深圳小产权房骗局「天上没有馅饼地上有陷阱」

文/S姐

和朋友探讨小产权房问题时她说，初到深圳就惊讶地发现深圳的人非常热衷于购买小产权房，这与北京、上海很不一样。

作为全国小产权房问题最突出的城市之一，究其原因，一是因深圳房价高企，买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择，而看到这一市场需求的投资客也会进场；二是看到城市更新背后的巨额利润，不少人将小产权房作为一种投资选择。

有业内人士估计，目前深圳在售的小产权房项目可能超过100个，小产权房占全市住房总套数的56%，占全市总建筑面积近一半，约一半深圳人居住其中。

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事实上，全国通行的小产权房概念并不适用于深圳，这座城市已经把农村集体所有制土地全面转为国有。但由于征而未收，大量土地并未完成相应补偿返还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。很多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。

建设在国有土地上的违法建筑，军产房和单位集资房是深圳小产权房的三大组成部分。具体而言，深圳的小产权房可分为以下几种情况：

1、村委集资建房。村委自己的地，村委集资建房，名义上是村里集资建房给村民住，实际上建好以后大部分对外出售，每套房子村委给发一个证，每一次买卖要到村委过户，村委会收一定比例的过户费。

2、村委和公司合资建房。村委出地，公司出钱，合作开发，名义上也是解决村民住房问题，实际上建好以后对外出售，一起赚钱，和第一种一样，村委发证，村委可以过户。

3、公司的地，公司出资建房，建好以后对外出售，公司发证，买卖到公司过户，公司收一定比例的费用。

4、第四和第N种小产权，打着小产权的名义，比如只有一栋大红本，开发商建成以后分割成套以租赁的形式对外出售。

随着《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》2014年出台之后，在政府部门严厉打击的擂鼓声中，小产权房营销也转入了地下。

目前深圳的小产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售，律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。

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有中介介绍时称，深圳沙井某大型村委统建楼提供绿本，上面有村委会盖的章，肯定比其他人盖的小产权房更有法律保障。

小产权房有“绿本”在手真的能保障权益吗？

目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。“红本”用于记载市场商品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权，颁发了房产证。但1999年以后的违法建筑，还在排队领证。

权威律师回答：“国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。”

只要不是红本商品房就不能进入市场交易，即使村委会能给购房人发放绿本产权证明，也不能以此确认交易是合法的。以集资建房形式购买小产权房，实际上是用合法形式来掩盖非法交易。

而且，律师见证签合同这一操作也是掩耳盗铃罢了。深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证，公证处也不能公证。即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。

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“村民宅基地永久性物业，双地铁口，只要11000元/平方米”……这样的小产权房广告偶尔还能看到。

那么，小产权房真的便宜吗？

根据老祖宗的经验“便宜无好货”，我们算一下，正常商品房的成本构成一般为：房价=土地成本(30%) 开发费用(10%) 建安成本(20%) 税费(15%) 利润(25%)。

相比之下，小产权房吞掉政府土地成本(30%)和税费(15%)的利益，一下就砍掉了近50%的价格空间，并没有实惠太多。而且，反倒在建安成本上克扣严重，房子的规划、质量、配套上远远比不上商品房。

不仅如此，小产权房一旦发生法律纠纷，维权非常困难！

如为违法建筑，转让行为是无效的，如附条件在转为红本房后办理过户手续，则可能面临交易程序复杂，流程较长而增加交易风险。

未来如果有升值或拆迁补偿，卖方可以随时违约。对投资或购买小产权房自住的人来说，完全起不到增值效果；如果卖房人一房多卖，继而卷款跑路，购房人就会承担更大风险。

举个栗子！

2015年深圳就曾出现宝安区福永街道小产权房鸿福花园被勒令拆除，该楼盘1500余套房源已售出900多套，随后开发商卷款跑路。据购房者代表统计，开发商卷走已付款项约2.7亿元。

由于开发商售楼时一直宣称鸿福花园是福永村委会统建楼，可分期贷款六年，而此前深圳很多村委会统建楼都已成功建成并入住，这让购房者以为购买没有风险。实际上该地块是通过招拍挂买来的工业用地，当时申报为2栋工业厂房，结果被建设方违规建成了8栋21层高的小产权房。

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深圳小产权该怎么办？

万科董事局主席郁亮曾表示，小产权房贡献大，应改造为廉租公寓。因为这些物业没有缴纳相应的城市配套费等税费，所以产权上和商品房还应有区别，不能进行买卖流通，可以出租，在现行的土地政策下，同样可以解决居住问题。在这个过程中出现的问题，政府也可以参照公租房的标准。

学者宋丁建议，分门别类给小产权房找出路。分期分批纳入城市更新计划，允许原业主自行组建股份公司执行或加盟，旧改以后容积率会提高，那么会形成新的住房供应，有利于平抑房价，同时原业主能销售获利，那就不再给予拆迁补偿了，如此一来加建小产权房的利益驱动也小了。

小结

若单纯考虑居住，而不考虑下一代教育问题或者产权问题，小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低，不失为过渡性的选择。

如果买来投资，小产权房无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大收益；不具备商品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；无法自由交易，不能随着市场或自身的变化及时置换，相当于花大价钱买了一个大宗商品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。

如果买来等拆迁，说实话，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。

还是那句话，在房产投资上，选择往往比努力更重要。