宜宾房价预测「宜宾2020年房价」
来源： 2023-05-31 14:16:12
2018年总算过去了，如果说在投资方面什么都不做，都可以跑赢绝大部分人的话，在房地产方面，就应该是过山车了，上半年量价同涨冲昏头脑，下半年量价走平心情焦躁。
对于过去的一年，“如果当初……”也许是最没用的话了，因为只有现状才最为真实，只有未来才可以预期。而回到宜宾楼市，人们对未来房价走势的判断，则是众说纷坛，看多者，信心十足，言必“明天会更美好”，看空者，则仿佛见到大厦正在倾斜。
虽然预测是一件很不靠谱，说不定还是丢人现眼的事，但每年之始，还是成为了许多人的一种习惯，况且2019年，又很可能是 “新时代”到来的第一年。
一、房价梯度继续增大
记得在去年5月10日的本专栏中，曾提到过房价梯度的问题。三江主城（南岸、江北和临港，下同）的房地产经过10多年的发展，在售项目的房价一直没有拉开梯度，当时高的1万元左右，低的7千多至8千元，价格梯度连35%都不到，这多少有些让人难以理解。
这种情况在过去的一个月终于发生了变化，就今年而言，预计变化还会进一步增大。如果宏观经济不出现大的改变，就高层项目的清水房价格而言，低的估计在7千以下，高的估计在1.3万以上。
也就是说，今年的价格很可能在6500元/㎡至13500元/㎡之间波动。从之前30%多，到今年1倍上下的价格梯度，是一个很大的改变,就即能满足富人，也容得下穷人的角度而言，也符合房地产行业今后发展的方向。
二、二手房成交更为困难
目前而言，三江主城二手房价格并未有明显跌幅，至少挂牌价如此。尤其是未装修的清水房，与同地段的新盘相比较，价格差异并不特别明显。而随着今年新盘的不断增加，可选择的房源也会越来越多，因此二手房的性价比会相对降低，从而影响成交率。
与此同时，因为二手房交易中存在一个价格评估的问题，而评估价一般会低于市场上正在销售的同类新房房源，也低于成交价格，所以差价部分会一次性付给卖方，从而造成比买新房首付更多的情况，这也是二手房的成交量远不如新房的重要原因之一。
第三，与新房一样，二手房也存在买涨不买跌的现象，跌了反而更没人买，而这话应按是只说对了一半，跌的时候确实买的人会减少，但跌多了就有人买了。现在这样屏住不跌，谁来买？
三、利率下调空间打开
元旦刚过, 央行就宣布再次降准，下调金融机构存款准备金率1个百分点，再加上“保持流动性合理充裕”等政策，很显然今年的货币会更加宽松。所以基本上可以判定房贷利率基本见顶，继续上浮的可能性减小，下一步或许会有越来越多的城市选择下调房贷利率。
目前而言，宜宾的首套房房贷利率大都在20%至25%左右，保守预计下调幅度在5%至10%，当然，如果回到基准利率，对购房者而言就更好了。
可惜的是，上浮利率的下调对已经买房，正在还贷的购房者不构成利好。只有基准利率的下调，才会普遍受益，这种可能性也不是不存在，但一季度之前，是肯定不能实现的。（杨光/文）
（本文刊发于《新三江周刊》2019年第2期）
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