海外地产观察：边境开放 泰国房产还能买吗 数据说话 理性投资

泰经济逐步走出疫情阴霾 2021GDP 同比增长1.6%

泰国国家经济和社会发展委员会(NESDC)公布的数据显示，2021年泰国国内生产总值同比增长1.6%，泰国是东南亚第二大经济体，受新冠肺炎疫情影响，2020年修正后的GDP下滑6.2%。

在放松对新冠肺炎疫情的限制并重新向国际游客开放后，2021年四季度泰国经济在三季度萎缩的形势下恢复增长。2021年四季度GDP较前一年同期增长1.9%，几乎所有经济指标都呈上扬趋势，超过市场预期。

NESDC表示，2022年泰国GDP预计增长3.5%至4.5%，其中出口预计增长4.9%，进口预计增长5.9%，私人消费增长4.5%，全年整体通胀率预计在1.5%至2.5%之间。

疫情重创泰旅游业 全年入境仅40万人次

疫情发生前的2019年，泰国入境旅客人数创历史新高，接近4000万人次。2020年3月起，泰国采取了限制旅客入境的措施，同年4-9月半年时间入境人数为零，全年入境670万人次均来自一季度疫情影响开始之前。疫情的全球蔓延使泰国延续入境限制政策至2021年11月，恢复接待国际游客后，11-12两月入境32万人次，占全年总数的80%。2021年全年入境人数降至40万人次，仅为2019年的百分之一，泰国旅游业遭受重创，海外买家骤降对高端公寓市场造成较大冲击。

随着疫苗覆盖率的增加以及疫情趋于稳定，泰国加快恢复旅游业，重启检测后免隔离入境措施（Testand Go），这一措施料将在2022年一季度为泰国带来约40万旅游人次，对泰国的经济复苏和房地产业回暖起到重要的推动作用。

旅游业创收依赖境内游 2022年将有大改善

泰国国家旅游局数据显示，2021年泰国旅游收入约为3840亿泰铢，较2020年旅游收入的4820亿泰铢同比下降21%，而这一数据在2019年为3万亿泰铢。在3840亿旅游收入中，有3600亿泰铢来自泰国国内游，入境游仅创造240亿泰铢收入。

这使得泰旅游局紧迫的希望刺激旅游业的恢复，2022年被认为是泰旅游业的变革年，泰旅游局将打造“神奇泰国新篇章“，政府出台“我们一起去旅游”等刺激措施，推动民众出游和游客来访。2022年泰旅游局的国内游目标为总计1.6亿人次，争取创收6500亿泰铢；入境游争取创造6200亿泰铢，合计创收目标不低于1.28万亿泰铢。

泰房地产供销双降 利好政策提振国内需求

泰国自2019年便已呈现供过于求的状况，但由于彼时泰国房地产市场火爆，旅游业繁荣，去化率的下降并未使得市场降温，相反新楼盘不断入市。但新冠疫情的到来着实给泰国房产市场泼了一盆冷水，在不确定性因素影响下，供销双双跌入冰谷。于是开发商推出各种促销手段如房价打折、送家具家电、免除税费等，以期推动销售，加速回笼资金。

由于疫情肆虐和入境限制，泰房产市场受到最大的冲击来自于海外买家部分。相比之下泰国国内房产销售市场却迎来一波行情。疫情发生后，全球货币超发，多国出现房价上涨。泰国由于开发商促销、首付比例低、利率下降、以及首付也可分期付款等因素，国内购房需求得以释放，尤其是刚需人群，不少面向泰国人销售的中低价楼盘出现热卖甚至售罄的现象。

房屋供应减少近1/4 开发商主攻中低端刚需

2021年泰国房地产市场遭受压力，新签批土地分配及开发许可证仅6万6000张，比2020年下跌23.9%，为近15年来的最低值。2021年曼谷及周边府治推出新楼盘4万6000个销售单位，同比减少29.6%；总价值1900亿泰铢，同比减少42.8%，为自曼谷爆发大水患后近11年来的最低点；2021年新建成房屋单位为7万7000个，同比下跌30.5%，亦为近11年新低。

以曼谷公寓为例，2021年推出47个新公寓项目总计18678套单元，比2020年下降了13.7%，总货值634亿泰铢，比前一年的709亿减少10.6%。项目主要集中在橙线Ramkhamhaen至LamSalee地区，黄线Phraoand Srinakarin地区，粉线RamIntra Road地区，以及BangNa地区。2022年曼谷公寓预计供应约24000套，恢复到19年的一半左右水平。

开发商推迟曼谷中高端公寓的开发进度，转而将重点放在曼谷及周边省的中低价位住房，迎合国内市场需求。如图所示，100-300万泰铢的房产主要为联排，其次是公寓，独栋别墅最少，300-500万泰铢的房屋情况相当，但独栋别墅选择更多，500-1000万的房屋中独栋别墅最多，公寓略少，联排最少。就泰国国内需求来说，300万左右的别墅最受欢迎，一是可以最大享受政策优惠，二是泰国本地人更倾向购买有地住房。

房屋需求萎缩 中国客户仍是公寓主要买家

需求方面，泰国2021年房屋过户量为26.5万个单位，同比降低21.6%，为近7年来最低。其中低楼层房屋（主要是独栋和联排）过户量减少25.7%，公寓过户量下跌25.7%。过户房屋的总价值约为8000亿泰铢，同比减少13.5%，其中低楼层房屋过户价值下跌11%，公寓过户价值同比减少18.5%。

泰国房屋信息中心执行总监WichaiWirattaphan表示，2021年前9月泰国销售的公寓中有近60%被中国买家购入，购买力排名前五的国家分别是中国（178亿泰铢）、瓦努阿图（10.1亿泰铢）、美国（8.64亿泰铢）、英国（7.32亿泰铢）、和法国（7.11亿泰铢）。

2021年前9月销售的房屋平均面积为43平方米，平均总价为490万泰铢，平均单价为11.4万泰铢/平方米。同期曼谷作为外国买家的首选城市，外国人购买了3246个公寓单元，贡献了53%的市场份额，总值217.6亿泰铢；泰国南部城市春武里排名第二，共销售1738套公寓给外国人，占市场份额的28.4%，总值41.4亿泰铢。

土地及独栋、联排价格创新高 公寓止跌反弹力度大

房价方面，根据泰国中央银行的房价指数显示，独栋、联排、以及住宅土地受疫情影响有限，价格均已创出新高。截至2021年9月，独栋屋房价指数为153.7，同比上涨2.1%；联排屋房价指数为167.2，同比上涨3%，住宅土地价格指数为204.6，同比上涨8.5%。唯一在疫情期间遭受冲击的是公寓价格，在2020年1月创出197.3的历史新高后一路下探至2020年10月的176.6，目前公寓价格逐步回升，截至2021年9月公寓价格指数为194.4，同比增长8.5%，接近疫情前高点。

刺激政策助力 泰房地产行业修复

泰国政府1月18日正式启动2022财年房地产刺激措施，抵押转让登记费从1%降至0.01%，有效期从2022年1月18日开始至2022年12月31日止，财政部预计该措施至少能为住房市场带来2910亿泰铢的交易量，并为泰GDP带来0.58%的贡献。此举在稳定泰国房地产市场总体平衡的情况下，也保障了债权人和债务人的资本灵活性，同时还能拉动建筑行业的复工复产。

2022年展望

据泰国REIC预计，2022年泰将新签批土地分配及开发许可证约8万5000张，年比增加28%；新建成房屋达约10.5万个单位，年比提升35.3%。房屋过户量预计达33.2万个单位，年比增加25.1%。

需求方面，随着泰国入境政策的开放，来泰购房的外国买家会随着旅客人数的增加而增加，从而提升高端公寓的需求和销售状况。但作为泰第一来源的海外买家国，中国买家数量能否迅速修复仍待观察。泰国内需求方面，各种刺激政策驱使中低价位房屋继续受到热捧，尤其是位于曼谷及周边的、总价300万左右的独栋和联排。

价格方面，一方面泰国内需求尚可，整体楼市未见萧条，土地价格屡创新高。尽管高端公寓价格在2020年遭受重创，经过一年多的调整已基本修复。另一方面建筑原材料价格的不断上涨，推动房屋建筑成本抬升，2022年房屋价格有望进一步上涨。