园，总体名气不算太大，甚至可以说是鲜有耳闻。

该小区紧邻游府西街小学浦口分校，也是该小学的施教区之一。华山山庄南侧还有一块待开发的空地，中介称该地块为规划的初中用地。

华山山庄西侧，还有一所私立的国际学校——汉开书院，该学校为小学-高中十二年一贯制学校，拥有双语教学，逼格很高！

华山山庄南侧的幼儿园

而紧挨着小区，还有一所幼儿园。从教育配套而言，华山山庄也并不是一无是处。

华山山庄西南侧为海科新寓安置片区以及力标赞城项目，临近在售的江山荟项目；海桥路北侧、五华路西侧则为浦口高新区人工智能产业园位置所在，目前在建酒店及商业体项目。

所以短期来看，这个区域缺乏像样的大型商业配套。

而且，像华山山庄、海科新寓、力标赞城、颐和九里等项目，目前所能依赖的公共交通主要为地铁10号线雨山路站，可步行距离需要2公里左右，驾车3公里，并不算太近。

虽然有消息称10号线三期有望在2025年前通车，该线路将延长科工园站-雨山路站，线路长 2.6km, 设车站 2 座（全部为地下站），线路主要沿海桥路和建设路敷设。

据中介称，未来10号线三期增设的一个站点就在五华路与海桥路交叉口位置。

如果该位置一旦有地铁通车，对该区域居民来说将会是重大交通利好，势必也会带来一波二手房价上涨。

叁

别看二手房单价便宜，目前雨山路、科工园板块在售的新房项目，均价其实已近2.8万元/㎡。

由颐居打造的江山荟项目，前期开盘楼栋已经交付，即将进入清盘收官阶段。

该项目住宅为低密多层，外立面1-2层为干挂石材，2层以上为真石漆；物业则为万科物业。

据案场置业顾问称，收官楼栋为14、15、16、18、19号楼，现已开启报名，先到先选，无需摇号。

收官均价27900元/㎡，主力户型为124、140㎡，精装交付，首付3成起，含博世地暖和东芝中央空调。

除了以上两种户型，江山荟还有不少负一层的储藏室在售，均价7000元/㎡，面积也从11-99㎡不等。

目前，江山荟项目比较大的优势是低密和现房，因为已经交付，所以已经确定划分进了游小浦口分校的施教区。

而交通除了规划的10号线三期外，驾车距离5公里左右的五桥勉强拿得出手。

江山荟在建商业

同时，住宅北侧的A地块为商业用地，规划可打造5万方商业，目前已在建设中，该商业未来也将成为周边一大商业配套。

除了江山荟这一在售住宅项目外，雨山路地铁站西侧的龙湖江浦G115地块也包含住宅，该地块于今年1月28日被龙湖以26.4亿元拿下，毛坯限价28000元/㎡，目前地块外已被围挡。

而雨山路站另一侧的交建G31地块，于2019年6月被浦口交建以3.8亿元拍下，用地性质为商业、办公，目前已有工人进场。

根据该地块规划，地上建筑面积约11.9万平方米，主要功能为商业、酒店、办公、酒店式公寓及其配套用房。地下建筑面积约6.5万平方米，主要功能为车库、商业。

相比于江北核心区，雨山路-科工园板块目前房价较有优势，但配套还需时间落地。

同时，从新地块的毛坯限价来看，未来新房价格势突破3万/㎡已经没有悬念，但涨幅肯定是赶不上江核了。