从20个实务案例中看房地产评估报告的异议工作有哪些「对房地产评估报告提出异议怎样处理」

在涉及地上建筑物或者构筑物案件中，无论是行政征收案件还是涉及不动产的民事案件，房地产评估报告都是其中重要一环，甚至可以说，其他的办案程序直接影响的是诉讼标的是否合法，而评估程序直接决定涉案标的物的价值；对当事人而言，在评估程序中对正当权利的及时恰当使用，在日后行政补偿或国赔申请、国赔不作为诉讼程序中将直接影响当事人的利益。换言之，其他程序主要以程序审查为主，评估则主要是实体审查。

鉴于评估规范浩如烟海，既有国务院行政法规、住建部的规章，各省、市也颁发了地方法规规定更为具体的评估操作，同时住建部就测绘、面积计量等房地产测绘、评估方面也颁发了若干国标；同时鉴于在相当案件中，诉讼标的物在集体土地上，无法直接适用《国有土地上房屋征收评估办法》，因此评估单位会以资产评估、测绘甚至是价格鉴定等方式代替房地产评估，由此衍生出可能会适用的资产评估、价格鉴定的法规规范；此外在具体的评估、测绘、鉴定工作中，中评协就签订委托评估合同等一个个具体执业细节作出了具体的执业规范要求；此外上述规范还会随着经济社会发展不断更改变化。

鉴于文章篇幅限制，并且律师工作并不等同于评估师工作，此处主要讨论的是直接适用或参照适用《国有土地上房屋征收评估办法》的程序，兼论在该程序中会涉及到的资产评估、定价的相关问题。笔者在过去办理的不动产案件（含行政案件、民商事案件）中，在评估程序中通过非诉方式直接结案或诉讼案件中评估影响因素较大的胜诉或结案案件约20余件，其中既有国有土地上房屋案件也有集体土地上房屋案件。笔者将就三个方面初步阐述房地产评估报告程序的相关问题。

《国有土地上房屋征收评估办法》颁布已有十余年，该规章在第二十、二十二条明确应当在十天内（部分地方法规对该时限作出了更宽松的规定）向对应的部门提出异议，且仅规定了如果被征收人对专家委员会的鉴定意见仍然不满意的，征收单位可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定发布《补偿决定书》，但并未规定如果没有提出异议的处理意见。

而在诸多省高院或最高院案例中，一般而言如对评估报告没有提出异议的视为当事人认可报告内容，除非评估报告出具过程有明显程序违法，一般情况下，人民法院在诉讼阶段基本不再审查评估报告的具体内容或仅审查程序而不再审查内容。以较近的一个判例（（2020）最高法行申2689号）为例，对于被征收人从没有就评估报告提出异议的情况下，人民法院认为政府直接作出补偿决定合法，就其中实体问题并未做过多审查，而如果程序问题无太多重大瑕疵或违法，则很难将补偿决定书推翻。

而在笔者工作案例中，由于评估报告提出异议时限短，因此对需要进行评估报告工作的案件优先级会提高，如果当事人寻求帮助时已经完全超过评估复核时限的，也会想尽办法做出弥补。同时，鉴于此情况，接案时对于涉及评估报告问题的案件也会特别慎重，着重考虑该案件可行性与风险。

一份评估报告从评估机构的选定到最终专家鉴定意见作出，其中的若干个程序中被征收人能够参与的有参与评估机构选定、初步评估报告异议、评估报告复核、复核报告鉴定四个。

而在上述程序中，可以就评估单位的委托情况、评估机构与评估师的选定及资质、价值时点的确定、评估方法的选定、比较样本与定价方式的选择、不动产面积测量方式、不动产与机器设备成新率确定、评估单价的确定以及评估报告时间有效性等诸多问题进行讨论。

在上述列举的问题中，主要是由住建部发布的规范或国标中进行规定，如《国有土地上房屋征收评估办法》对上述大多程序进行了约束，《建筑工程计算面积规范》对具体的面积测绘进行了细致而具体的规定，此外中评协会有更为细致的准则性规定或技术性规范可供参考。

以笔者在安徽滁州琅琊区某国有土地上房屋征收案件为例，其采用的为市场法，但其中比较样本与案件标的物差别较大，定价方式也不符合中评协的规定，最终滁州市房地产评估专家委员会认可了笔者意见，对该报告予以了撤销，最终在该程序中达到委托人预期顺利结案。

争议解决案件的导向是解决争议，如果可以调解的情况下，争议双方可能会出现一定的让步，其中如何取得利益最大化而又有理有据则需要对评估报告与案件标的物进行全面认识。

上述列举的诸多评估报告不合理部分对当事人的权益影响是有差别的，结合笔者工作案例分析，一般而言，对于以住房为主要资产的不动产案件中，评估方法的选择与不动产面积计算是最主要影响因素；而以工商业生产用房、机器设备为主要资产的涉不动产案件中，成新率与定价方式是最主要影响因素。笔者将结合具体案例分析上述两种情况。

对于住房为主的不动产案件，评估方法的选择将直接影响房屋价格。在大家均熟悉的成本法与市场法的比对中，一般评估单位对于集体土地上房屋基本是采用成本法。但事实上，市场法的要求是有一定的交易样本即可进行参照，因此如果委托人可以进行采样取证的情况下，尤其是经济发达地区、外来人口较多地区，小产权房交易也较为频繁，采用市场法是完全有样本依据的，只是对代理律师提出了更高的调查取证要求。笔者在惠州某集体土地征收案件中，当地评估单位即采用成本法进行评估，但笔者同当事人在调查得到较多小产权房交易案例，最终协商同意参照市场法进行评估。

对于房屋住宅面积的计算，尤其是自建房由于建筑样式并不统一，可能存在飞檐、阁楼、骑楼等建筑样式，对此住建部有明确规范规定，对于诸如屋檐投影面积认定、层高高于2.2米的架空层面积认定的情况均有具体的计算规定。而在实务中，评估部门可能故意会进行一刀切式不予认定。笔者在云南文山某案件中，由于当地雨水充沛，当地屋檐普遍伸出墙基线约六十厘米，毗邻而居的两户在建房时也会考虑给对方留出屋檐的宽度，但在评估时评估方对此并不认定，对每个自建房将造成几十平米的出入，势必会极大影响当事人的权益。而在城市地区，尤其是涉及大城市棚改项目的案件，由于评估单价较高，因屋檐、阁楼或骑楼影响的面积可能有限，但仍然会较大影响当事人的权益。

而对于工商企业生产用房相关案件，由于企业用房的特殊性，大多数情况下难以使用市场法，基本采用成本法的方式进行计算，同时会对生产用房、机器设备进行一定的折旧。因此成新率与定价方式均会对当事人的权益产生较大影响。

就笔者参与的新疆某矿企案件与天津某机械厂案件中，评估方都会故意将成新率压到较低水平，但实际上工矿企业的成新率是有明确评估规范的。由于现场勘察的不确定性，在大多数情况下会采用年限成新率的方式进行计算，而采用年限成新率计算的结果普遍而言成新率是较高的。由于成新率直接影响计价百分比，因此对当事人的权益影响极大。

同时在成本法中，除了建安成本外，还有配套基础设施成本与资金使用成本，该三项成本的确定都需要具体而明确。实务中，一方面，部分评估单位就建安成本数据得出不明确，另一方面有些评估单位可能会故意忽略后两项，仅计算建安成本，也会导致当事人资产价格降低。

因此对于工商企业相关的评估需要额外注意上述两方面。当然，工商企业还有停产停业与设备搬迁的计算方式，建议大部分并不在房地产评估之列，此处并不赘述。

综上，对于涉及评估报告的不动产争议解决案件，及时提出评估报告异议至关重要，而在具体的评估报告异议工作中，需要把握其中重点，在有限的资源或特定的情况下，尽可能使得当事人利益最大化。当然，实务中由于相关规范不断变更，地方规范更是层出不穷，更需要不断学习、领会，在实践中精进自身，从而尽可能实现胜诉共赢。

#房地产##拆##房子#

#评估##农村#