胶州房价暴跌「胶州外地人买房新政策」

原标题：胶州楼市：上半年水深火热 下半年逆市翻盘

半岛记者 江海峰

经过两年半的楼市调控,岛城无论是新房还是二手房市场都进入相对理性的状态。面对购房者逐渐浓厚的观望情绪,新房方面,各大售楼处纷纷抓住“金九银十”的机会,使出浑身解数促销,想努力在今年年底交上一份合格的成绩单,但情形却并不十分乐观。这种形势下,位于胶州湾底的胶州楼市却逆市迎来火热,购房者中,东营、淄博、临沂、潍坊等地的外地人占多数。他们告诉记者,之所以选择来胶州买房,主要原因是:价格低,而且看好区域未来的发展。

在楼市全面降温的同时,胶州楼市为何迎来一片长虹?张斌认为,大规划是十分重要的保障。“近郊区域一般投资客户相对较多,而投资人群最看中的就是区域的发展前景,这个最直接便表现在大规划上。加上今年下半年起,各个楼盘开始打出各种价格战,分销商的各种宣传、炒作,使得胶州成为不少投资者的心仪之地。”

“据了解,去年胶州共供应新房建面约240万平方米,其中住宅约有200万平方米,今年目前销售出100多万平方米,到今年年底,再卖50万平方米问题不大,基本这部分房源明年很轻松就能去化完。”张斌表示,对开发商来说,低价走量不失为目前尽快回笼资金的一个重要方法。但对购房者来说,还是要看清行情,看准房源,切勿盲目跟随。

在著名楼市分析专家张斌的眼中,今年上半年的胶州楼市,还处于十分低迷的状态。“新建商品住宅供应量大、同区域同质化的产品较多、售楼处带看量不多,这些都是当时摆在各售楼处眼前的难题。据称不少楼盘因为上半年业绩情况太差,而不得不更换营销总监。”据锐理数据统计,与往年相比,今年上半年,胶州新建商品住宅的销售情况并不出彩。今年上半年,岛城共成交新建商品住宅11122套,西海岸新区和城阳区排在前两位,分别成交14537套和10697套,胶州虽然排在第三位,但却仅成交7315套,与第二名的城阳区相差3382套,且胶州的成交量同比去年上半年下滑了28.56%。

在那时,就有业内人士指出,下半年胶州楼市想破局,价格战和拓展分销是必不可少的手段。

进入下半年的胶州楼市,似乎换了一个“天地”。有业内人士指出,其实最早从今年“五一”开始,胶州就有不少楼盘开始尝试降价和拓展分销了。“例如花样年碧云湾项目,便是胶州较早尝试与各分销平台合作的楼盘,中介公司、广告公司等成了这里的常客,他们把精准客户带到案场,只要成交就有几万元的佣金可收。”岛城一名中介告诉记者。

据锐理数据统计,今年7月,胶州新建商品住宅成交1071套,排在全市第三位,前两位的西海岸新区和城阳区分别成交3639套和2104套;今年8月,胶州销售继续上行,成交1896套,排在全市第二位,超越城阳区的1893套,与第一名西海岸新区的2513套仅差617套。刚刚过去的一周(9月2日~8日),胶州成交新建商品住宅676套,排在岛城首位。

探访:热卖房源总价多为100万左右,分销佣金3~5万

记者在采访中了解到,目前胶州炒得比较热的区域有三个:上合示范区片区、少海片区和胶东机场片区,卖得比较火的楼盘有花样年碧云湾、三木家天下文澜府、碧桂园湖悦天境、天一仁和悦海大观等。“这些热销楼盘有几个共同点:一是产品单价和总价都不高,100万元/套左右的产品不在少数;二是货量充足、案场接待快,而且能很快给分销方结算;三是周边大规划突出,对购房者有较强的吸引力。”张斌分析说。

今年7月24日,《中国——上海合作组织地方经贸合作示范建设总体方案》审议通过,“南深圳、北青岛”的口号被提出,有从某种程度上可视为,国家从战略层面在一南一北布局了两块深化改革的“试验田”。中国——上海合作组织地方经贸合作示范区(以下简称“上合示范区”)位于胶州市的东南部,自去年获批建设以来,已聚集开工项目17个,总投资约157亿元;拟开工项目8个,总投资约98亿元。“买房都跟着大规划走,上合示范区的发展,势必给胶州带来更多的发展机会。”上合示范区片区一楼盘的置业顾问告诉记者。

据记者了解,目前花样年碧云湾项目在售97、105、115和120平方米的高层产品,均价约为11000元/平方米;三木家天下文澜府,目前在售89~110平方米的高层产品,均价约为10000元/平方米,其中较低楼层价格最低仅为9500元/平方米;碧桂园湖悦天境目前在售的高层建面约为112平方米,带装修均价仅为10500元/平方米,洋房带装修均价约为11000元/平方米;天一仁和悦海大观项目在售120和140平方米的高层产品,均价约为10600元/平方米,而且首付可分期交付。

“这些楼盘在去年均价基本在12000元/平方米~13000元/平方米左右,而且行情好的时候,还需要验资,今年下半年不仅价格回落了不少,而且还推出各种优惠政策。比如我们中介方带过去的客源,买房时总价比在售楼处还便宜5000元。”岛城一名中介陈先生告诉记者,“这些楼盘很舍得给分销方付佣金,我们推荐成功一套房,佣金基本在3~5万元。所以,现在行情不好,大部分中介都来胶州这边做新房市场了。”

据不完全统计,今年“五一”左右,胶州楼盘中外地到访客户占20%~30%,自8月份起,这个数据猛增至50%~60%。“来这买房的大部分外地客户有一定的财富基础,常到各地出差,十分了解各个城市的发展规划。现在一到周末,东营、淄博、临沂、潍坊的看房车就占满售楼处前的停车场,像我们天天在案场带客都很熟悉状况,中午要是时间晚了,根本订不上餐。”岛城一名中介王先生说。

“现在我们临沂市区的房价也到13000元/平方米左右了,胶州的房价跟我们市区一对比,还算比较低的,而且房源的户型面积不大,一百多万元一套,可以承受得了。”来自临沂的吴女士告诉记者,自己是跟随当地的看房车过来的,选择来这买房,主要是因为看好了胶州的发展前景,在这买房还能落户,所以就想让孩子毕业后先来这边过渡一下。

中介陈先生告诉记者,自己所在的公司目前和胶州大部分楼盘有合作,除外地客户外,胶州本地人及主城区的投资型客户也不在少数。“大家主要是看中了胶州的大规划,而且房子总价并不高,一百多万在主城区也就能买个老破小,但在胶州,就能买套远期规划的地铁房。”陈先生说。

[来源：半岛都市报编辑：亚麦]