南京楼市观察「洞察2018—南京楼市白皮书·市场篇」

转眼，2018年已经结束，这一年，对于南京楼市而言，用“寒冬”一词来形容毫不过分。一轮又一轮的严格调控，房贷利率一涨再涨，市场分化加剧，房企裁员......现在，是时候来检验这一年的楼市成绩了。

成交量：2018年南京新房成交近6.77万套

数据统计，南京今年楼市整体供应量为70926套。2018年一共卖出新房67695套。这一数据与2017年的62778套的总成交量相比，较2017年的62778套涨了10.7%，算是摆脱了七年“垫底”的厄运。

拉开近几年的南京新房成交数据，不难发现，相较2016年全年的127959套，2018年南京的新房成交量几乎被腰斩。这与2018年南京新房供应量、此前出让的现房销售地块上市时间限制等因素不无关系。

从数据上看，浦口成交量最高，为12998套。其次是城北，9993套，江宁9820套。而城中、城南、城东的成交量较少。各大板块间的差距也较大。值得关注的是，在9大板块中，河西的供应量、成交量之间的差值最小。可以理解为河西有多少房上市就成功售出多少套。“宇宙中心”的实力可见一斑。

成交量：二手房成交7.22万套，近4年新低

再来看2018年全年南京的二手房成交情况。南京网上房地产数据显示，2018年南京卖出72230套二手房，对比2017年的93737套成交量，下滑22.9%。同时2018年南京二手房成交量创下了近4年的新低。

从区域来看，鼓楼区二手房成交量保持第一，接下来是秦淮区，江宁区。鼓楼区成交量领先主要由于教育资源比较丰富，选择性比较高。而江宁配套设施比较完善，加上成交总价比较低，一直都是刚需客户首选 。

总体来看，2018年南京楼市依旧以调控为主，“房住不炒”的指导思想被反复强调。以调控为主的长效机制作用，加上对新房的限价，让房子回归住的属性等等因素，使得2018年南京的新房、二手房成交量表现均不是那么“惹眼”。

成交价：2018南京房价上涨2223.6元！

南京房价涨了？！数据统计，南京2018年房价均价23912.5元/平。比2017年的成交均价上涨了2223.6元/平。

细分到各个板块，城中板块的成交均价高达46102元/平，甩其他板块一大截，高居榜首。紧随其后的是河西、城东板块。两大豪宅聚集地，均价都已超过3.5万/平。

而让人惊喜的是，城北的成长很明显，均价达32451元/平！业内人士认为，2018年鼓楼滨江、新玄武、鼓楼新中心等板块表现亮眼，仁恒桃源世纪、当代万国府ΜΟΜΛ等纯新盘定位高端，实力不凡，一上市就受到市场热捧，从而推动了整个城北的板块升级。

事实上，虽然调控依然高压，但市场的回暖已经逐渐明显。根据国家统计局的数据，南京2018年11月新房价格环比上涨1.5%，同比上涨0.8%。这是南京新房自2018年8月开始连续第3个月上涨，也是南京自2017年10月以来第一次出现同比涨幅为正。

成交价：一手二手价格倒挂明显！

2018年全年一二手房价格倒挂明显，其中河西中部倒挂最高，最高差价达12000元/㎡，河西南10000元/㎡，南部新城5000元/㎡，九龙湖板块3000元/㎡。

开盘：全年开盘382次，冷热分化明显

据统计，南京楼市2018年全年共计开盘382次，累计供货约101323套（包含办公、公寓类，不含商业）。其中，新建商品房开盘项目共计213家，约100家年内曾多次开盘，另外113家全年仅开盘一次。而在这些项目中，先后共61家纯新盘入市，供货总量达到29135套。其中江北板块涉及17家，共推出7879套房源，占比27%遥遥领先。城东以9盘共4827套房源数据赶超江宁位居第二。

在2018年入市的纯新盘之中，许多热盘屡开屡罄，来势汹汹。江北绿地海悦、扬子江金茂悦两盘多次开盘中签率均低于10%，屡开屡罄；河西东原印长江、胜科星洲府所有住宅房源一次开盘，当天全部售罄，宣告收官；南京南站都荟天地，两月内马不停蹄连开3次，1064套住宅全部清盘。

2018年南京楼市共382次开盘，涉及摇号148次，超28万人报名，约24万人陪跑。最低中签率记录也在不断被刷新，其中刚刚于12月底收官的亚泰山语湖，中签率仅在0.51%，达到历史最低，平均约197人竞争1套房！数据统计，2018年摇号中签率在10%以内的开盘，共计32次。

面积段：刚改大军成为主力

根据数据，2018年成交的62864套房源中，卖得最好的户型面积段为90-120平，也就是我们传统意义上的“刚改户型”，成交数达23122套。紧随其后的是120-150平的改善类房源，成交数为17832套。而往年的“购房主力军”刚需户型，即60-90平的房源，成交量为14903套，下降至第三位。

业内专家认为，南京楼市2018年诸多高价地上市，推出的均为刚改、改善类产品，格调较高，如河西或鼓楼滨江的大平层、江北叠墅洋房等，本身面积偏大，针对的客户并非纯刚需；市场整体的层级抬高后，适合刚需购买的总价200万左右的房源减少，与市场房源对应的刚改、改善客户就成了主力，刚需被不断边缘化。

细分到各大板块来看，浦口、江宁、六合这几大传统的刚需板块中，60-90平的刚需户型成交量全市最多，但同时，这三大板块中，90-120平的刚改户型的成交量占比却反超了纯刚需产品。可见刚需板块也已实现升级，更高更舒适的产品在逐渐占据市场。

另外，城北板块也很吸睛——120-150平的改善户型，以及150平以上的豪宅成交最多的板块，就是城北！城北今年成交的120-150平的改善户型共3404套，150平以上的豪宅共成交1777套，均属各大板块之首。看来，城北今年打了漂亮的翻身仗，成为新晋的“高富帅”板块。

库存：南京库存重回4万套

截止到12月29日，南京住宅的可售房源量已经达到了41668套，时隔两年多重回“4万”的高地。扬子晚报整理近年来的库存数据显示：2016年4月末南京房地产市场的新房库存量跌破“3”字头，可售新房套数降至29770套，较一年前缩水一半；2017年3月，新建商品住宅的可售套数仅剩19965套，创下历史新低，房源供应量处于相对吃紧的状况。

此后南京楼市的新房库存长期保持在22000套-25000套之间，即使是连续出台多轮调控政策，房源销售依然未受较大影响，就南京房地产市场的规模而言，这一数值处于供不应求的市场关系当中。今年9月中旬，新房库存刚刚超过“3”字头，回到了2016年4月份的水平。10月9日时，可售套数已经上涨了33859套，不到一个月的时间上涨了三千多套。如今，如今更是重回“4”字头高位。

业内人士认为，一方面，四季度之后房企为了冲销量，上市量激增，导致库存增长；另一方面呢，南京非热门板块的楼盘降温明显，去化量越来越低，使得楼市库存进一步累计。眼下购房者买房更为理性，非热门板块即使使出促销手段也很难吸引客户。但热门板块的楼盘并未降温，因此市场尚未到达“买方市场”。

部分资料来源：房掌柜，楼市飞说、南京地产界、汇买房