达商业上半年业绩超预期 大行唱好估值提高

中国内地最大商业地产运营商-万达商业(03699)昨日公布上半年的经营数据，各项指标均较上半年计划目标超额完成，公司实现综合收入734.1亿元人民币，同比增长12%；其中，租金收入达70.2亿元人民币，按年增长33.3%，租金收缴率维持在100%。自今年4月母公司万达集团公布「5年后没有重资产」的转型目标后，万达商业的「轻资产化」之路就在有条不紊地推进之中。

上周，花旗发表研究报告认为，随着上市以来万达商业的业务表现良好，投资者对其销售执行力及前景看好，将会支持其股价重估，并预计有一定程度的上升空间，故将万达商业纳入其亚太区股份关注名单，目标价为100.3港元，重申「买入」评级，并为行业首选。

租金增幅33.3% 收租率达100%

2015年上半年，尽管内地一线城市楼市有所回暖，但房地产投资增速仍在下滑，内房市场仍处于去库存阶段。尽管行业仍未摆脱困境，但是万达商业仍超额完成各项业绩指标，上半年实现综合收入734.1亿元人民币，完成计划的101%，同比增长12%。其中，房地产合同收入612.4亿元人民币，完成计划的102%，同比增长10%。上半年回款448.4亿元人民币，完成计划的108%。

特别值得留意的是，万达商业物业租赁业务依旧保持快速增长，上半年租金收入达70.2亿元人民币，完成计划的102%，同比增长33.3%，其中，万达广场租金收入67.34亿元人民币，租金收缴率100%，同比增长33.3%；万达酒店业主利润2.9亿元人民币，完成上半年计划的148%，同比增长36%。正如早前市场预期，转型中的万达商业将会在稳健的资产增速和销售增速支持下，实现租金收入的高速增长。根据母公司万达集团今年四月公布的目标，5年之内万达商业将完全实现「轻资产化」。

「稳赚一号」模式试水成功 「轻资产化」步伐提速

母公司万达集团6月中旬联同快钱网推出众筹项目「稳赚一号」，集资全数投资于万达商业明年开业的五个商业收租项目，投资者收取大部份项目收益，万达则负责兴建、招租及管理，并收取三成项目租金收益作为管理费。

在万达品牌效益下，「稳赚一号」50亿元人民币项目三日内迅速爆满。业内人士分析认为，整个稳赚一号是由投资者全数出资，收益就由万达及投资者按一定比例分成，万达借助外来资金扩张，风险与投资者均摊，坐收渔人之利，实际上是整个计划的最大受益者。

「稳赚1号」的试水成功，标志着万达商业轻资产化的重要一步，其主要原因是因为万达商业商业模式的市场认可度。通过这一模式，投资者直接将资金投资于万达广场，是符合国家鼓励资金投向实体经济的战略产业发展方向，着眼于当下的国民经济转型、推进消费升级和城镇化建设的大背景。同时万达商业是全球商业地产的领军企业，拥有成熟而专业化的商业经营能力和管理经验，尤其是万达商业每年的出租率和租金收缴率平均都在99%以上，这也足以保证投资者的稳定收益。

大行倡吸万达商业花旗目标价100.3港元

上周，花旗发表研究报告，看好万达商业业务模式多元化，公司规模庞大，兼且覆盖全国，以及有O2O的策略。报告认为，随着上市以来万达商业的业务表现良好，投资者对其销售执行力及前景看好，将会支持其股价重估，并预计有一定程度的上升空间，更预期万达商业有机会于A股上市，驱动股价向上。

该行上调万达商业每股资产净值(NAV)预测9%，至111.45港元，以反映人民银行减息后，融资成本自去年11月起收窄约90点子，亦反映租金收入及规模增长理想，以及新项目的收购，预期万达商业截至2020年有400个商场，一半以轻资产营运为主。

此外，分析还表示，国内的房地产市场逐渐复苏，有利万达商业的房产销售表现，加上其线上线下(O2O)发展迅速，对业务发展正面。近日市场的价格调整，为投资者提供了极佳的买入机会，并将万达商业纳入其亚太区股份关注名单，目标价为100.3港元，重申「买入」评级，并为行业首选；估计其NAV折让由20%收窄至10%，主要由于销售执行及营运能力的反映，以及2017年租金收入增长的前景。该行又指，万达潜在分拆REITs的概念，亦有助估值提高。