苏州成交数据___湖东奥体篇

最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，继前三篇《成交数据——湖西篇》、《成交数据——玲玲篇》、《成交数据——湖东邻里篇》后，本文讲一下奥体。

以下是正文：

奥体板块一般指湖东邻里正东边围绕奥体中心的住宅区，这个板块是近几年园区的拍地大户，新房基本全部集中在该区域，所以板块热度非常高，加上周边配套日渐成熟，房龄也比较新，二手房房价也自然水涨船高。

奥体板块早年因为是远湖东板块，周边配套非常非常差，连公交都几乎没有，所以土拍也是成片成片的，如果各位看官对楼市历史稍有了解，会发现早年拍地的方式都是“造城”式拍地，尤其郊区几乎都是这样，因为配套差，单独拍很难卖出价格，只能以非常大的一块土地给房企，利润给足了让房企来慢慢补充周边配套。

著名的远湖东“四大帝国”住宅小区也正是来源于此，奥体的“中海、路劲”帝国以及东沙湖的“九龙仓、雅戈尔”帝国。

当然随着奥体板块的崛起，土拍也越来越精细化，每次奥体新房开盘都是苏州楼市的一大盛宴，倒挂非常明显，抢房成了该板块的主旋律，二手次新改善小区涨势也自然可观，下面一起看下奥体板块的成交数据吧。

先看各小区套均成交总价，可以大概区分一下奥体板块的改善梯队和刚需梯队。

套均800W以上梯队小区：唐宁府、上东区、星公元名邸，过去一年涨幅全部＞10%，其中唐宁府＞20%。

套均500-600W梯队小区：澜山澜、国社五区、七里香都，过去一年涨幅5%左右。

套均400-500W梯队小区：中海8号公馆、国社六区、国社七区、国社三区、国社四区、国社一区、水墨三十度、澜调国际，过去一年涨幅部分5%左右。

套均400W以下梯队小区：国社二区（剔除别墅成交）、主场四，五期、主场二，三期、主场一期、凤凰城，过去一年下跌为主。

再看一下各小区的成交/户数、成交/挂牌比例（最后两行），两者比例越高，代表小区越好卖。如上图所示，给各小区排一下序。

这样可以确定不同价位段小区的热度，再根据个人预算选房就很轻松了，举个例子：

比如你有900万以上的预算，考虑这个板块，那选择基本就是主要考虑唐宁府、上东区、星公元，三个小区我个人会比较倾向上东区，原因下文会讲。

如果你有600-900万了，那选择就应该主要集中在澜山澜、七里香都、还有国社五区，国社五区去年因为小户成交量较大，所以套均成交有些偏低，从20年数据看跟澜山澜差不多。

如果有400-600万预算，那主要就是七里香都、8号、国社三、四、六、七区了，其他的可以做备选。

如果预算400万以内，基本是以路劲主场一片为主，不是很推荐，去年下跌趋势比较明显。

总之，这两张图结合起来，在这个板块选房就很轻松了，接下来其他区域的成交数据，也会按照这个模板来作图，方便各位选房。

介绍完成交数据图展示，也简单介绍下一些热门小区吧

唐宁府

唐宁府的前世今生可以看这篇文章《唐宁府的“网红”之路》，本文就不多做介绍了，总之这个小区是奥体改善顶流，如今143㎡挂牌价是新高位的1000W左右，小区热度非常高。

21年唐宁府成交主要集中在6-8月，成交均价69660，143㎡是成交主力。

上东区

奥体一代目限价盘，交付的时候维权过一段时间，小区品质相比唐宁府要差一些，不过整体还不错，而且小区都是143㎡的大户，户型段比较集中，纯改善小区。

上文讲了，奥体3个改善我个人比较倾向上东区，小区目前不满两年，目前成交量不高，143㎡目前正常楼层总价大概在850-900万左右，加上税后比唐宁府便宜50-100W左右。

目前在售房源较少，随着二期限售解禁，会迎来成交高峰期。

做个直接比较，唐宁府19年成交量11套，20年逐渐满两年后，成交量33套，同比增长200%；澜山澜19年/20年分别成交27/23套，21年逐渐满两年后，成交量49套，同比增长113%。

所以有理由相信，今年下半年上东区成交量会有飞跃，价随量变，成交量大幅上涨正常都会推动成交价上涨，而且未来随着奥体次新限售到期，以上东区为主的一圈次新小区应该会成为奥体新的改善主流板块。

21年上东区成交主要集中在6-8月（跟着唐宁府起来的量），成交均价58283元/㎡，143㎡是成交主力。

星公元名邸

星公元在奥体的热度一直不温不火。

2014年10月1日开盘的，精装均价1.55W，当年周边品质小区还不多，星公元属于第一梯队，中锐主打的“星”字头品质小区（之前的姑苏尚府就不如星字头），以小高层和洋房为主，整体德系精装风格色调偏重，曾经的竞品一度是斜塘板块的北极星花园（开盘价差不多，日系精装），如今两者房价的差距天差地别。

整体来讲，基本是跟着唐宁府上涨的，价格比唐宁府稍微差一些。

21年星公元成交集中在3/8月，均价60753元/㎡，成交主力116㎡。

中海国社五区

奥体老牌改善小区，这两年热度稍微差了些。

中海五区是2010年9月开盘的，当年推广名叫长岛湾，一区爱丁堡开盘后，就是长岛湾入市了，均价1.35W，精装修，跟当时景城片区的海尚一品和中央景城差不多价位。

当年景城那边是主流，奥体上文讲了，偏，啥都没有，就靠个规划中的地铁1号线，所以长岛湾开盘卖的并不好，从面积段讲，长岛湾是国社里面最大的，加上装标也是最好的，所以五区是国社公认的改善区（其实我更喜欢公园道）。

前几年五区还是非常有号召力的，谈到“远湖东”改善，基本就是五区了，这两年随着周边次新越来越多，五区慢慢的有点掉队了，以前都是跟星公元做竞品的，这两年都快不如曾经的小弟8号了，甚至跟四区公园道做起了竞品。

所以市场一旦有了新欢，旧爱就不吃香了。

国社五区去年成交有些奇怪，以小户型为主，如上图所示，小户成交均价会便宜一些，所以整体均价只有49298元/㎡，主力成交户型83㎡。

澜山澜

澜山澜是几个次新中总价相对低一些的，因为学区是星洋的因素，整体市场吸引力低于头部三个次新，算是奥体次新里的总价“守门员”了。

小区品质很不错，位置也非常方便，2016年5月首次开盘，均价3万不到，比同月开盘的唐宁府便宜了5K/㎡。

当然，这个价格在当时算非常贵的，当时还没有星汇，传说中的星洋被开发商炒出了花，首次开盘澜山澜卖的挺一般的。

澜山澜最后一次开盘是2018年4月开的，当时房价已经涨上去了，结果澜山澜备案价被卡（拿地时间是2003年顺驰拿的），然后均价还是3万不到，于是就变成了倒挂盘，当天领证，当天排队，当天开盘，先到先得。（当年抢限价房还不像现在这么麻烦）

去年随着唐宁府的上涨，澜山澜也跟了一波，不过不明显，整体来讲小区很不错，但受限于学区，改善选择低于其他三个次新，考虑到后期奥体其他次新的入局，澜山澜后期市场个人预计不会特别热门。

21年澜山澜成交集中在8月，均价48892元/㎡，成交主力135㎡。

中海8号公馆

8号是国社的收官之作，从08年8月国社首次入市到13年6月8号收官，历时6年，奥体的中海帝国全部对外出售。

8号小区分为高层和洋房，以90㎡毛坯小户型为主，整体品质不如五区、四区，但是胜在位置好，房龄新，所以过去一年8号真的是逆势上涨，尤其20年底，更是带动奥体板块的小三房卖脱了货。

小区位置很不错，南边就是奥体中心，北边是方洲公园，加上地铁口，位置特别方便，小区主打小三室，上一篇文章讲过，湖东邻里板块是没有90㎡的小三室的，园区小三房基本集中在奥体和东沙湖，但是奥体的热度又远胜过东沙湖板块。

小区均价比较贵，尤其小三室，已经远超三区、六区和七区了，可以同价位比较下。

21年8号成交主要集中在1-3月，成交均价52110元/㎡，成交主力87㎡小户。

整个板块介绍就先这么多吧，至于其他没讲到的小区，后期会有文章详细更新的，本篇主要以成交数据为主。

奥体板块是园区的绝对热门板块，从刚需到首改再到高改的小区，这个板块一应俱全，而且房源出货量较大，选择非常多，园区二手房最热门的板块当属奥体。

如果考虑园区购房，奥体应该是大多购房者避不开的板块。