二手房也内卷 主动“整容”卖贵几万 江门“老破小”有新出路

今年一手房内卷得离谱，如今，带动二手房也开始走内卷路线。

最近，凤凰君在二手中介网站发现，多个老旧小区出现“升级”版房源，30多年楼龄的“老破小”带全新装修，挂牌价比周边同类房源贵几万！

这种房源是真香还是套路？凤凰君带着疑问，以购房者的身份，去到现场探探究竟。

首先实探的这套房源位于胜利路，建面约80㎡，2房2厅，楼层在5楼，根据中介信息，楼宇建成于1997年，楼龄达到24年。

从位置来看，房源附近生活配套齐全，近东风小学、农林小学，还有生鲜超市、便利店、市场等等，配套已经很完善，生活氛围非常浓厚。

中介大哥带着我，经过了九曲十八弯，终于找到了房源。楼栋外立面是马赛克，一看就知道是“爸爸”级别的。

在昏暗狭窄的楼梯间爬了5层，气喘吁吁的我进入到房子后，觉得去了另外的世界，而且，这房源还配备指纹密码锁，和对面的传统锁头产生了强烈对比...

屋内光彩明亮，地面的瓷砖、墙身的乳胶漆和门窗都是崭新的，看厨房、卫生间如此干净，就知道这里装修后就没有人入住过。

整体装修风格还是比较简约干净，还是比较符合大多数人的审美，屋内有家私橱柜等等，基本添置几件家具就能入住。

唯一美中不足的是楼间距太密，阳台与对面楼相隔不够20米，基本上没什么私密可言，随时随地都能打声招呼...

老社区就更别提小区管理，花园绿化这些了，基本上找位置停车也有点困难。

现时该房源叫价48万，单价约6000元/㎡，我上网对比了一下其他同区房源，有楼龄差不多的，挂牌仅3715元/㎡。（房源位置和楼层也是重要因素，这个我们先不做对比）

基本上，这套新装修的房源单价在同区已属于中高水平。

中介大哥表示：“这套房源上一手业主已经住了20多年，方方面面都比较陈旧，之前带客看都不太喜欢，而且压价好厉害。”

“所以今年业主特别翻新了，全屋都好新净，你买左都悭翻滴装修费。其实价格都系上调了一点，若果真系中意，还可以同业主倾倾价。”

除了这套房源，凤凰君还在网上看了另一套在象山新村的大三房。

象山新村是江门早期的大型社区了，虽然没有完善的小区管理，但是整个社区当时是统一规划建设，楼宇分布设计比较好。

房子内部也是重新装修，整体格局很方正，采光不错，还是双阳台双套间，其中一个阳台设计成厨房，相当宽敞舒适。

而且这种老房子，实用率几乎是100%，没有分摊面积，所以这个115㎡已经相当于现在电梯房的140㎡。

现时这套房源挂牌价55.6万，单价约4839元/㎡，与整体小区成交单价持平。

中介透露，由于这套房源的面积较大，相对总价会比较高，业主重新翻新都是为了吸引买家，毕竟是拎包入住，软装都做了，不用想太多。

总的来看，这两套房源回炉改造后，确实令人耳目一新，相较于同小区的老房源来说，有种整容级的变化。

中介大哥表示，现在二手市场陆陆续续都出现了这些“新”房，理由也很简单，卖家为了更好出手，买家为了省时省力。

“新”二手房成本低，普遍能加快成交

凤凰君浏览了一下二手房源网站，这些房子几乎都是楼龄超20年的步梯楼，而且很多是高楼层的硬骨头。

截图来源乐有家

这类型的“整容”工程，也成为了装修公司的一大业务，可能几百元每平就有交易，若是本身房源底子好，成本价更低。

虽然装修质量马马虎虎，但是效果显著，中介大哥表示，这种“新”房的成交率较高，有绝对优势，如果遇到“相貌”太差的房源，他们都会建议业主“执执距”。

究其原因，不外乎本身老房子的地段好、配套好、总价低，若果房子太破，买家的第一感觉已经扣分，但是面对全新的装修，买家就更容易被氛围打动，加速成交。

这种“整容”手术谁做都有效吗？

如果你的二手房是在楼龄30年以内的话，重新装修的确能更好地促进成交，甚至还能卖得一个好价钱，但是楼龄30年以上的，就未必有这运气。

现时二手房贷时间长，利率高，而且大部分银行都已经停止对楼龄超过30年的二手房进行借贷。

比如凤凰君了解到一套房，它已经有30年楼龄，因此，中介首次接触第一件事，就说明了这套房源是不能贷款，只能一次性全款，大概28万。

其实也是暗示，你如果有28万的预算，那可以看，如果没有就别想了，看了也白看，或者看其他二手房源。

这真的给很多高房龄二手房下了病危通知书，毕竟能一次性拿出28万的客户，为什么要选这个楼龄30年以上的房子，买个次新房的首付不香？

甚至现在某些新盘也有促销价，首付也不高，月供一下，岂不更好？

所以，这种重新装修的“高龄老破小”路也并不好走，只能说新装修能“急救”一下，能否成功翻生，还是只能慢慢等有缘人。

一般是谁会入手?

在和中介大哥交流的过程中，我发现买这类房源的客户主要有两种：

一是外来务工或是江门其他乡镇来到市区的，基本是基层打工族，资金有限，希望能享受现有配套，好方便孩子家人生活。

这种“新”房不用重新装修，孩子家人们来了就能住，性价比很高，也比较体面。

图源网络

二是想要学位的，主要看中的是旧紫茶、旧范罗冈校区旁的二手房，这种买家可能不需要住在这，是打算用来出租，所以就想入手已翻新过的，那么租出去价格也更高。

不过这类还是占少数，毕竟现在紫茶、范罗冈还是比较多新校区，有条件的，可能会选择新校区旁的一手房比较多。

目前来说，这类“新”房已经越来越普遍，凤凰君了解到，这样的装修工程已经形成一条新产业链。

据装修公司朋友透露，今年以来他们已经接了超10宗这样的项目，有些是业主自己来了解的，有一些是中介批量来做的。

怎么批量呢？意思就是中介手上有两三套这样的房源，然后打包一起到装修公司批量整改，材料、设计基本一样，装修公司再以批发价格优惠给各个业主。

朋友还表示，听说有行家开始投资这类“老破小”，只要业主给出底价，那装修公司和中介一起联合整改，溢价部分的收益，就由装修公司和中介拆分。

这类合作需要垫付，有一定的风险，所以凤凰君这位装修公司的朋友就没有涉猎，具体的操作方式也是听说而已，并没有了解更深。

凤凰君认为，“存在即合理”，这类房源确实有价值所在。

对于买家，在资金有限的情况下，还能实现住新房的愿望，还能节省重新整改的时间和人力。对于卖家，现在二手市场低迷，想要放盘比以往难太多，花点小钱整改，房价上能提升放盘周期还能缩短，似乎也划得过来。

至于中介，能促成交就是王道，在这么艰难的市道，能卖一套算一套，多尝试不同的方法，也好过坐而待毙。

图源网络

最后，凤凰君建议大家，凡事多留心眼，买卖二手房还是要找信得过的中介，各方都要细致考虑，保障好自己的利益，对于“新”房的装修质量也要多方检验，以免踩雷。

这样的“新”房你们有遇到过吗？如果是你，会选择这类房源吗？欢迎评论区告诉我喔~