年刊 | 存量市场报告：2021上海商办交易、办公租赁市场

二手办公物业交易市场

在经历2020年的恢复后，2021年二手办公交易市场迎来反弹，成交升至最近五年的最高点，体量达97.3万平方米，同比上涨32.2%。以年中为分割点，上半年二手办公交易市场活跃度高，是拉动年度成交高升的主因，尤其是一季度投资者交易热情高涨，月度交易涨幅突出；进入下半年，市场明显降温，交易量趋于稳定。

图：近五年上海二手办公物业成交走势

受到成交走高的提振，2021年二手办公交易总金额再度攀升，涨至265亿元，同比增加近三成；不过由于年度成交主体转移至非核心商务区，导致中高端项目交易比重缩减，故全年二手办公的销售均价有所回调，同比下滑5%，至27233元/平方米。

图：近五年上海二手办公物业交易价格情况

区域分布中，浦东新区蝉联二手办公交易体量最大区域，达13.7万平方米，在产业发展利好的驱动下，园区办公和配套商住项目成为成交主力，年内张江、金桥开发园区范围内的二手办公交易较多；紧随其后的区域为嘉定区，成交总量在12.6万平方米，市场交易仍以商住项目为主；另外普陀、杨浦、静安等中心城区也有不错表现，二手办公交易体量排名前列。

图：2021年上海二手办公物业交易区域对比

区域价格中，黄浦区二手办公交易价格领跑全市，在45873元/平方米，区域热销酒店式公寓项目锦麟天地雅苑，以超6万元/平方米的均价和2万多的交易量，支撑黄浦区价格高企；位列二、三的是徐汇区和静安区，二手办公交易均价分别在39376元/平方米和33666元/平方米。

图：2021年上海二手办公物业成交价格区域对比

二手商业物业交易市场

随着消费市场的回暖，投资者对于二手商铺市场的投资信心逐步提升，从年初开始市场交易集中释放，经历年中的市场淡季，年末12月又迎来行情翘尾，单月交易量突破11万平方米。2021年二手商业物业交易量为58.3万平方米，同比上涨30.1%。

图：近五年上海二手商业物业成交走势

今年二手商业市场交易聚焦远郊较成熟的区域型购物广场，项目价格普遍较低，故全年整体交易均价同比小幅下调1.27%，在22844元/平方米。不过得益于市场交易体量较大，二手商业物业年度成交总金额止跌回升，在133.2亿元，同比涨幅为28.4%。

图：近五年上海二手商业物业交易价格情况

区域成交分布中，浦东新区二手商业交易量一区独大，成交规模达13.8万平方米，全市销冠项目汇港国际商务广场是主要助力，单项目交易量超4万平方米；嘉定区在社区配套商铺和专业市场热销的支撑下，二手商业交易总量达9.1万平方米，排名全市第二；另外五大新城所在的青浦、奉贤、松江三区均有较大交易量，规划利好在区域投资市场有所体现。

图：2021年上海二手商业物业交易区域对比

区域价格中，黄浦区成为全市二手商业成交价格最高行政区，全区成交体量较小，但是均为核心区域高价商铺交易，结构性影响下区域均价大幅提升；长宁区、静安区分列第二、三位，成交均价分别在69995元/平方米和47765元/平方米。

图：2021年上海二手商业物业成交价格区域对比

办公物业租赁市场

上海城市测量师行通过多年的大数据收集及实地调研积累，总共收录了上海市办公项目3000多个，办公楼栋10000多个。通过相关规则的设定，我们在全市范围内划分出60个办公聚集区（何为办公聚集区？是指以办公项目聚集密度为基准，同时综合参考周边物业分布，交通配套，城市规划等多项因素，划分出办公物业聚集度较高的区域。），其中涵盖了1000多个办公项目，3000多个办公楼栋。此次将以这60个聚集区中的所有办公项目为基础，研究全市办公物业租金走势。

在疫情受到有效控制后，从2020年三季度开始，商业活动逐步恢复正轨，企业租赁更具信心。尤其是2021年上半年，办公租赁市场快速复苏，此前积压的大部分需求得到释放，整体租金水平提升显著。

图：近期上海全市及各环线办公物业租金季度走势

此前由于疫情影响和整体经济的不确定性，办公租赁市场主体以保守为主基调，经过一年经济恢复和市场的复苏，办公租赁已从成本控制型向需求扩张型转变，在2021年初租赁需求集中入市带动下，引起一波租金的上调，后期市场逐步稳定，全年整体的办公租金在5.9元/平米•天，同比上涨2.1%。年度各环线租金均有不同程度的上涨，其中外郊环年度办公租金涨幅较大，在闵行区莘庄、虹桥新商务区租金回调的提振下，整体租金上涨6个百分点，至4.1元/平米•天，内环内、内中环、中外环租金分别为7.3元/平米•天、4..6元/平米•天、3.3元/平米•天，同比上涨2.2%、2%、0.6%。

图：2021年全市办公物业不同等级租金跌幅分布

经历了前期的调整，2021年上海各等级办公物业租金全线回升。甲 级办公租金涨幅最大，为11.4元/平米•天，同比上涨5.1%，以陆家嘴、静安寺等传统核心商务区为主的高品质办公项目受到内外资企业的青睐，年内表现出较强的市场需求，整体租金水平随之提升。而在产业发展的助推下，对于园区办公项目的租赁需求也在不断回升，由于张江北园区标准办公、徐汇漕河泾研发办公等租金回暖的带动下，全市丙级办公物业租金升至2.5元/平米•天，同比提升超3个百分点；另外甲级、乙级办公物业年度租金分别同比上涨1.3%和1.8%，在7.2元/平米•天、3.5元/平米•天；乙 、丁级办公物业租金涨幅最小，租金水平在4.9元/平米•天和1.9元/平米•天。

图：全市聚集区办公租金排行前十变化

在近两年区块排行对比中，前十的区块没有出现更替且多数区块的租金排名维持不变。其中小陆家嘴区块维持租金头名，2021年达到10.4元/平米•天，同比涨幅在5.8%。年内区块前十排名中，南京路石门路和南京路河南路有明显的排名置换；南京路石门路区块2021年办公租金同比上涨6.2%，以7.6元/平米•天的租金升至全市区块排名第七位，年初诸如恒利国际大厦、上海国际集团大厦等乙 级办公租金的大幅反弹，成为区块年度整体租金水平走高的主要动力。与之相对的南京路河南路区块租金下滑至第九位，同比下跌2%，租金在7.4元/平米•天。另外人民广场东和淮海路黄陂路两区块排名也有小幅调整，人民广场东全年租金上涨至7.9元/平米•天，排名升至第五；淮海路黄陂路则下滑至第六名，租金为7.8元/平米•天。

聚集区个案分析——静安寺

静安寺区块位于静安区南部，区块内包括静安寺商圈和南京西路商圈，是上海传统市中心最繁华的地段之一，内有两条轨道交通，公共交通便利程度较好。静安寺区块拥有静安嘉里中心、恒隆广场、芮欧百货等大型商业综合体，整体定位为高端消费市场。

区块价格分析

2019年以来静安寺区块办公租金走势

静安寺区块中的办公项目由中低端、中端、中高端及高端四类细分市场组成，中端市场中超过七成的办公项目为小业主持有，在去年疫情中，小业主对市场的信心明显不足，平均租金从6元/平米•天下跌至5.5元/平米•天，下调幅度达9.47%。今年以来，情况得到初步改善，租金止跌企稳，四季度同比微涨0.5%。中低端市场中的办公项目则以大业主持有为主，租金整体比较平稳，年内涨幅达3.4%。

中高端市场办公平均租金自2019年以来呈现持续下跌的状态，主要原因是该细分市场租金水平相较全市中高端市场而言处于高位，一部分企业不愿承担相对高昂的租金，也有一部分企业更倾向于租赁高端市场的写字楼来彰显公司的实力。该细分市场的平均租金从9.5元/平米•天跌至8.6元/平米•天，跌幅超过10%。2021年以来，部分项目调整了租金定价策略，吸引到知名企业入驻，如云顶新耀于2021年3季度承租2000平米的办公面积，中高端市场平均租金企稳反弹至8.9元/平米•天，年内涨幅达2.5%。

高端办公项目主要分布在静安公园附近，成熟的商业配套与良好的区域环境形成“动静结合”的优势，加之物业自身品质较高，激发了业主对这一市场的强烈需求。该细分市场的租金即使已经高于同区域高端市场平均租金的30%以上，在近几年中也依然能够保持超过95%的入驻率。高端市场办公平均租金保持在12.3元/平米•天，疫情期间，该细分市场也展现出较强的抗风险能力，仅在2020年二季度有近6%的租金降幅、达11.6元/平米•天。自2021年以来，租金水平保持稳步上涨趋势，四季度市场办公平均租金上涨至12.2元/平米•天，恢复至疫情前的水平。

区块内案例分析

会德丰国际广场位于静安寺区块核心位置，可尽览东侧的静安公园和北侧静安寺的历史风貌。2020年，会德丰国际广场商业裙楼升级改造成离合空间项目，定位为艺术文化工地，成为静安区潮流新地标。

凭借优越的地理位置和“管家式”的物业管理理念，会德丰国际广场的办公租金近年来始终居高不下。2019年，该物业中区楼层租金报价维持在13元/平米•天，到2020年2季度至3季度，在疫情冲击下，该物业一度出现若干个整层的退租情况，但基于对市场的乐观判断，其租金并未受太大影响，租金报价仅下跌1.5个百分点、至12.8元/平米•天。2021年3季度，空置面积经过近一年的吸纳，空置率大幅下降，中区楼层租金报价上涨4个百分点、至13.3元/平米•天。2021年4季度，空置率进一步下降，仅剩一套高区房源，报价16元/平米•天。

会德丰国际广场租户行业分布

项目租户以商务服务业为主、占比超过四成，其次是批发和零售业、占比超过三成，信息技术服务业和金融业紧随其后，分别占到10%和6%，另外还有少量来自餐饮业和房地产业的企业入驻。项目本身有一定的招租偏好，其中医药科技专业领域和国际商贸领域的企业数量居多，如武田中国、百时美施贵宝等医药企业将总部设立于此。这也与静安区重点推动商贸服务业和生命健康产业发展保持一致。

区块小结

静安寺区块拥有26家跨国公司总部，其中，不仅全球十大奢侈品牌的亚洲区总部有九个聚集于此，还包括辉瑞医药、百时美施贵宝等国内外知名医药企业及研发机构。随着区域内高端商业和总部经济的高度集聚，推动了静安寺区块的升级优化。2021年四季度末，锦沧文华广场和中信泰富广场完成升级改造，为区域城市功能的转型升级、高端业态的导入奠定基础。

同时，伴随着城市更新的深化，静安寺区块需要挖掘更多特色文化底蕴。沿南京西路两侧，分布着众多历史建筑，包括中苏友好大厦旧址、许崇智故居、张园风貌保护街坊等。2017年，紧邻南京西路的荣氏老宅经过6年修缮，恢复原貌并对外开放，成为PRADA的文化展示场所。当这些留存上海独特记忆的历史建筑，植入适合城市发展需求的文化或商业功能，既能保护历史文化资源，又能利用其文化价值和经济价值来提升商业影响力，为办公市场注入新的活力。

总结与展望

2021年上海经济持续稳定恢复，经济效益不断提高，并且随着产业导入的扩张和人才引入的加速，对于商办物业配套的需求进入新高度，投资市场信心逐渐回升，年度二手商办物业交易双双回暖。后疫情时代，金融、TMT、专业服务类行业迎来快速发展，再度成为本轮租赁需求释放的主力，进一步活跃了陆家嘴、南京西路等核心商务区以及张江、漕河泾等产业聚集区的办公租赁市场，助推全市办公租赁市场升温。

年内《上海国际金融中心建设“十四五”规划》的发布，提出“扩大金融高水平开放，强化全球资源配置功能”、“完善金融服务体系，增强对科技创新和实体经济的服务能力”、“深化金融改革创新，完善金融市场体系、产品体系、机构体系、基础设施体系”等多项金融利好举措。随着金融环境的不断优化，将吸引更多外资企业进驻上海，并进一步保障产业的高速发展，预计下阶段二手商办及办公租赁市场继续稳步上行。