奥地利买房全攻略如何找房、贷款、过户外国人可以在奥买房吗

来源： 2023-07-12 10:16:33

从了解奥地利当地的房地产市场到搬进你梦想的房子，这篇文章会带你走过在奥地利购买房地产的过程。

在奥地利购买房产通常被认为是一项极好的投资，尤其是在维也纳。首先，奥地利高质量的生活和优质的医疗服务，再加上价格合理的房产，使其成为一个极具吸引力的置业之地。当然，还有数不清的滑雪胜地、令人惊叹的风景和令人惊叹的建筑。

如果你要搬到风景优美的阿尔卑斯山国家，你会想知道在那里买房的一切。首先，你要精通奥地利的抵押贷款，包括再融资，以及内容保险如何在该国运作。此外，如果你考虑在奥地利建造自己的家，有几个重要的因素需要考虑。而且，像往常一样，在考虑购买住房并在另一个国家定居时，考虑一下你的遗嘱、遗产和退休选择是一个好主意。

毕竟，在国外买房时，隐藏在灌木丛后面的错误很多。然而，了解新家的情况会帮助你买到适合自己的房子。为了帮助你掌握在奥地利购买房地产的方法，本文章包括以下信息：

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在奥地利，住房自有率从2017年的55%上升到2018年的55.4%，低于欧洲的69%。这可能是由于奥地利以及德国和瑞士等国在历史上一直不像其他西欧国家那样积极推动住房所有权。

在奥地利买房还是租房

首先，在决定在奥地利买房还是租房时，有很多因素要考虑。租房是一个简单而直接的过程。

然而，外籍人士也很容易购买房地产，所以决定完全取决于你的偏好和个人情况。奥地利的大多数大门都对你敞开。

外国人可以在奥地利购买房产吗?

是的，他们可以。然而，有一些限制，每个市政当局有不同的法律。因此，奥地利的一些地区很难买到房产。例如，只有欧盟公民才能在奥地利美丽的蒂罗尔(Tyrol)和弗拉尔伯格(Vorarlberg)滑雪地区购买房地产，尽管有一些解决方法，需要记住一点，任何独特的需要与地方当局进行核实是很重要的。

奥地利政府表示，来自第三方国家的个人如果购买对文化、社会或宏观经济利益有利的条件下，将被批准。此外，政府补充说，不能对国家利益造成负面影响。因此，最好是根据具体情况与当地政府核实。

值得注意的是，即使非欧盟国民也可以申请贷款在奥地利购买房产。幸运的是，奥地利的房地产税为0.13%，是欧洲第三低的。这适用于奥地利的所有居民。需要注意的是，公民身份不是在奥地利定居的一个因素。

奥地利的房地产市场和房地产价格

一般来说，与欧洲其他地区相比，奥地利的房地产被认为是负担得起的。与慕尼黑或苏黎世相比，维也纳尤其如此。通常情况下，房地产市场是稳定的，收益率温和而稳定，利率较低。值得一提的是，自2020年5月以来，欧元兑美元汇率已经上涨了11%。欧元的强势也让其他国家将其视为一种安全和流动性强的货币。

也就是说，房地产价格在过去十年稳步上涨。例如，在截至2019年第三季度的一年中，奥地利的住宅房地产价格指数上涨了5.22%。与此同时，奥地利首都维也纳的房价上涨了7.62%，全国其他地区的房价平均上涨了1.82%。

截至2020年4月，奥地利一套两居室的平均价格为25.6万欧元，高于欧洲平均水平16.8702万欧元。然而，费用在不同国家之间波动很大，瑞士最高(548845欧元)，摩尔多瓦最低(47000欧元)。在奥地利，一套新房平均售价为35.9万欧元。【移民我在行】

值得注意的是，即使是新冠肺炎全球大流行也没有影响奥地利的房地产市场。这个国家和首都维也纳在2020年继续增长，房地产价格显著上涨。这种增长可能是由于人们更多地投资于自己的住房，而不是在流行的夜生活和娱乐场所租房。

在奥地利购买房产的费用

不幸的是，在奥地利购买房地产的交易成本很高。总额介乎物业价值或售价的9.4%至13%。另外，要知道奥地利律师是按小时收费的。一般来说，完成财产登记的三个程序需要两周到一个月的时间，你需要在不同的阶段支付每一项费用。

Legal Fees 律师或公证人设立合同的律师费，按购买价的1% - 3%( 20%增值税)计算。

Property Transfer Tax 房产转让税的税率一般为房产价值的3.5%，但对于亲属之间的转让，税率一般为2%。

Value Added Tax (VAT) 增值税仅适用于新建房产。如果你把房子租出去，这笔钱可以收回。然而，租金收入要缴纳增值税，外加每人每晚约0.10欧元的旅游税。

Registration Duty 注册税须向土地登记册缴付。

Notary Fee 公证费2% 20%增值税，视物业大小而定。

Real Estate Agent’s Fee 房地产代理费，法律规定为房产购买价格或市场价值的3%到4%，再加上20%的增值税。买方和卖方都支付此费用。奇怪的是，对于那些价格低于5万欧元的便宜房产，代理商能拿到更高的佣金。

Stamp duty 印花税为购买政府税的0.5 - 1%。

Property registration 房产登记是1.1%。

Mortgage fees 按揭费用包括贷款金额1%左右的银行费用和贷款金额1.2%的法院登记费。

在奥地利购买房产的融资贷款

幸运的是，当涉及到在奥地利购买房地产的融资时，你会发现有各种各样的选择，如下所示。

抵押贷款

奥地利的抵押贷款设置相当简单，外国人也有资格在该国获得贷款。一般来说，固定利率抵押贷款是最常见的。这些融资最多可达70%的财产，期限为15至30年。然而，买家可以向银行建议期限。除了固定利率还有可调利率贷款。它们提供较低的初始利率，但从长期来看风险更高。此外，你也可以选择一套组合按揭方案，把上述各项按揭组合组合在一起。【hdocharles】

通常情况下，大多数银行允许每月或每季度偿还抵押贷款。在奥地利，你也可以提前还清抵押贷款。一般来说，非欧盟公民将被认为是一个更大的风险，银行可能要求额外的文件证据。如果你还没有这样做，在欧洲银行开设一个银行账户是个好主意，这会让整个过程更容易。

你可以使用一些网上的欧洲抵押计算器来计算你可以借多少钱。

在奥地利寻找房产

对于许多移居国外的人来说，知道在奥地利找房子和在大多数其他国家找房子没有太大区别可能会让你感到欣慰。

网上房产中介可能是你的第一个也是最容易的选择。 Rightmove、Amazing Austria、Engel and Voelkers、第一太平戴维斯(Savills)和Tranio都是值得探索的领先机构。他们能给你提供不同地区的价格指标。当地的房地产中介将是你了解市场的最佳选择，而且大多数中介都有会说英语的员工。

有时，卖方选择直接卖给买方，不收取中介费。因此，查看奥地利当地报纸的分类栏是个好主意。

此外，在奥地利找房子的时候，不要忽视口碑。如果你已经认识这个国家的人，告诉他们你正在找工作。你永远不知道他们的关系网里是否有人在卖东西。

那些希望为他们的新家做出更可持续选择的人可以期望在未来得到更多的支持。新政府由奥地利人民党和绿党组成。因此，绿色房地产项目的主要激励措施正在酝酿中。

房地产经纪人

当地的房地产经纪人(Immobilienmakler)是一个为你找到合适的地方的好方法，因为他们会对市场上发生的事情了如指掌。此外，他们会对你在该领域肯定会提出的许多问题了如指掌。例如，学校系统、餐饮场景和公共交通连接。他们还将指导您了解在奥地利购买房地产的法律法规。

所有的房地产经纪人需要通过全国房地产经纪从业资格证书。此外，2012年的新规定意味着房地产经纪人也必须经过比过去更严格的培训。此外，还有一个奥地利房地产经纪人可以加入的自愿协会，提供额外的培训。

需要注意的是，奥地利的房地产中介是收取佣金的，一般来说，这是房产价格的3%。房地产经纪人提供的服务通常是为房产做广告，向潜在买家展示房产，审查他们，以及谈判销售。此外，他们还将作为买方和卖方之间所有沟通的联络人。

查看和选择房产

奥地利的大多数房产中介都会为您提供全面的预筛选服务，并为您编制一份选择组合。这种预先选择将减少您花在查看不感兴趣的房产上的时间。他们会问你的价格范围，你找房子多久了，以及你对你的新房子有什么要求。

在目前的环境下，越来越多的网上查看房地产在世界各地发生。综合的照片，视频和信息现在可以在不离开你的家详细。在线观看拍卖在奥地利也变得越来越普遍。因此，从海外购买房产是完全可能的，但也有潜在的更大风险，除非你有一个人在现场，可以帮助你的所有个人需求和愿望。

在奥地利购买房地产的过程

在你找到你想买的房子之后，买房的过程就开始了。从开始到结束，这通常需要一到三个月的时间。以下是你在奥地利买房需要采取的步骤。

出价

当你出价时，这将通过你的房地产经纪人完成。该报价将包括一幅Kostenaufstellung。这是与购买物业有关的费用和成本的细目。正常的谈判范围是比要价低5%到10%。

你可以期待从提出报价到拿到钥匙的过程需要几个月的时间。不过，在表达对房产的兴趣时要小心，因为在奥地利，表达购买意向的口头合同可能具有法律约束力。

支付定金

买卖双方签订买卖合同后，买方可能被要求支付定金，这通常是房产购买价格的10%。这笔保证金由公证人保管，直至买卖最终成交。

聘请一名律师及公证人

在奥地利买房，公证人是必不可少的。您的公证人将作为您和卖方之间的调解人，并持有任何定金，促进双方之间的交易。民事公证员是奥地利法律体系中的关键角色。

奥地利公证员协会提供了公证员各方面的详细资料，并以每种语言提供了欧洲公证员名录。

安排一项调查

结构调查可以作为你与卖方谈判的一部分。然而，这并不是奥地利的标准做法。你的抵押贷款提供商可能需要评估调查，但不是结构性调查。事实上，法律并没有要求卖方列出一处房产的所有缺陷。因此，他们可能没有意识到这些问题。考虑到这一点，作为一个买家，你可能希望聘请建筑师或测量师来测量财产。他们也可以为你的抵押贷款提供商提供报告。

交换合同

重要的是，要想在奥地利正式购买房产，你需要购买合同。这份名为泰特尔Titel的合同将由公证人起草。公证人将代表双方行事，在法律上被视为买卖双方之间的中间人。转让发生的时间和购买价格到期的时间等细节都应包含在该要约中。

完成交易

最后，为了完成交易，你必须将房产登记在土地登记册上。这就是Modus。这也是通常应该支付的时间。对于外国投资者，可以通过公证人付款，一旦进入土地登记处，公证人就会发放款项。这一费用约为房产价值的4.5%，需要9到32天。

搬进你的奥地利房产

一旦你找到了完美的房产，接下来要考虑的事情如下:

保险

在奥地利买房时，住房保险是强制性的，这也是抵押贷款的一个条件。这个保险将包括对你的房子或公寓的损害，以及责任。你需要安排这件事，以确保你的贷款安全。

一般来说，当你搬进一处房产时，也建议购买家庭保险。一份好的保单应包括偷盗、第三者责任、窗户破损以及因器具有缺陷而引起的火灾或水渍损失。在奥地利，它还包括责任险(Schadenshaftpflichtversicherung)，这个词很长，如果你不小心损坏了别人的财产，它会赔偿一部分费用。你可以把费用控制在每年支付150-250欧元。

公用事业和电信

一旦你搬进新家，你会想要把你的家布置好，与外界建立联系。幸运的是，如果您知道步骤，那么在奥地利设置公用事业以及电话、互联网和电视的过程就相对简单了。

在奥地利买地建新房子

在奥地利有两种财产：完全财产和共有财产——也被称为联合财产。 “完整房产”是指买方拥有房屋和土地的所有权，但不包括进一步建设的许可。然而，有了共有财产，就可以在这片土地上开发更多的建筑。你会想要确保你拥有包雷希特Baurecht，这是一种特殊的产权授予业主建造建筑物的权利。

在奥地利购买新房

在奥地利新建的房子通常会比较贵，但对于这些类型的房子，通常有很有吸引力的付款方案。当然，当涉及到新建筑的内部设计时，你会有更多的投入，其中一个最大的好处是，奥地利所有的新物业都使用了你在老房子中找不到的节能材料和绿色能源解决方案。

在奥地利出售房产

奥地利有专门帮助外籍人士出售房产的服务。例如，为外籍人士服务的咨询公司Services Vienna，也提供搬迁服务。此外，像这样的公司也可以帮助你购买你的下一个房子，因为他们与国际房地产中介网络有合作关系。

关于在奥地利购买房地产的建议

当你了解了上面列出的所有因素，并确定在奥地利购买房产是正确的选择后，下面的一些建议可以让这个过程尽可能顺利：

奥地利的房产价格可以面议。大多数房产的价格会比业主所能接受的价格高出5%或10%。确保你在购买前做足功课，并找到一个你信任的当地代理商。把房子适合你的情感原因和逻辑原因分开列出来。许多人在爱上一处房产时，会进行情绪性购买。确保你有能力维持你的新爱。另外，确保你能支付抵押贷款。由于在奥地利买房的费用很高，所以要确保买房对你来说是一个正确的选择，并且你会长期坚持下去。如果不是，你还可以选择租房。

以下是一些需要记住的关键术语，它们可能也会派上用场：

Fläche——表面积。这给出了公寓部分的尺寸。

Immobilien——real estate不动产。许多房地产术语都以“屹立”(Immobilien)开头，所以这个词对理解许多其他术语也很有帮助。

Katasteramt ——卡塔斯特拉姆土地注册处。这个办公室有关于财产的信息和其他关于位置的信息。

Kaufpreis ——考夫曼，购买价格。这是公寓本身的成本，不包括其他费用和发生的成本。

Notar——公证人。最后确定该房产的购买需要公证人。

Objektrendite——回报。这可以让你在购买房产时了解投资的价值，以及可能产生的收入。

Wertermittlung——价值评估。如果你打算出售你的房产，“Wertermittlung”会告诉你该房产的价值，并给出一个合理的要价。