万科在西安的新楼盘「西安万科大都会最新消息」

文丨西部菌

缺少存在感的大西北，再一次受到了头部房企的青睐。

日前的年中业绩会上，万科宣布，正式成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地，包括西安、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川5个直属的城市单位，本部设在西安。

新成立的西北区域事业集团，是从原中西部区域中拆分出来的，这一调整背后，进一步深耕西北的战略扩张意图相当明显。

但反过来说，它也意味着，在现有的区域架构下，万科的扩张，出现了一定的瓶颈，必须寻找新的区域增长点。

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和区域划分很细的碧桂园等房企不同的是，一直以来，万科的区域架构，都是简单的四个板块，分别为南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域。

其中，南、北区域基本覆盖了一二线重点城市。这里要说明的是，万科的上海区域，不是只有上海，范围广泛覆盖长三角。

按照年中报，上半年该区域有营业收入的城市，就包括上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州、盐城。

上半年营收情况，来源：万科年中报

而这次被拆分的中西部区域，包括成都、重庆、南充、 武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州、兰州、眉山等，主要是中西部的省会城市，区域总部位于成都。

今年上半年，南方、上海、北方、中西部四大区域的营收占比，分别为27.07%，32.08%，11.74%，29.11%；销售金额占比为，15.3%，41.3%，22.3%，19.9%。

可以看出，不管营收还是销售额，上海区域都是绝对的重镇，并且为万科贡献了超过四成的权益净利润。当然，中西部区域的分量也相当足，销售额不高，但营收贡献不低。

这次拆分中西部区域，在万科的历史上还是首次。拆分后，西北区域本部设在西安，由万科西安城市总经理郭继勋担任中西部区域首席执行官。

西北本身就腹地辽阔，按照万科的说法，万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的一个范围内。

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年中报显示，上半年万科中西部区域的销售额为638.5亿，不到上海区域一半。将它再切出来一块，单独组成西北区域，天花板是相当明显的。

那么，万科为什么如此重视西北？管辖范围大是其一，西北地区未来的发展潜力，无疑也是重要因素。

众所周知，最近几年，国家层面陆续在西部落子。光西北地区，涉及的国家战略，就有陆海新通道，以及昨日推文《又一国家战略即将官宣！西安、郑州、济南、青岛迎来高光时刻》提到的黄河流域生态保护和高质量发展等。

上半年GDP增速，来源：网络

在开放步伐加快、门户功能加强同时，西北地区还拥有经济基础更好的东北都没有的国家中心城市，而西安今年上半年的经济增速，位居15个副省级城市首位。

而且西北区域涉及的几个城市单位，基本都是省会（首府），尽管经济体量不大，但都是所在省区的经济、人口高地。

比如银川，前不久因为房价上涨，还被点名叫去开会了。

当然，在某种程度上，投资跟着国家战略走，也是一种头部企业必须具备的自觉，对应的可以参考万科450亿重仓大连。

另一方面，在西北市场，万科是尝到甜头了的。

还是以西安为例。2008年杀入西安后，万科就一路高歌猛进，不仅击败了西安的一众本土开发商，还在外来户的竞争中脱颖而出。2019年，万科西安销量已经突破200亿元。

在西北的市场基础，以及积累的资源获取能力，为进一步深耕提供了条件。

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万科年报显示，2019年，按建筑面积计算，2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

和下沉到三四五线城市的碧桂园相比，万科区域架构要简单很多，正是因为业务主要集中在一二线重点城市，城市的基本面比较相似，沟通协作较容易。

但话说回来，西北区域再怎么深耕，除了几大省会（首府），并没有太多的空间可言。

主打一二线重点城市的万科，连过去这些在它看来可能是“边边角角”的低购买力区域也不放过，倒也从侧面反映出，万科现阶段的扩张，确实面临着严峻的瓶颈。

来源：万科年中报

以地产业务为例，2019年，万科实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。这样的增长情况，已经不能用“稳健”来形容了，可以说是不及格。

今年上半年，万科营收1463.5 亿元，只维持着5.1%的个位数增长；销售金额为3204.8亿元，更是同比下降4.0%。

而且注意，在规模化扩张放缓同时，万科的盈利能力，也在下降。上半年房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，同比下降4.2个百分点。

对比，万科方面表示，毛利率下降是因为结转周期滞后的原因，但也坦言，“毛利率下降是整个行业的一个长期的趋势”。

因此，财务表现较为安全稳健的万科，此前喊出“活下去”的口号，并不奇怪。而在今年的半年报中，万科则强调，“坚持审慎投资，确保投资质量”。

很显然，万科是真的感受到压力了。

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万科可能在西北打开新的天地吗？西北市场又能让万科更稳当地“活下去”吗？

这个问题，现在还很难说。但可以确定的是，房地产行业存量时代，或者用万科的话说，黄金之后的白银时代，承压的不仅仅是万科，需要寻找新增长空间的，也不仅仅是万科。

最近几年来，一些品牌房企纷纷从深耕已久的东南沿海，杀向有一定增长潜力且调控较为宽松的西北地区。

来源：亿翰智库

如图所示，在西安市场上，2017年开始，新城控股、华夏幸福、绿城、旭辉、中南置地等品牌房企，开始高频次地落子，首入频率远远超过前几年。

品牌房企的不断到来，为这些城市的民众，提供了更多的产品选择，但对于那些本土房企而言，可谓是四面楚歌了。

比如西安，早些年还是豪盛、海荣、龙安、天朗“四小龙”的天下，随着2003年中海地产等头部品牌的闯入，本土开发商节节败退。

面对外来户的攻城掠地，缺少产品竞争优势的本土开发商，往往只能奉上土地资源，以项目合作的形式分一杯羹。现在西安销售额前十的榜单中，几乎没有它们的身影了。

来源：克而瑞

所以，这些本土中小型开发商，过去偏安一隅，日子倒也过得安稳，现在对于万科们的大举进攻，多少是有些畏惧的。

但形势比人强。增长瓶颈下，任何有价值的区域，都会成为头部房企的必争之地。

同时，越是存量时代，房企的洗牌速度，越是会加快。而万科们的“活下去”，必然是建立在中小型地方房企淘汰出局的基础上的。