惠州预售资金监管办法「惠州新房备案价」

近期惠州房地产市场新政不断出台。就在今年“五一”假期第一天，惠州市住房和城乡建设局发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》（以下简称“《通知》”）。

假期结束之后，针对预售资金监管也有了最新的动向。根据惠州住建部门最新通知，提出要根据房地产开发项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素进行预售优化，从而合理确定商品房预售资金监管额度。业内人士分析，这一举措将释放部分额外资金，缓解地产企业现金流压力。

2021年3月惠州出台预售资金管理办法 对开发企业监管更加严格

2021年3月，《惠州市商品房预售资金监督管理办法》正式出台实施。根据该管理办法，房地产开发企业将其开发建设的商品房预售给购房人，购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房资金都需要进入商品房预售资金专用监管账户。

而根据管理规定，监管账户内的款项在项目竣工之前，只能用于监管项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款及法定税费；监理、设计、检测等工程建设费用。不得挪作他用。

与此同时，该管理规定还明确，监管项目竣工验收备案后至不动产首次登记前，若监管账户内留存的预售资金超过本办法规定的留存额度的，超出部分房地产开发企业可申请支付预售前已支付的工程建设费用、法定税费、监管项目占地范围分摊的土地购置费用以及营销费用，其中营销费用不得超过项目销售总金额的3%。

2021年该管理办法出台之后，房地产市场人士纷纷表示，预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉，这一政策可以防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼，保交楼成为一道严格的措施。但与此同时，由于资金监管政策的过于严格，一些房企也认为该政策一定程度上造成了企业融资成本的增加，就算看到账上有钱，但是却达不到支取的条件。

优化预售资金监管额度 细化房地产企业资金提取使用条件

就在“五一”假期之后，优化预售资金监管的具体细则也正式出台。目前《关于实施商品房预售资金监管额度管理的通知》（征求意见稿），正在进行意见征集中。

根据该通知，在预售资金全部进入监管账户这一准则不变的基础上，针对预售资金监管额度，监管额度外资金的使用以及使用银行保函替换预售资金这些举行执行举措都要了更进一步的明确。

针对预售资金监管额度，该通知办法明确，监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，核定标准为：监管额度=3300元/㎡×项目建筑面积（含地下室等需同步交付工程建筑面积）×120%。精装修商品房项目增加监管额度=1000元/㎡×项目预售面积×120%。

而且相比之前出台的管理办法，该通知明确项目完成外立面施工且脚手架拆除后，监管账户内资金超出后续工程所占监管额度比例的，可申请拨付该项目预售前房地产开发企业未支付及已支付的工程建设费用、法定税费。

针对监管额度外资金的使用，该通知明确，监管账户内的累计进账资金达到监管额度后，房地产开发企业可以申请将超出监管额度的资金用于以下特定用途：

（一）项目预售前已支付的工程建设费用；

（二）项目占地范围分摊的土地购置费用；

（三）项目预售前已支付的税费、行政事业性收费；

（四）开发企业代缴的住宅专项维修资金；

（五）用于本项目开发建设的开发贷款本息；

（六）项目营销费用。

与此同时，该办法还明确了，房地产开发企业可以使用银行保函替换预售资金。监管账户金额按照本通知第一、二条规定申请使用后仍有结余的，房地产开发企业可凭银行保函等额替换预售资金。

和2021年的监督管理办法相比，此次的预售资金监管额度管理的通知更加细化了。

首先细化了预售监管资金的额度与留存比例，同时更加细化了开发企业提取使用资金的条件，同时放宽了对于项目营销费用提取的比例。

与此同时，针对企业的资金压力，为了缓解这一压力，允许房地产开发企业凭银行出具的保函，免除同等额度的资金监管。这一举措可以使得房地产企业通过银行的保函，释放出同等额度的资金流。

惠州某建设中项目

业内人士分析：释放部分额外资金 缓解地产企业现金流压力

作为监管手段，预售资金被监管，可以防止资金被挪作他用，但与此同时一旦预售款不能用于其他用途，一些开发商可能会出现资金链紧张。而从2021年底至今，由于当前融资政策收紧、销售市场低迷、很多房企运营成高压态势，越来越多的品牌房企陷入流动性危机。

根据国家统计局公布数据显示，2021年房企开发投资资金来源中，定金及预收款占比36.76％，个人按揭贷款占比16.10％，两者合计占比高达52.87％，且有进一步攀升的趋势。可见预售资金的支取使用对房企开发投资显得尤为重要。

在记者采访中，多家在惠州耕耘多年的房企均表示，预售资金的监管对于企业发展都带来了一定的限制。“市场形势好的时候，迅速销售高周转，资金链还可以维持，但是从去年下半年开始市场低迷，销售低迷的情况下，房企自身的生存都出现了问题。由于资金不到位，项目停工也成为常态。在这种情况下，监管账户上的钱看着有，但是却难以拿出来。”

一家知名房企相关负责人表示“由于资金使用有着诸多限制，从申请到最后获批流程太长，甚至很难批下来。但是企业的日常运营，员工发工资都需要支出，但这些却不能作为理由申请资金使用。”

有地产行业分析人士认为，由于预售资金监管普遍较严苛，个别地区的预售制度甚至实质上接近于“准现房制度”。对于房地产这种高现金流周转的行业，势必会造成影响，特别是在目前市场行情低迷的情况下，更需要现金流的支持。

因此在坚持“保交楼”底线的前提下，释放部分额外资金，缓解房企现金流压力，可以在一定程度上支撑企业发展。“可以说目前惠州对于预售资金监管额度的优化，就是一种积极的信号。通过银行保函来释放出部分监管资金，更是一种创新的举措。只要企业和银行之间达成一致，就可以为企业寻求资金打开一个新渠道。”

采写：南都记者 李鹏