烟台周边农村房出售「二手房未过户卖方反悔」

烟台齐鲁网3月2日讯（记者 卢伟霞 通讯员 齐学玲）合同签了，房款交了，虽然未办理过户手续，但已经在这栋老宅里住了十年了，蓬莱的孙女士怎么也没想到，十年后，却被卖房户纪某告上法庭，要求孙女士返还该房屋。

十年前购一旧宅 十年后卖家见旧房升值反悔

1999年4月，蓬莱的孙女士与纪某签订了一份房屋买卖合同，以3500元的价格购得位于蓬莱市司家庄五里桥村的旧房一栋，但是当时未能办理过户手续。在购得房屋后，孙女士对该房屋进行了翻修和增建，共花费3万余元。事隔十年后，2009年3月，由于蓬莱市司家庄村进行规划改造，上述房屋在拆迁范围之列，房屋价值大增，纪某就瞒着孙女士，让其母亲作为房屋产权证登记人，与村里签订了上述房屋的拆迁安置补偿协议，并于2010年4月以房屋买卖合同违反法律规定为由诉至法院，请求确认纪某与孙女士签订的房屋买卖合同无效，并要求孙女士返还上述房屋。

纪某辩解说，卖给孙女士的这栋房子是其父母的房子，房产证登记在其母亲名下。纪某当时是趁其父母在姐姐家居住期间，假借其母的名义擅自将其母名下的这栋房屋卖给了孙女士，并在其后长达八九年的时间里对其父母隐瞒实情，谎称孙女士系租住的上述房屋。纪某认为，其未经父母同意而擅自处分其父母共有财产，并且孙女士不具有司家庄五里桥村的户口，不是该村集体成员，其无权享有司家庄村集体宅基地的使用权，故其转让给孙女士房屋的行为无效，请求法院依法确认纪某与孙女士所签订的房屋买卖合同无效，将房屋返还给纪某父母。

孙女士说，纪某当年与孙女士签订房屋买卖合同的行为系表见代理行为，孙女士完全有理由相信纪某有权处分该房屋。且该房屋出卖已有十年之久，一直由孙女士居住，其父母对此不可能不知情。孙女士购买该房屋后对该房屋进行了翻修和增建，也花费了3余万元，若是返还该房屋，也需要纪某赔偿其所有损失共计12万元。

【法官释法】

主审法官朱法官分析说，根据我国《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”根据以上法律规定，宅基地使用权是禁止上市流转的。但从我国《物权法》精解分析上看，宅基地使用权还是可以在同一集体经济组织内部进行流转的，但是该流转必须符合以下条件：即受让人只能是本集体经济组织成员，如果要转让给本集体经济组织外人员，该人员必须首先在本集体组织中落户并符合申请宅基地的条件。

本案中，孙女士的户口一直没有落在司家庄五里桥村，因此不符合受让该宅基地使用权的条件。我国《合同法》第五十二条第（五）项规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。上述事实上流转宅基地使用权的行为很明显是违反了法律的禁止性规定，该流转行为应当认定为无效。

根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，上述事实上流转宅基地使用权的行为被认定为无效后，根据“房地一体”的原则，转让的房屋要随宅基地使用权的返还而发生返还，这是法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，纪某在出卖房屋时即知道其所出卖的房屋和宅基地属于我国法律禁止流转范围，在其出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，其应对合同无效承担全部责任，对于买受人孙女士的信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人纪某因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人孙女士因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失、翻建添附部分的损失。

经审理，最终判令孙女士与纪某签订的房屋买卖合同无效，孙女士返还给纪某父母上述房屋。纪某返还孙女士购房款3500元，补偿孙女士房屋附属设施费用及其他损失共计105000元。

【法官提醒】

朱法官提醒广大消费者，在房产交易中一定要擦亮眼睛，保持清醒的头脑，要注意以下几点：第一，向开发商购买房屋时必须先查看房屋的“五证”、“二书”是否齐全。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第二，购买二手房时，要看出卖人与房产证登记人是否为同一人，是否是房屋的有权处分人；第三，购买房屋必须及时办理过户登记手续，否则要承担“一房二卖”、“房屋另行抵押”等风险；第四，购买农村的房屋时，必须是同一集体经济组织内部成员之间才能进行流转，否则转让房屋的行为就是无效行为。第五，要慎重签订合同。细读合同条款，对可能发生的情形，双方应当承担的责任，是否可以解除合同，如何解除合同等做出预见性约定，规范买卖双方的权利义务，理顺关系，减少纠纷的产生。