山东取消学区房政策真的吗「2021济南对待学区房政策」

2021年的最后一天，山东省住房和城乡建设厅、教育厅、公安厅、人力资源和社会保障厅、医疗保障局等多部门联合发布《关于促进和规范长租房市场发展 切实保障租房者基本权益的指导意见》，这个文件对山东租房市场提出了诸多意见。

文件一经发出，很多媒体就宣称会暴击炒房客，或者打垮学区房。事实是这样吗？

01 这是个啥文件？

这个文件的目的是促进和规范长租房市场发展，保障租房者基本权益。其中有三点内容需要大家重视：

一是逐步实现租房落户。在当地没有合法固定住所、稳定就业或符合当地人才引进规定的非本地户籍承租人及其共同居住生活的配偶和未成年子女，可根据本人意愿，凭登记备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记、申领居住证。符合当地人民政府规定条件的，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地或房屋所在地社区申请登记常住户口。

二是探索租房者子女就近入学。在统筹考虑城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，按照“积极稳妥、量力而行、分步实施”的原则，积极扩增教育资源供给，健全完善以居住证为主要依据的租房者子女义务教育入学政策，探索创新以户籍迁入时间等要素进行积分排序、阳光分班、统一管理等做法，切实保障符合条件的租房者子女享受平等接受义务教育权利。

三是鼓励和引导建立长期稳定的住房租赁关系。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时交纳租金；房地产中介机构应提供规范的居间服务。鼓励住房租赁企业提供3年以上租赁期限的住房，引导当事人签订长期住房租赁合同。

就是根据“租房落户”和“租房者子女就近入学”这两条内容，很多媒体才判断出会暴击炒房客、打垮学区房的。

02 能否暴击炒房客？

其实，现在炒房客已经很少见了。但既然提到了，我今天就分析下“租房落户”对于房地产的影响。

我们首先想一想，有几个人买房子是为了落户？

山东只有青岛、济南两个二线大城市，这两个城市的落户政策曾经也是最严的。

但是这几年，青岛、济南的落户政策一再放宽。目前，济南已经实现“零门槛”落户，青岛则是接近“零门槛”落户。可以说，现在在山东的任何一个城市，只要你想落户，都能轻而易举地落户。

所以，干嘛要买房落户呢？租房能落户了，就不买房了？落户了就能有归属感？

你要说落户是为了买房我还相信，毕竟青岛、济南都实施有限购政策；但要说买房是为了落户，我是打死都不相信的！都落户“零门槛”了，还有买房为了落户的？

我更愿意相信，这个“租房落户”只是方便大家落户的一种措施，和买不买房关系不大。关键的是，这个“租房落户”还需要房屋所有权人同意。

买房子给人的是归属感，这一点在房子剥离金融属性后，是最重要的一点。而租房落户，很难给人这种归属感。

所以说，我感觉说“租房落户”就能暴击炒房客，是言过其实、夸大其词了。

03 能否打垮学区房？

媒体宣传打垮学区房的点在“租房者子女就近入学”。我个人认为，这一政策更大程度上是对既有现象的认可。

为什么这么说呢，因为像青岛、济南已经在实行这样的政策。山东省内的城市不像北京、上海那样学位紧张，没有房子、没有落户的租房者子女很容易入学。

像青岛，市北、李沧的很多小学已经招不满本地学生，就连曾经青岛前十名的台六、平二两个NB小学都已经连续好几年招不满了。

很多招不满本地孩子的小学一直都在招收外地学生。而像市南中部、浮山后、崂山育才等优质学区，本地的学生都上不了，外地的租房者子女更是无法入学。

现在，山东所有的城市，租房者子女基本都是“一般学校随便上，好学校上不了”的现象。这一点，并不会随着《关于促进和规范长租房市场发展 切实保障租房者基本权益的指导意见》的发布而改变。

不是说，这个文件发布了，租房者子女就可以随便选择学校了。要是那样的话，确实会“打垮”学区房。因为不管有房没房，大家都会一窝蜂的去优质学区租房，这么一来的话学区房房价是下来了，租金却要爆棚了，这就背离了这个文件发布的初衷了，也会把一个城市的教育系统搞乱。

我们可以看下这个“租房者子女就近入学”的前置条件：在统筹考虑城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，按照“积极稳妥、量力而行、分步实施”的原则……探索创新以户籍迁入时间等要素进行积分排序、阳光分班、统一管理等做法。

附属这些前置条件，就一定会造成租房者子女“一般学校随便上，好学校上不了”的结果。

要想彻底打垮学区房，唯有实施彻底的全员教师轮岗，取消小学、初中划片招生，别的都只能打牙祭。

本文来自微信公众号：青城山说，专写山东城市发展和楼市分析

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