二手房还能“倔强”多久 | 房叔说No.500

| PART 1 |

5.17新政至今已有两个月有余，结果现在非常清晰，那就是相当于打了一剂效果有限的鸡血。

二手房月度成交量仅从年初低谷三千余套，小幅上扬至6月六千余套，即将过去的7月，成交量却不增反降，最终定格在5200套。

5200套相较于年初三四千套的月均成交量，虽显得相对火热一些，但事实上，与往年月均至少八九千套的二手成交量相比，大致只有一半。

将时间线拉长去看，5200套这个量级依旧寒气十足。

更严峻的是二手成交、带看量双双下滑趋势，尤其是更具指标意义的，前置于成交之前的带看量下滑。

成交数据往往滞后于实际成交，7月大部分网签成交来自上个月热度相对高涨期，和本月初成交。

故7月下半月的成交量及带看量变化，才能更有效地反馈当前二手市场的真实热度。

从相关的成交数据监测平台可以看到，目前二手成交的日均套数不足180套，算上传统周末成交低谷日，日均成交甚至不过160套。

较6月高峰期日均240套以上、最高单日300 的成交量下滑明显。

量在价先，杭州二手房整体再次下行的趋势已现。

除成交量和带看量之外，更能直观展现市场热度变化趋势的二手笋盘现象，近期更加频繁地出现在朋友圈内。

各大网红楼盘皆有此前少见的超低价房源冒出头来，西溪公馆接连出现多套3.6、3.7万的房源。

此前成交价基本在4.5万朝上的梧桐郡，近期也屡现4万级的惊爆房源，二手房的颓势不言自明。

截止到今天，我们从市场各方面的反馈中，仍看不到一丝二手房再次萎靡的止步迹象。

| PART 2 |

供需状态变化是市场成交、价格变化的源头。

显然，当前杭州二手房市场遭遇了毋庸置疑的需求不振，而且是在5.17新政释放了不少需求的前提下。

需求不足固然是二手成交和价格再次下行的根源，但我们更要看到，当前二手房正遭遇着激烈的价格博弈。

近年来，杭州楼市大幅上涨的趋势和预期下，催生了大量投资投机需求，这部分需求对获益空间有着较高的期待值，所以往往当新楼盘交付后，挂牌价通常会突破板块原有的价格体系。

比如，杭州壹号院、奥体三兄弟交付后，一举突破了早期金色江南、美哉美城、春和钱塘、春江彼岸建立的价格体系。

这和新交付楼盘品质叠新固然有一定关系，但不可否认的是，业主的预期溢价并不算低。

再比如近期交付的澄品，虽然交付品质总体较好，但动辄9万以上的挂牌价真的就没有业主们较高的预期溢价在内？

毕竟奥体三兄弟目前的成交价也不过7.5万至8万出头。

这不仅是奥体的特有现象，几乎在杭州每一个主流板块都是如此，新房交付必引领挂牌价的向上突破，这里面的突破，很大部分比例都是稍显不切实际的预期。

二手行情整体较差的情况下，市场已由卖方市场向买方市场转变，面对如此之高的二手挂牌价，买家不仅不慌，很大一部分购房者直接进入观望模式。

或者切换赛道。

既然价格这么高，不和你二手房东玩了不成？实际上完全可以如此。

| PART 3 |

特别是新房中签率节节攀升的当下，除去奥体、未科、申花、望江新城、江河汇等几个新房性价比拉到极致的板块，绝大部分板块的新房已经相当触手可及。

就算是市北、运河新城、艮北，中签率皆已攀升至30%以上，部分更是将近一半一半的中签率。

无房家庭、人才家庭摇中相对优质的新房极具明确性，有房家庭只要坚持摇，上车概率也是相当之高。

那么高企的二手房，综合成本动辄在新房1.5倍以上的二手房，还能吸引到多少需求的目光呢？

杭州二手房目前陷入了总体需求萎靡，和需求被新房虹吸的死亡螺旋之中。

| PART 4 |

能救二手房于颓势的，只有行情的全面复苏，但希望渺茫。

我们此前说过，救二手更在于新房，任何仅针对二手房的宽松都不是决定性的，定向宽松在过高溢价的二手房价面前，能量太小了。

还有新房在旁抢食，打断新房抢食的行为才能有效“赶着”需求去往二手房。

那么怎么打断新房的抢食行为？可行的一定是新房的一房难求、中签无望，如此才能推着恐慌、焦虑性的需求向着二手市场而去。

而且推动的能量大小，和新房侧宽松的程度呈高度正相关，但接下去可能全面激活新房吗？概率可能并不高。

按照近期网传限购减半的能量，新房短时间预计也无法快速变得高热，相应的二手再次复苏的难度就比较大，起码“价动”没希望。

假如再激进一些，新房限制性政策宽松的更具想象力一些，二手或许会迎来难得的温暖环境。

但可能吗？站在今天看，这样的概率真的并不大。

房住不炒仍是一道难以逾越的大山。

反之，按照现行的杭州二手市场轨迹，还在倔强的高价二手房恐怕还未见底；尤其是非优质房源。

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文/荆轲 编辑/荆轲