山东县级城市楼市的危机 邹平市、惠民县、博兴县楼市潜力与未来

山东省是全国较为富裕的省份之一，而山东的经济总量更是在全国排名第三，仅次于广东、江苏。

鲁北明珠，山东滨州

这些年山东的城市化发展非常快，现在的山东逐渐形成了青岛都市圈和济南都市圈。

对于山东的城市化，应该说未来的发展空间很大，毕竟整个山东地区的人口超过一个亿，按照人口总量山东约占到全国人口的1/14，在全国人口总量排名仅次于广东省。

随着这些年山东的城市发展，山东很多县级城市的城市规模都已经不再是小城市的格局。

璀璨灯火看滨州

甚至有部分城市开始走进百万人口大城市，而绝大多数的县级城市，逐渐形成星罗密布的中等城市格局。

今天我们就位于山东滨州地区的3座县级城市，与大家进一步剖析，分别剖析邹平区、惠民县、博兴县三座县级城市楼市潜力与未来。

对于县级城市未来的城市发展空间，相比于省会城市和地级中心城区来说要小很多，毕竟城市能级放在那里。

“大城”在崛起

人往高处走，水往低处流，这是亘古不变的发展原则。

但对于整个山东地区来说，人口众多，管辖区域更是超过15.79万平方公里。

这么大的管辖区域范围内，如果只有两大都市圈或许太少了，而对于整个大山东来说，可以说未来的城市建设应该是新罗密布式的，而每一座县城都是山东城市化的重要组成部分。

崛起一座“大城市”

影响城市楼市固定资产价值的因素有很多，比如城市的人口、城市的产业、城市的经济总量、城市的建成区规模都与城市固定资产有直接关系。

那么，首先让我们来认识一下这三座县级城市现在的常住人口有多少？

整个滨州地区的人口大约392万人，而根据第7次人口普查数据，邹平市的人口最多达到77万人，另外惠民县57万，博兴县50万人。

生态环境之美

过去10年时间，这三座县级城市只有惠民县的人口出现3万人左右的流出，而对于博兴县人口净流入2万，邹平市持平。

过去10年时间，全国绝大多数县级城市人口都出现一定程度的流出，而位于东部沿海部分县级城市的人口，却出现一定程度的流入。

这是全国南北城市化发展的必然趋势，更是东部沿海城市相对来说发达一些的具体表现。

城市塔吊，夜色依然美

相对来说这三座县级城市或许具有自己的优势，所以在过去10年时间经得住人口流进流出，而对于这三座县级城市，或许未来的城市建设也会加速农村、乡镇人口快速往中心城区聚集。

我们再来认识一下这三座县级城市，他们的地理位置。

长三角和珠三角之所以发展快，跟他们的地理位置有直接关系，而他们的生产的产品也可以通过出海直接运往全世界，这也造就了长三角和珠三角，在过去20年时间引领全国发展。

虽然山东地区并不属于长三角，但山东地区也是东部沿海重要的经济强省，而山东地区最为发达的就是属于东部沿海的山东半岛城市群。

邹平市地理位置

滨州地区处在黄河冲积平原，素有“渤海之滨，黄河之州”的美誉，看得出来滨州地区的地理位置非常不错。

对于这三座县级城市来说，地理位置最好的是邹平市。

邹平市虽属滨州地区，但邹平市与淄博城区接壤，另外邹平市也与济南都市区基本是相邻的。

随着大济南建设大济南都市圈，而未来的济南周边的人口大县也会随着都市圈的发展逐渐融入大济南城市格局建设。

惠民县地理位置

如果说滨州市未来通过更大的城市格局，未来周边县级城市要融入城区建设，那么惠民县存在一定的概率。

毕竟惠民县的地理位置太好了，就在滨州城区边上，随着滨州城区路网不断扩大，惠民县与滨州完全可以串联在一起。

博兴县地理位置

博兴县处在淄博与滨州之间，相对而言，博兴县城到淄博城区更近，去滨州城区更远。

对于未来的博兴县发展，就地城市化是未来的重要发展趋势，博兴县也会与周边多个县级城市融合发展。

我们再来了解一下这三座县级城市在过去一年的经济总量。

城市化的推进跟整个城市经济总量有直接关系，经济发展好的区域，城市化自然也就推进的比较快。

一座生态之城

2020年滨州共完成经济总量2,508亿，在山东地区16个城市排名当中，处在第13位。

虽然滨州的经济总量排名靠后，但相对而言这个区域人口总量较少，其实滨州的人均相比于整个山东地区来说处于中等水平。

对于这三座县级城市，邹平市的经济最好，2020年邹平市共完成经济总量558亿，在滨州地区排名第二。另外惠民县经济总量共完成197亿，在滨州地区排名第六。博兴县经济总量373亿，在滨州地区排名第三。

山东铝业看滨州

看得出来这三座县级城市经济总量存在较大差距，而对于邹平市更是滨州地区经济发展高地。

我们再来认识一下这三座县级城市目前的产业分布。

城市化的发展离不开产业的推动，一座城市有潜力的产业，自然给城市未来的建设预期带来巨大的发展空间。

邹平市不仅仅只是滨州地区的工业强市，更是整个山东地区的工业强市，而在邹平市内还拥有多家世界500强企业。

滨州铝业看邹平

现在邹平市第一大支柱产业是邹平铝业，2020年邹平铝业关联的业务收入高达2,500亿，这样的产业数据或许在全国铝制品产业领域属于龙头级。

当然，这些年邹平不断探索多个领域发展，对于现在的邹平市逐渐形成五大产业，除开铝业外，邹平的纺织服装、食品医药、钢铁冶炼、装备制造都具有一定的产业集群。

博兴县的整体实力虽然与邹平存在一定的差距，但对于这个区域来说，这些年的工业发展也日新月异。

济南都市圈

现在的博兴县逐渐形成粮油食品加工、金属板材、精细石油化工、薄铝、商用厨具等五大产业集群。

其中石油化工和商用厨具更是博兴县两大核心产业。

惠民县相比于邹平市、博兴县来说，惠民县的农林渔牧产业更为发达一些。

而对于现在的惠民县一二三产业结构比重大约为24:29:47。滨州的铝产业一直是山东地区铝产品的工业重地，而对于惠民县这些年做大做强铝业。

济南都市圈夜色

现在的惠民县主要以高端铝为核心，加速铝业领域企业聚集惠民，推动惠民向“高端化、集群化、品牌化、绿色化”发展。

我们再来了解一下这三座县级城市管辖面积和目前建成区规模。

整个滨州地区管辖面积本身就不大，目前滨州的管辖面积大约0.91万平方公里。其中邹平市管辖面积大约1250平方公里，博兴县管辖面积大约900平方公里，另外惠民县的管辖面积大约1363平方公里。

邹城城区路网

随着城市化的发展，滨州地区各县级城市规模逐渐壮大。而对于这三座城市来说，建成区规模最大的是邹平市。

现在邹平市建成区面积大约80平方公里，另外博兴县大约56平方公里，惠民县大约31平方公里。

我们再来了解一下这三座县级城市目前的房价分布。

现在滨州地区平均房价大概0.8万，在全国大概处在第116位。

惠民县城区路网

现在在整个滨州地区，房价最贵的并不是滨州城区，而是博兴县。

现在博兴县的房价大概0.86万，在滨州地区排名第一。而对于工业强市邹平市来说，现在的平均房价大概0.82万，在滨州地区排名第二。

这两个区域的房价都要比滨城区价格高，现在滨城区的房价大约0.76万，另外沾化区的房价大概0.48万。处在滨州城区边上的惠民县，现在的房价大约0.5万。

博兴县城区路网

我们从多个角度、多个维度剖析滨州地区这三座县级城市，根据常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、建成区规模等角度来看，这三座县级城市通过多年的城市发展都取得傲人的成绩，应该说各有千秋。

结合多个角度可以看出综合实力最为强劲的是邹平市，而邹平市还与大济南都市区以及淄博城区接壤。

大济南都市圈大有可为

可以说邹平市不但经济发展非常不错，而随着未来济南都市区的辐射，对于这个区域也会快速融入大济南都市圈，建设另外邹平市基本与淄博城区路网相连。

惠民县的潜力在于与滨州城区非常近，而未来滨州随着城市化的建设，会明显快速融入滨州，城区建设概率较高。

博兴县的综合实力，在这三座县级城市当中或许仅次于邹平市。而博兴县也会成为滨州、淄博相向发展的桥头堡区域。

目前房价而言，这三座县级城市楼市房价或许都不太存在什么泡沫，相对来说这三座县级城市的房价都较低，在整个山东地区基本处于中等或者中等偏下的位置。

快速铁路架起幸福之路

而随着未来这三座城市，城市化建设，未来经济总量不断提升，产业不断朝高精尖发展，对于城市来说未来的城市格局不会局限于现在的县级小城市格局。

而未来这些区域也会建成整个山东鲁北地区重要的区域中心城市，成为山东鲁北地区重要的发展高地。

当然结合多个角度可以看出，邹平的发展也是优于其他两个县级城市，而对于邹平的未来或许更为看好。

交通巨变加速城市相连

济南都市圈是山东地区两大核心圈之一，而对于济南都市圈范围内就有邹平市，看得出来这个区域发展的制高点或许媛媛还没到。

山东的发展走在全国的前列，正是由于整个山东地区均衡发展，推动整个山东共同走向富裕。

而随着未来城市化的发展，绝大多数的年轻人会选择在城市安家，虽然县级城市在城市能级上与地级中心城区有距离。

大济南都市圈

但对于山东地区的县级城市来说，未来星罗密布座座新城，加速这些区域成为年轻人就业、安家、生活的都市天堂。

可以说随着未来这些城市医疗设施的完善，基础教育的提升，对于在这些城市安家的年轻人来说，未来也不需要到更大的城市，去在家即可享受都市生活。

齐鲁大地，生态宜人

而随着大基建投入到城市建设，那么对于城市楼市固定资产价值也会逐年攀升，这也就是说这三座县级城市，包括邹平市、博兴县、惠民县未来楼市都具有一定的潜力。

看好这三座城市的发展，更看好这三座城市的蝶变，未来的这三座城市一定会成为山东地区布局在齐鲁大地的璀璨新星。

个人观点，仅供参考。