北青探房｜下一个码农神盘 硅谷ONE的升级故事不好讲

在网上检索硅谷ONE，发现不少文章宣称该项目是奥森ONE的升级版，甚至有预言硅谷ONE有望成为下一个码农神盘。此外，从项目官方平台进一步可知，硅谷ONE是“ONE系迭新之作，擎动2.0版互联生活”。

据悉，奥森ONE在2021年北京楼市声名鹊起，曾创下7个月破百亿的网签额，而新盘硅谷ONE此番以ONE系迭新之作为背书，让外界不免多了一份期待，硅谷ONE在那些方面都做出了升级呢？值不值得购买呢？为此，北青探房特意来到项目售楼处一探究竟。

此“硅谷”非彼硅谷

咋一听“硅谷”二字，不少科创人员都会在心中泛起涟漪，若问起中国的硅谷在哪儿？北京海淀的中关村科技园首先映入眼帘。而近期即将开盘的硅谷ONE项目，案名一经发布，不禁令人迷惑，海淀区什么时候有新盘推出了？

进一步了解才知道，硅谷ONE并不在海淀，甚至离海淀还有很长一段距离，该项目位于昌平的北七家板块，正好处于未来科学城“两区一心”的生态绿心区域。只能说与硅谷有一定的联系，不过却十分有限，距离发展相较成熟的回龙观、东小口、天通苑等板块至少也有4公里。

放大硅谷ONE的具体位置，项目位于立汤路、定泗路、北清路三路交汇处，连接市区、望京、中关村以及未来科学城的东西区。这三条道路有一定的发展空间，其中，北清路正在施工改造为城市快速路，架设高架桥；定泗路也已经启动拓宽工程；立汤路未来也将进行快速化改造，城市界面与驾车通行体验上将有一定提升。

但是，在轨道交通方面，硅谷ONE到最近的地铁5号线天通苑北站，至少有两公里的直线距离，而且从短、中、长期的轨道站点计划来看，该项目附近1公里以内都没有相应的规划设计。开发商明显也清楚其短板，置业顾问特意强调，等社区建成将会有班车往返社区和地铁站接送业主。

此外，配套方面，基本民生需求就近可解决，中高端的消费场所紧缺；附近的医院有王府中西医结合医院，再远一点资源较好的三甲医院需要开车去回龙观积水潭分院；周边的王府学校还不错，在该区域来看，资历和资源都算得上中上等水平。

指导价5.4万/平无明显优势

去年10月，首开、建工、金隅在北京第二次集中拍地期间，联合拿下北京市昌平区北七家地块，即如今的硅谷ONE项目，溢价率仅2%，其销售指导价为5.4万元/m²，容积率为2.2。

来源：安居客

5.4万元/m²的单价，若放在京北楼市来看，极具价格诱惑性，但细细一品，将周边二手房以及竞品新盘的价格一比较，却又没有那么“香”了。据安居客二手房显示，北七家板块四月份的二手房均价 43768 元/m²，环比上月上涨 1.78% ，且近一年该区域的二手房均价皆未超过4.4万元/m²。

来源：安居客二手房地图

其中，硅谷ONE附近相同产品类型的望都新地小区二手房价为4.5万元/m²，名佳花园小区二手房价也才4.4万元/m²。

此外，附近为数不多的竞品新盘有金辰府。据不完全统计，截止4月29日，从今年3月起，被批准为现房销售的金辰府，库存累计有911套，其中已完成签约的有37套，去化率仅4.06%，已完成签约单价在4.4万/平-5.4万/平之间，可以看出该区域的销售效果并不佳。

99平实际交付样板间

据悉，金辰府是总共有18栋楼，每栋都为15层高的小区，产品包含建面89-143㎡三至四居，同样为精装交付，与硅谷ONE推出的精装优势兼具。

在“前人”金辰府的操盘经验下，硅谷ONE吸取教训，推出的产品面积最小仅72平，有339套。其中，据销售介绍，东西向的72平两居室总价374万元，可做为普宅销售，首付门槛再次降低，低总价对于预算十分有限的上车一族具有吸引力。

但项目剩余的主力户型99平三居室有480套，129平四居室有300套，其去化压力仍存。

产品延续“ONE系”有优化

硅谷ONE分成东西两区，共有25栋楼，为6-15层的洋房和小高层社区，共有1119户，体量较大。其中，产品主要分为72平两居、99平三居、129平四居3种类型，其中72平两居分为南北向和东西向两个，户型基本一致。

72平两居户型图

户型图设计方面，有种似曾相识的感觉，原来和奥森ONE的户型设计有相似的地方，但细细一看还是有做升级优化之处。

以72平两居户型为例，硅谷ONE在ONE系产品基础上，一是将电梯厅靠近餐客厅，避免噪音干扰卧室起居；二是厨房升级为U型，增加操作台面尺度。不足之处是中间户的卫生间为暗卫。

99平三居户型，做到了南向三面宽，中规中矩，覆盖刚改人群。129平四居户型，全明格局，在99平三居的基础上，在东北角多出一间多功能房，中部进深拉长了尺度，适合三代同堂的改善家庭。

此外，硅谷ONE的外立面，延续了奥森ONE的ONE系产品风格，并添加了更多的设计元素，以米白、浅灰为色彩基调，配上金色金属点缀。

总结奥森ONE彼时成为现象级红盘的因素，离不开东小口优质的地理位置，明显的价格倒挂以及深入码农需求的产品设计，三者缺一不可，相辅相成。

然而，经过上述分析，硅谷ONE虽然宣称为ONE系产品的迭新之作，但从地段位置、价格对比以及产品品质三个维度来看，仅有产品品质这方面有明显的提升，区位和价格方面都不能成为优势，恐难以讲好硅谷ONE的升级故事。

来源：北京住建委官网

据悉，今日（4月29日）查询北京住建委官网，硅谷ONE（备案名：怡朗佳园）已经出现在了预售许可预告的名单上，开盘在即的硅谷ONE不知能否得到码农们的青睐，让我们拭目以待。

文/宋欣