广州买房建议「广州买房心得」

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提问：羊叔你好，夫妻婚前各自在从化的郊区购房，一套雅居乐小院流溪148平米精装修(装修60万）自住两年，一套逸泉映翠毛坯96平方。房子都是14年入手，均有贷款，目前出手价格低，自住的200万也出不了，毛坯的大概95万，下半年大概率继续降。目前夫妻均在从化工作，无法调动，家庭收入4万/月，手上积蓄20万。孩子2岁，想换个学区房。想请教，现在是不是置换房的时机，是卖一换一（从化区内置换），还是卖二换广州市区的老房子？如果广州，有什么推荐？孩子还有几年才上小学，目前双减及学区房政策下，是不是缓一缓再考虑这个问题？还是考虑直接送广州的民办小学，在小学附近购公寓或租房？外婆在海珠区江南西居住，可以接送孩子。

羊叔：你好，1.建议置换，换市区房子，从化不限购，限购的东西才有价值，14年到2021年，都经历几轮上涨周期从化的房子没怎么大涨，足以说明问题了。2.400万左右天河黄埔海珠优先、次选番禺白云荔湾。3，孩子不着急读书的买家可以先观望政策的变化，如果孩子马上要读书，建议不要买那种溢价过高的老破小，买一个学位中上的次新房是最保险的选择。

提问：羊叔，您好，琶洲地区未来的发展如何呢？是否会取代珠江新城？该地区的楼盘的投资价值怎么样呢？

羊叔：你好，从整体的发展前景来看，未来琶洲不会超越珠江新城，而是成为“珠江新城”。保利利用旧改建设了较为辉煌的琶洲地区，而保利也在琶洲地区迅速发展起来；此外，赤沙村旧改的完成进一步促进了琶洲地区的经济发展，所以琶洲的发展实际上是广州中心城区外扩的结果。目前琶洲地区没有新盘和二手盘，但是随着政府规划的强兑现，地铁等交通设施的不断完善，琶洲地区的对外联系将进一步增强，并且琶洲地区的大片空地也方便后续产业园区的建设与规划的实现。并且琶洲地区的区位优势也比较明显，未来可能会有较大的升值空间，如果有机会可以上车。

提问：羊叔你好，在番禺附近工作，有一自住房，但这里环境不太好，想给孩子一个好的环境，想要买一改善盘自住，不知道应该在哪里买房呀？和樾府怎么样？不希望离得太远。

羊叔：你好，实际上，番禺整体来说还是很不错的，毕竟这里有地段优势、交通便利、商业发展基础不错。特别是最近番禺有多个高品质新盘要面世，这些会改善万博的形象。毕竟在番禺附近工作，不妨考虑一下附近的楼盘：里仁洞最近正在旧改，预计会在番禺大道加上盖做成市政公园，连通万博-里仁洞- 长隆，三个区域。这一举措将会释放核心区的好的地块，在提升城市形象的同时，升级周边价值。未来，万博板块的价格还会再上一个台阶。总而言之，买房就是买地段，买到核心的地段的适宜的产品是相当重要的，就不要在意太多了。

提问：羊叔，你好，我是广州本地人，名下已有多套房产，手中资金比较充裕，想要再购买一套房产投资，想知道今年投资的话，南沙、佛山和中山哪里升值空间更大，更适合投资呢？

羊叔：你好，中长线投资的话，建议选择南沙的灵山岛和金洲等板块，它规划较好，未来有众多政策利好加持，升值空间较大，但是回报周期较长，需要时间等待，而且政策比较严格，外地投资客贷款较难，要做好全款准备。佛山也可以考虑投资，目前房价较低，可重点关注千灯湖和陈村以及临广片区等。如果在中山投资的话，要选距深圳南沙较近的板块，可考虑深中通道片区以及火炬开发区等，要注意选择好楼盘。

提问：羊叔，你好，目前在珠江新城上班，购房预算200万，希望在珠江新城附近买到一处比较不错的房，能否给我一点建议呢？另外，这个预算我大概能够买到多大面积的楼盘呢？

羊叔：你好，对于楼市热度较高，整体房价都较高的广州来说，200万可以说是刚需上车的基本选择。再200万范围内要想在珠江新城买房，可以选的恐怕只有增城和番禺、南沙。增城的通勤时间在一小时左右，目前是可以接受的。番禺，潜力不错的有番禺广场，地铁线的开通会使该区交通便捷度进一步增加，但是预算200万在该区只能购买较为一般的楼梯房。南沙附近的地铁站有横沥站和万顷沙站，其中，横沥站基本没有二手房，基本没有总价万的楼盘，万顷沙地区一二手房都能满足要求，可以选择。200万基本可以选择78平米的房子，刚需购房首选地铁房，其次可以考虑次新房和二手房，最后需要考虑房子未来的转手问题。